Если кажется, что раковине в ванной удобнее справа и в целом не мешало бы немного увеличить площадь санузла, то можно попробовать всё переделать. Главное при этом — не нарушить закон. Перепланировку в квартире придётся согласовывать, иначе воплощение мечты грозит обернуться неприятностями.
Рассказываем, что можно и нельзя менять в санузле и как всё оформить официально.
Почему надо согласовывать перепланировку
Согласование перепланировки — процедура, которая позволяет на законных основаниях внести те или иные изменения в изначальную конструкцию квартиры. Она выполняется по разработанному специалистами проекту и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласование — это вовсе не прихоть, а мера безопасности. Ведь изменения, которые идут вразрез со строительными нормами и правилами, могут привести к разным проблемам, вплоть до обрушений конструкции дома.
Кроме того, они затрагивают комфорт и благополучие соседей. Нельзя у них над головой устроить ванну, поскольку это повышает риск затопления, или туалет — потенциальный источник неприятных запахов.
А ещё документы о согласовании обязательно понадобятся при продаже квартиры.
Комментирует Татьяна Ермакова — основатель и руководитель агентства недвижимости «ДОБЕРМАН»:
«Согласовывать перепланировку надо в первую очередь потому, что законы постоянно меняются. Ярчайший пример — кухни с газовой плитой, которые ещё несколько лет назад можно было объединить с гостиной, и многие этим пользовались. Теперь закон это запрещает, и те, кто когда-то сделал себе просторную гостиную-столовую, но не позаботился о согласовании изменений, оказались в тупике. Узаконить перепланировку не получится. Если они решат продать квартиру, это может стать проблемой.
Не скажу, что недвижимость с несогласованными изменениями совсем не продаётся. У меня был случай, когда я без проблем и без скидок продала квартиру, в которой туалет с ванной были объединены и расширены за счёт кладовой: снесены две не несущие перегородки — подобная перепланировка не возбраняется. Но в целом найти покупателя на такую жилплощадь сложнее. Тут возможны разные сценарии: от скидки, размер которой варьируется в зависимости от специфики переделок (законные они или нет), до требования от потенциальных покупателей узаконить изменения до продажи. Но в большинстве случаев те, кто боится несогласованных перепланировок или не хочет бегать по инстанциям, просто отказываются от сделки и находят себе другой вариант, без нюансов. И я их понимаю.
Кроме того, нельзя игнорировать и разные инициативы, которые в один прекрасный день могут стать нашей реальностью, — например, полный запрет на перепланировки или практика обязательных пятилетних комиссий, которые будут инспектировать каждый объект недвижимости именно на предмет незаконных переделок. А они грозят собственникам разными санкциями — штрафом и требованием вернуть всё как было».
Совмещённый санузел. Фото: Alex Tyson / Unsplash
Какую перепланировку делать нельзя
При переустройстве санузла действует ряд запретов, которые нельзя обойти. Такую перепланировку не получится ни согласовать, ни узаконить:
- Расширение площади санузла за счёт кухни и других помещений, которые относятся к жилым. Это разрешено только жителям первых этажей и тем, у кого под квартирой магазин, парикмахерская и любой другой нежилой объект.
- Уменьшение площади санузла в пользу жилого помещения. В этом случае страдает уже ваша собственная безопасность, поскольку над вами после таких переделок оказывается «мокрая точка» соседей. Исключение составляют квартиры на верхнем этаже, над которыми никто не живёт.
- Внесение изменений в несущие стены: нельзя их сносить и прорубать проёмы.
- Снос короба вентиляционных шахт и срезание фановой трубы — она проходит через все этажи, и к ней подключаются канализационные отводы от квартир.
- Перенос выхода из санузла в жилую комнату.
- Монтаж водяного тёплого пола с подключением к общедомовым трубам отопления и горячего водоснабжения.
Компактная, но уютная ванная. Фото: Alex Tyson / Unsplash
Что можно и нужно согласовывать
Не все изменения надо согласовывать — например, перепланировкой не является установка и замена полотенцесушителя в ванной, инфракрасного или электрического тёплого пола, косметический ремонт или монтаж сета из стиральной и сушильной машин. Тут довольно просто сориентироваться: если после всех работ данные в техпаспорте квартиры остаются актуальными, значит, согласование не требуется.
Другое дело, когда в результате ваших действий дверные проёмы, стены, перегородки, перекрытия, трубы или сантехника меняют место, предусмотренное на плане БТИ, — на это надо получить разрешение.
Какие работы можно и нужно согласовывать:
- Снос ненесущих стен и перегородки между ванной и туалетом при условии гидроизоляции пола под снесённой стеной.
- Перенос сантехники в пределах помещения.
- Установка разделительной стены в помещении, когда хочется вопреки модным тенденциям не соединить, а разделить ванную и туалет.
- Перенос выходов без затрагивания несущих стен.
- Расширение санузла за счёт нежилых помещений, например тупиковой части коридора. При этом придётся сделать дополнительную гидроизоляцию пола и опустить его на 15–20 см по отношению к жилым комнатам или установить высокий порожек.
Также документального разрешения требует монтаж душевой кабины вместо ванны, даже если вы планируете поставить её в том же месте без переноса инженерных коммуникаций. Это не является перепланировкой, но считается переустройством помещения в многоквартирном доме, а такие виды работ также надо согласовывать.
Современная душевая кабина вместо ванны. Фото: Alex Tyson / Unsplash
Как оформить перепланировку: пошаговая инструкция
- Заказать проект перепланировки в любой проектной компании с допуском СРО к этому виду работ. Специалисты таких организаций знают действующие нормы и правила и смогут подсказать, насколько реалистичны и правомерны ваши мечты или что надо изменить, чтобы было возможно согласовать переделки. Стоимость их услуг зависит от региона и сложности проекта и в среднем составляет 3000–5000 рублей.
- Подать документы на перепланировку. Москвичи могут сделать это онлайн на официальном сайте мэра Москвы. Жителям регионов надо обратиться в ближайший МФЦ или воспользоваться сервисом «Госуслуг». Пакет документов включает:
• Проект перепланировки.
• Техническое заключение о допустимости и безопасности работ (выдаётся проектной организацией).
• Заявление на перепланировку. Если собственников несколько, оформляется коллективное заявление.
• Документы, подтверждающие право собственности.
• Технический паспорт квартиры.
После подачи документов надо оплатить госпошлину и дождаться решения от органов местного самоуправления. Срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. - Выполнить ремонтные работы в строгом соответствии с проектом.
- Уведомить местную администрацию, когда ремонт будет закончен (можно подать заявление через «Госуслуги»), и дождаться приёмную комиссию, которая выдаст акт о завершении перепланировки и переустройстве квартиры.
- Отправить акт в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Собственник может сделать это сам через тот же портал «Госуслуги» или МФЦ, но по закону это является обязанностью уполномоченного государственного органа, как правило, Жилищной инспекции.
Весь путь реально пройти за 3–5 месяцев.
Вы бы хотели что-то поменять в санузле в квартире?