Вы нашли покупателя,собрали документы, одобрили ипотеку. Кажется, сделка почти закрыта. Но именно на этом этапе 20% сделок внезапно разваливаются. Я видел, как люди теряли деньги и нервы из-за «внезапных» отказов банка. Вот 5 реальных причин, о которых молчат менеджеры.
Ловушка 1: Квартира-невидимка (Проблемы с кадастром)
· ❌ Что происходит: Банк запрашивает свежие данные из Росреестра и обнаруживает, что кадастровый номер не соответствует планировке или техническому паспорту.
· 💡 Почему банк отказывает: Юридически квартира как объект недвижимости перестает существовать в том виде, в котором ее хотят купить. Банк не может принять в залог «неизвестно что».
· ✅ Как избежать:
· Еще до поиска покупателя закажите расширенную выписку ЕГРН.
· Если была перепланировка — узаконьте ее через суд или БТИ.
· Сверьте площадь в выписке с техпаспортом.
Ловушка 2: Долги, которые передаются по наследству
· ❌ Что происходит: При проверке юристами банка всплывают долги за ЖКХ, ипотечные платежи или налоги, о которых вы не знали.
· 💡 Почему банк отказывает: Обременения переходят к новому владельцу. Банк не хочет, чтобы его будущий залогодержатель был должен третьим лицам.
· ✅ Как избежать:
· Получите справку об отсутствии задолженности за 3-5 дней до сделки.
· Проверьте историю платежей через ГИС ЖКХ.
· Убедитесь, что предыдущая ипотека полностью погашена.
Ловушка 3: Продавец-призрак (Проблемы с дееспособностью)
· ❌ Что происходит: При глубокой проверке банк обнаруживает, что один из собственников находится под опекой, имеет психиатрический диагноз или был признан банкротом.
· 💡 Почему банк отказывает: Риск оспаривания сделки в суде составляет почти 100%. Банк не будет участвовать в потенциально нелегитимной операции.
· ✅ Как избежать:
· Проверьте всех собственников через реестр банкротов.
· Запросите справку из психоневрологического диспансера (с согласия человека).
· При наличии опекуна — готовьте полный пакет документов об опеке.
Ловушка 4: Заложник прошлой ипотеки
· ❌ Что происходит: Квартира находится в залоге у другого банка, но продавец уверяет, что погасит ипотеку деньгами от продажи.
· 💡 Почему банк отказывает: Процесс снятия обременения может затянуться, а риски невыполнения обязательств перед первым банком слишком высоки.
· ✅ Как избежать:
· Используйте аккредитив: банк покупателя резервирует деньги строго для расчета с первым банком.
· Требуйте от продавца предварительное согласие банка-залогодержателя на сделку.
· Пропишите в договоре все этапы снятия обременения.
Ловушка 5: Дом-призрак (Проблемы с самим зданием)
· ❌ Что происходит: Банк проводит оценку не только квартиры, но и всего дома. Обнаруживается, что здание в аварийном состоянии, включено в программу реновации или у него сложный юридический статус.
· 💡 Почему банк отказывает: Такая недвижимость сильно теряет в ликвидности. В случае дефолта заемщика банк не сможет быстро продать залог.
· ✅ Как избежать:
· Проверьте год постройки и статус дома через Росреестр.
· Узнайте, не планируется ли капремонт с расселением.
· Проверьте техническую документацию на здание в УК.
Заключение
Банк — не враг, а самый осторожный участник сделки. Его отказ — это не прихоть, а расчет рисков. Проверяйте квартиру и продавца так же тщательно, как это делает банк, и ваша сделка пройдет гладко.
А вы сталкивались с неожиданными отказами банков? Какая из этих ловушек кажется вам самой коварной? Жду ваши истории в комментариях!
P.S. Следующая статья будет для тех, кто хочет сэкономить: «Налоговый вычет при покупке квартиры: 3 способа вернуть больше денех, о которых не рассказывают в банках». Подписывайтесь — вернем ваши деньги вместе!
Текст носит информационный характер и не является финансовой консультацией. Для расчета конкретной суммы обратитесь к налоговому консультанту.