Рынок земли для строительства жилья в Петербурге и области переживает перемены. Инвесторы стали осторожнее, а сделки с готовой документацией выходят на первый план. Девелоперы ищут новые стратегии для минимизации рисков.
В 2025 году рынок земельных участков для жилой застройки в Петербурге и Ленинградской области заметно изменился. Общий объем вложений в такие активы составил 45,8 млрд рублей, что позволило бы возвести около 1,7 млн квадратных метров жилья и апартаментов. Однако по сравнению с прошлым годом инвестиции сократились почти втрое, а потенциальные объемы строительства на приобретенных территориях уменьшились на 70%.
Девелоперы стали действовать осторожнее, отдавая предпочтение участкам, где уже решены сложные вопросы и можно быстро приступить к реализации проектов. В отличие от 2024 года, когда крупные федеральные компании активно скупали большие массивы земли в пригородах, сейчас на рынке преобладают менее масштабные игроки, которые делают ставку на комплексное освоение территорий, например, в Кузьмолово и Токсово. Крупные держатели земельных портфелей заняты оптимизацией активов, а новые участники не спешат выходить на рынок после прошлогоднего всплеска активности.
Сделки с участками, имеющими разрешительную документацию, заняли 27% рынка. В основном это перепродажа проектов между крупными компаниями, что позволяет быстрее и выгоднее реализовывать лоты, а также снижать налоговую нагрузку в условиях ограниченного кредитования. Приобретение земли остается необходимым для продолжения деятельности, причем девелоперы рассматривают как полностью подготовленные участки, так и те, что приобретаются на перспективу.
Активность на рынке частично поддерживается постепенным снижением ключевой ставки, однако спрос на новые квартиры остается сдержанным. Девелоперы подходят к формированию земельного банка избирательно, выстраивая долгосрочные стратегии. Ожидание восстановления рынка и будущего спроса подогревает интерес к участкам, особенно в районах с перспективой развития инфраструктуры и в популярных локациях города.
Застройщики не спешат выводить новые проекты на рынок, но продолжают пополнять земельный банк. Запуск многих проектов с разрешениями на строительство ожидается через год-два, в зависимости от изменений в экономике и денежно-кредитной политике. Конкуренция на рынке земли усиливается, а решения властей по развитию территорий напрямую влияют на динамику сделок.
В 2024 году почти половина сделок по стоимости пришлась на Ленинградскую область, где приобретались крупные участки для комплексного освоения. В 2025 году ситуация изменилась: 87% сделок по стоимости пришлось на Петербург, а на область — только 13%. Это связано с крупными сделками в черте города, в том числе на Матисовом и Васильевском островах. Однако по площади лидирует область, так как в Петербурге земля дороже и ее меньше.
Девелоперы все чаще выбирают участки с полной подготовкой и разрешительной документацией, чтобы минимизировать риски и ускорить запуск проектов. Покупка «чистых» участков без разрешений стала редкостью из-за высоких рисков. Наибольший интерес вызывают территории с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой: Всеволожский и Ломоносовский районы Ленобласти, Приморский, Пушкинский и Московский районы Петербурга, намыв Васильевского острова и Кронштадт. Высокий спрос сохраняется и на пригороды — Шушары, Мурино, Янино, Новосергиевку.
В 2025 году застройщики сосредоточились на завершении текущих проектов и подготовке новых этапов, делая ставку на участки, готовые к строительству. Это позволяет быстрее выйти на рынок и снизить риски, связанные с высокой ставкой проектного финансирования и снижением доступности ипотеки. В приоритете остаются проекты бизнес-класса и выше.
Доля сделок с участками, имеющими разрешительную документацию, продолжает расти, так как это ускоряет старт строительства и продаж, снижает вероятность отказов и задержек, а также повышает ликвидность активов. Однако таких объектов становится все меньше, а новые проекты с одобрением градостроительной комиссии сразу выставляются с учетом прибыли девелопера.
Несмотря на непростую экономическую ситуацию, интерес к земельным участкам сохраняется, особенно среди финансово устойчивых компаний, использующих собственные средства. При выборе участка ключевыми остаются локация, стоимость, сроки освоения и получения прибыли. Девелоперы стремятся формировать сбалансированный портфель проектов с разной степенью готовности, чтобы снизить риски, связанные с изменением рыночного спроса.