В последнее время все чаще пишут о возможном пересмотре сделок с недвижимостью, одной из сторон которых были пенсионеры. Покупатель в такой ситуации может лишиться и квартиры, и денег. Как предотвратить такой сценарий, рассказала агентству “Прайм” ведущий юрист ЕЮС Србуи Манджиева.
Она напомнила, что согласно Гражданскому кодексу ничтожной признаются сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если удастся доказать, что она знала о недееспособности второго фигуранта.
Недействительной может быть признана и сделка, совершенная дееспособным гражданином, если удастся доказать, что в тот момент он не осознавал значение своих действий.
Соответствующий иск может подать как сам потерпевший, так и иные лица, чьи права были нарушены. А в случае с недееспособным - его опекун. Суд должен доказать, что об этом обстоятельстве было известно другой стороне.
Законодательные основания для признания подобных сделок недействительными существуют давно, но рабочих механизмов пресечения и предостережения граждан от подобных рисков до сих пор нет, указала Манджиева.
Она напомнила, что с 1 января 2020 года действуют новые правила компенсации добросовестному приобретателю (физическому лицу) за утрату им жилого помещения. По сути, государство взяло на себя финансовые обязательства возместить то, что тот так и не получил по решению суда. Но придется постараться, чтобы вас признали добросовестным покупателем и доказать, что вам не было известно о статусе продавца, а также, что вы сделали все возможное для проверки самой сделки.
“Поэтому важно напомнить: проверка чистоты сделки - комплекс мероприятий по проверке объекта недвижимости и субъекта сделки-продавца. На этом этапе выявляются риски, которые могут быть препятствием для заключения сделки”, - говорит юрист.
Обязательно следует сделать минимальную проверку перед подписанием предварительного /авансового договора или соглашения о задатке, поскольку если этого не сделать, можно и задатка лишиться, и стать ответчиком в суде по иску продавца с требованием об обязании заключить основной договор купли-продажи. Прописать в вышеуказанных договорах условие о том, что продавец обязуется предоставить все документы, которые запросит юрист и страховая компания для проверки и страхования в подлинниках и заблаговременно, а не в день сделки.
Необходимо запросить у продавца справки из диспансеров, обязательно с осмотром врача и выдачей заключения о том, что нет никаких противопоказаний для заключения сделок с недвижимостью. Особенно внимательным нужно быть, если продавец - пожилой человек. Пока это делается добровольно, но, если закон сделает этот документ обязательным, продавцы точно не смогут отказаться.
Однако никак нельзя обезопасить себя полностью, поскольку мошенники постоянно совершенствуют способы обмана. Даже полный пакет документов не гарантирует, что вы не станете жертвой подобной схемы.
Поэтому лучше оформить страхование титула, то есть, самого права собственности на объект недвижимости при его покупке. Если при обычной страховке вы защищаете имущество от пожаров и стихийных бедствий, то титульное страхование дает вам гарантии, что, если вы перестанете быть собственником своей квартиры, вам возместят ее рыночную стоимость, заключила Манджиева.