Основание: Градостроительный кодекс Российской Федерации, глава 10, статьи 64–71 (в редакции Федерального закона № 181-ФЗ от 24 июня 2025 г.).
После июньских поправок 2025 года КРТ перестал быть теорией: для многих правообладателей это уже реальность.
Комплексное развитие территории (КРТ) – это понятие, в котором юридическая форма и реальное содержание нередко воспринимаются по-разному.
С точки зрения Закона, КРТ – это установленный Градостроительным кодексом механизм комплексной организации пространства, при котором на определённой территории объединяются все градостроительные процессы:
- планировка и проектирование;
- снос старых и строительство новых объектов;
- создание дорог, инженерных сетей, социальных и общественных зданий;
- благоустройство и формирование городской среды;
- при необходимости – изъятие участков и переселение жильцов.
В юридическом смысле КРТ – это решение органа власти и последующий договор, где прописаны границы, цели, этапность, обязанности и ответственность сторон. Закон видит в этом инструмент реализации градостроительной политики, направленный на повышение качества городской среды, развитие инфраструктуры и эффективное использование земли.
Но с точки зрения правообладателя – владельца зданий или земельных участков – КРТ означает совсем другое. Это смена режима владения: территория попадает под особые правила, где самостоятельное строительство или реконструкция уже невозможны без участия в договоре о КРТ. Для собственника это рубеж, после которого привычная автономия превращается в переговорный процесс с городом.
Если правообладатель готов действовать проактивно, КРТ становится возможностью – создать собственный проект развития, объединиться с соседями и заключить договор по инициативе правообладателей (КРТ-И), сохранив контроль над территорией и её экономикой.
Если же он остаётся сторонним наблюдателем, КРТ превращается в риск: город может принять решение самостоятельно, а участки будут вовлечены в проект без его участия – вплоть до изъятия.
Таким образом, для государства КРТ – инструмент управления развитием, а для собственников – инструмент выбора позиции: участвовать и влиять или ждать, пока решения примут другие. В этом и заключается новая градостроительная реальность – та, где активность правообладателя становится главным условием сохранения интересов на своей земле.
В субъектах РФ (например, Москве) порядок реализации КРТ и КРТ-И детализируется региональными актами. В Москве – постановлением № 331-ПП от 23 марта 2021 г., которое регулирует подготовку градобоснований, последовательность согласований и формы договоров и в настоящем обзоре – не рассматривается.
Цели КРТ (статья 64)
Закон определяет шесть основных целей:
1. Сбалансированное развитие территории – чтобы на одной площадке были и жильё, и работа, и социальные объекты.
2. Повышение качества городской среды – благоустройство, безопасность, архитектурный облик.
3. Достижение целевых показателей – переселение аварийного жилья, выполнение программ строительства.
4. Развитие инфраструктуры – дороги, транспорт, инженерные сети, школы, поликлиники.
5. Рациональное использование земли – эффективное распределение функций и плотности застройки.
6. Привлечение частных инвестиций – государство создает правила, а бизнес реализует проекты.
Виды КРТ (статья 65)
Кодекс выделяет четыре типа КРТ:
1. КРТ жилой застройки (текущее, а не планируемое состояние)
Применяется, если:
- на территории есть аварийные или ветхие многоквартирные дома;
- нужно расселить жильцов;
- необходимо создать современные жилые кварталы, допускается включать участки под ИЖС или таунхаусы – если они соответствуют критериям субъекта.
2. КРТ нежилой застройки (текущее, а не планируемое состояние)
Используется для промышленных зон, устаревших складов, административных и производственных объектов, не соответствующих современным ПЗЗ или признанных самостроем.
Цель – реорганизация под современные функции: технопарки, деловые центры, жильё, инфраструктуру.
Важно: в «нежилую» КРТ нельзя включать жилые дома (МКД, ИЖС, садовые дома).
3. КРТ незастроенных территорий
Это развитие пустых государственных или муниципальных земель без прав третьих лиц (кроме сервитутов).
Типичный пример – освоение новых районов, создание новых кварталов «с нуля».
4. КРТ по инициативе правообладателей (КРТ-И)
Когда собственники земли или зданий сами выступают инициаторами проекта. Они подают предложение в муниципалитет и заключают договор без принятия отдельного решения о КРТ и без торгов.
Такой формат чаще всего используется девелоперами, у которых территория полностью или частично консолидирована.
Кто принимает решение о КРТ (статья 66, часть 2)
1. Правительство РФ – если проект федерального уровня, затрагивает федеральную собственность или реализуется с участием федерального бюджета.
