Вокруг ремонта бабушкиных квартир ходят целые легенды! Досталась в наследство убитая квартирка - вот проведи там ремонт и продашь в два раза дороже.
А потом сразу следующая мысль - почему бы и специально не купить такую? Осталось только найти можно начать резко богатеть?
Выскажем свои три копейки на эту тему.
Ремонт как инструмент повышения стоимости недвижимости, имеет право на существование. Всегда есть люди, которые предпочтут изначально отремонтированную квартиру, чем делать ремонт самому. И да, они готовы доплатить за ремонт, вопрос только - сколько?
Прикиньте на себя то пальтишко, которое хотите надеть на своего будущего покупателя. Согласны ли вы сами заплатить вдвое за отремонтированную квартиру? И какой должен быть ремонт, что бы вы польстились на это?
На этом месте рассуждения становятся гораздо более реалистичными. Очевидно, что сами вы ни при каких условиях не купите квартиру по двойной цене, хоть ее вам золотом раскрасят. Почему же вы считаете, что другому такое подойдет?
Поэтому, давайте будем реалистами и фантазии о космической сверхдоходности отбросим.
Итак, от чего зависит прирост стоимости квартиры после ремонта?
- Ремонты бывают разные:
косметический (покраска, обои, ламинат) — обычно добавляет 5-10 % к стоимости;
капитальный (замена труб, электропроводки, окон, дверей) — может повысить цену процентов на 20;
премиум‑ремонт - с дизайнерскими решениями и дорогими материалами — прирост до 50 %
Все, кто вынашивает идеи быстрого заработка, обычно ограничивают полет своих мыслей косметическим ремонтом. Поклею светленькие обои и все преобразится, а потерявший разум покупатель сразу потянется к кошельку! Реальная действительность оборачивается совсем другим.
Еще раз подумайте сами, как обычная условная бабушка может оказаться в супердорогом и престижном жилье? Да, никак, если она не народная артистка всероссийского масштаба! Отсюда, "бабушкина" квартира будет отвечать нормам о бюджетном сегменте жилья, а учитывая возраст - еще и в глубокой вторичке.
Кто типичный покупатель такого жилья? Да, кто угодно, но из того же бюджетного сегмента - выросшие дети, которым ищут первое жилье, одинокие мамы с ребенком, мигранты и т.д. Эта категория людей не имеет денег на хорошее новое жилье и они пытаются найти хоть что нибудь. Экономить они будут буквально на всем.
Жилье им нужно прямо здесь, и прямо сейчас, поэтому они могут принять во внимание ремонт, что бы не делать его самому. Но учитывая их скромные запросы, ремонт они себе планируют самый скромный и, главное, доступный. На дорогой ремонт у них просто нет денег, поэтому он им не нужен! Платить за него они не будут ни при каком раскладе.
Какой вывод из всех этих рассуждений можно сделать?
- главное - работая с "бюджетной" недвижимостью и "бюджетным" клиентом, повысить цену отремонтированной квартиры больше, чем на условные 5-10%, невозможно в принципе.
- переплатить за ремонт может только тот клиент, у которого деньги есть! Т.е. это состоятельные покупатели, которые ищут себе квартиру получше, и "бабушкина" квартира их явно не устроит! Другой вариант, они ищут квартиру для дочери/сына, но сильно переплачивать и тогда не будут. В их понимании, их чадо со временем купит себе другую квартиру, так и зачем сильно вкладываться?
- отсюда следует простой вывод - ресурс для повышения цены есть не у "бабушкиных" квартир, а у квартир, которые в среднем ценовом сегменте и которые могут привлечь достаточно состоятельных людей.
2. Если меняется категория покупателя, то меняются и их требования к ремонту жилья, причем кардинально. Эти люди разбираются в стройматериалах и дешевыми обоями их не соблазнишь.
Качество материалов и работ должно быть на высоте. Использование проверенных материалов и профессиональный монтаж могут повысить ценность. Экономия на мастерах или дешёвые аналоги часто не окупаются. Если вы не можете устранить скрип полов, приготовьтесь делать скидку!
Обратите внимание и на другой момент - используемые материалы или технологии должны соответствовать классу жилья. Обшивать итальянским мрамором условную двушку, наверное, будет излишним)).
Состояние здания и квартиры. Если дом ветхий или есть скрытые проблемы (трещины, плесень), даже дорогой ремонт не компенсирует общий износ. Такие люди не купят здесь себе жилье, поэтому не ввязывайтесь и сами в мутные схемы перепродажи.
Актуальность дизайна. Применяйте универсальные решения (нейтральные цвета, функциональная планировка) которые привлекают больше покупателей. Не нужно в новой квартире реализовывать свои несостоявшиеся фантазии и свои неординарные вкусы— яркие цвета, нестандартные планировки. Состоявшиеся люди, обычно, в возрасте и являются носителями консервативных традиций, вот и вы придерживайтесь тоже.
3. Локация и рынок.
Если вы целенаправленно ищете квартиру в целях ремонта и перепродажи, потрудитесь потратить время на минимальное исследование рынка. Даже очень дешовый вариант в известном месте мира ничего не даст вам в смысле заработка. И наоборот, вариант в престижных районах и городах с высоким спросом ремонт даёт больший эффект.
А квартира в хорошем месте, пусть и в убитом состоянии, все равно не может стоить слишком дешево. Поэтому вы поняли ограничения такой бизнес-идеи. Квартира должна быть дорогой и дешевой одновременно))).
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.