2. Высший орган исполнительной власти субъекта РФ – если финансирование или участие региона.
3. Глава местной администрации (муниципалитет) – во всех прочих случаях.
Если проект инициирует муниципалитет, решение обязательно согласовывается с регионом.
Порядок реализации
5.1. КРТ жилой застройки
1. Подготовка проекта решения о КРТ.
Если инициатором выступает муниципалитет – требуется согласование с регионом.
2. Публикация проекта решения – граждане и собственники знакомятся с материалами.
3. Общие собрания собственников МКД.
Срок – не менее месяца (точный срок устанавливает субъект РФ).
4. Принятие решения о КРТ и его официальное опубликование.
5. Проведение торгов на право заключить договор (если проект не реализуется силами государства или оператора).
6. Заключение договора о КРТ с победителем.
7. Подготовка и утверждение ДПТ (планировки), где определяется очередность этапов, объекты инфраструктуры и застройка.
8. Реализация проекта: проектирование, снос, строительство, переселение, благоустройство.
Закон допускает включение домов, где собрания не прошли или не состоялись – при соблюдении особых условий. Также до утверждения ДПТ возможны исключения отдельных МКД.
5.2. КРТ нежилой застройки
1. Разработка и публикация проекта решения.
2. Предложение правообладателям заключить договор – им направляется официальное уведомление.
3. Если все ответили согласием в 45 дней, заключается договор напрямую (без торгов).
4. Если согласия не достигнуты – проводится конкурс или аукцион.
5. Заключение договора с победителем торгов.
6. Подготовка ДПТ и дальнейшая реализация (строительство, реконструкция, благоустройство).
5.3. КРТ на незастроенных гос/муниц землях
1. Принятие решения и публикация.
2. Проведение торгов на право заключения договора.
3. Заключение договора с победителем.
4. Предоставление земель в аренду без торгов (на основании договора о КРТ).
5. Подготовка ДПТ.
6. Реализация проекта.
Договор о КРТ (статья 68)
Это основной юридический документ между органом власти и инвестором.
В договор включаются:
1. границы и цели проекта;
2. список объектов для сноса и строительства;
3. параметры застройки, благоустройство, транспортные связи;
4. обязанности по разработке и утверждению ДПТ;
5. обязательства по строительству инфраструктуры (школы, дороги, сети);
6. порядок переселения граждан (для жилых КРТ);
7. сроки, этапность и порядок ввода;
8. меры поддержки, ответственность сторон;
9. условия изменения и расторжения договора.
Запреты:
- нельзя уступать права и обязанности по договору третьим лицам;
- нельзя переуступать аренду земельных участков, предоставленных под КРТ.
Разрешено:
- привлекать подрядчиков, инвесторов, банки;
- передавать им участки в субаренду (при сохранении ответственности основного участника).
Односторонний отказ:
Закон прямо перечисляет случаи, когда одна сторона может расторгнуть договор – например, при нарушении сроков или невыполнении обязательств по строительству инфраструктуры.
Проведение торгов (статья 69)
Общий порядок – торги (аукцион или конкурс).
Исключения:
1. КРТ нежилой застройки – если все собственники дали согласие вовремя (45 дней).
2. КРТ-И – договор заключается без торгов, по правилам, установленным субъектом.
Для участия в торгах инвестор должен подтвердить опыт строительства: не менее 10 % аналогичного объёма за последние 5 лет (точные критерии устанавливает регион).
Если торги признаны несостоявшимися – договор может быть заключён с единственным участником при соблюдении условий, либо назначаются повторные торги.
«Гибкие механизмы» и ускорители
1. Встроенная ДПТ (статья 66, часть 10).
Если решение или договор уже содержат все сведения, которые обычно входят в ДПТ, отдельный проект планировки можно не разрабатывать.
2. Корректировки без новой публикации (статья 67, часть 8).
Допускаются уточнения:
- изменение границ под инфраструктуру;
- обновление перечня выявленных объектов;
- изменение ВРИ под инженерные объекты;
- корректировка параметров застройки в пределах 10 %.
Эти положения позволяют экономить месяцы на публичных процедурах.
КРТ по инициативе правообладателей (статья 70)
Это наиболее “мягкий” и гибкий формат КРТ.
Применяется, когда вся или почти вся территория принадлежит одному или группе собственников.
Особенности:
1. Не требуется решение о КРТ – сразу заключается договор с муниципалитетом.
2. В договор включаются все обязательные сведения (как в обычном решении).
3. Включаются только собственные участки; гос/муниц земли – только под инфраструктуру и по согласованию.
4. Если несколько участников – нужен внутренний договор о распределении расходов и обязанностей, и уполномоченное лицо.
5. Без торгов, но порядок и сроки утверждает субъект.
6. Если за 60 дней не подписан договор – муниципалитет может отказать.
7. При расторжении: прекращается аренда, теряет силу ДПТ, но понесённые расходы не компенсируются.
Оператор КРТ (статья 71)
Власти могут назначить оператора КРТ – юридическое лицо с долей государства более 50 %. Он может:
1. проводить торги на заключение договоров КРТ;
2. заключать договоры с инвесторами;
3. передавать им участки в субаренду;
4. контролировать ход реализации проекта.
Оператор действует по правилам, утверждённым федеральным или региональным правительством.
Практическое значение и выбор сценария
Когда смотришь на механизм комплексного развития территории глазами правообладателя зданий или участков, всё видится немного иначе. Закон задаёт рамки, но выбор сценария определяет не чиновник – а сам собственник, в зависимости от того, насколько он готов действовать самостоятельно или вместе с другими.
Если участки сконцентрированы и управляются единым владельцем или партнёрской группой, оптимальным становится формат КРТ по инициативе правообладателей (КРТ-И). В этом случае именно вы формируете концепцию, предлагаете параметры застройки и заключаете договор с муниципалитетом без торгов. Процесс идёт быстрее, а главное – сохраняется контроль над территорией: решения принимаются не за вас, а вместе с вами. Зато и ответственность возрастает – за дороги, сети, благоустройство и создание инфраструктуры. По сути, собственник превращается в со-застройщика города.
Если же территория раздроблена между множеством владельцев, ситуация сложнее. В этом случае развитие обычно инициирует орган власти, и проект реализуется через решение о КРТ. Для правообладателей это означает, что город может объединить все участки в единый контур, а при несогласии отдельных владельцев – использовать механизм изъятия для государственных или муниципальных нужд. Однако закон даёт возможность собственникам войти в проект добровольно, заключив договор и получив долю в будущем строительстве. Чем раньше правообладатель включится в процесс, тем больше у него шансов повлиять на параметры и экономику проекта.
Когда речь идёт о государственных или муниципальных землях без застройки, правообладателей в привычном смысле нет. Но для инвесторов это открытая возможность: такие территории выставляются на торги, победитель получает право заключить договор о КРТ и последующую аренду участков без повторных процедур. Здесь акцент не на защите прав, а на создании новых активов – фактически, это входной билет на рынок городского развития.
Для собственников зданий и земли смысл КРТ прост: либо участвовать и влиять, либо ждать, пока решения примут другие. Закон даёт обе возможности, но именно активная позиция – вовремя предложить свой вариант КРТ-И, объединиться с соседями, выйти на переговоры с муниципалитетом – позволяет сохранить контроль над судьбой своей территории.
Основные риски и выводы
Для правообладателей объектов капитального строительства механизм КРТ – это не просто градостроительный инструмент, а новая система правил, в которой важно уметь действовать на опережение.
После того как город принимает решение о комплексном развитии территории, все участки, попавшие в его границы, переходят в особый правовой режим. Строить, реконструировать или менять назначение зданий в таких зонах можно только через договор о КРТ. Самостоятельные действия собственника без участия в проекте становятся невозможны – территория уже регулируется единым планом.
Если владелец не включается в проект, закон допускает изъятие участка или здания для государственных нужд. При этом собственник получает компенсацию, но теряет контроль над развитием своего актива.
Есть и более рискованный вариант – так называемый «сценарий в тёмную». Город вправе достаточно быстро принять решение о КРТ, не уведомив заранее всех правообладателей. В результате владельцы оказываются перед фактом: их земля уже вошла в границы проекта. Чтобы не попасть в такую ситуацию, важно заранее подготовить пакет документов для КРТ по инициативе правообладателей (КРТ-И) и предложить свой вариант развития территории, прежде чем это сделают чиновники.
Следует учитывать, что договор о КРТ стал значительно жёстче. Запрещена продажа или переуступка прав по нему, установлены строгие требования к опыту участника, финансовым гарантиям и соблюдению сроков. Для собственников это означает: подписав договор, вы берёте на себя полноценные девелоперские обязательства, и выйти из проекта без последствий уже нельзя.
Однако у активных владельцев есть очевидное преимущество. Кто первым подготовит проработанную концепцию и проект договора, тот фактически задаёт параметры для всей территории – от высотности и плотности до архитектурных решений и этапности строительства. В новой системе КРТ выигрывает не тот, кто ждёт решений сверху, а тот, кто умеет действовать первым и аргументированно.
Н. Катаев