Есть 3 «нет» в сделках с недвижимостью, которые оградят вас от проблем и потери имущества. Ни за что не соглашайтесь если продавец вам предлагает: расчет наличными, занижение стоимости в договоре и выписку жильцов после сделки либо по суду. Пойдете на уступки, сделаете доброе дело, пожалеете продавца – сами не заметите, как станете участником преступной схемы, лишитесь квартиры, денег или приобретете проблему в виде прописанных пользователей, которых невозможно будет выписать даже по суду и за большие деньги. Расскажу, чем опасны эти предложения от продавцов и как защитится от нечестных на руку граждан.
В чем риск наличных расчетов в сделках с недвижимостью?
Продавец просит рассчитаться с ним через ячейку, наличными в офисе агентства недвижимости либо любым другим способом минуя банк и расчетный счет. В этот момент вам необходимо насторожиться и задать вопрос: «Почему продавец хочет скрыть деньги от банка, налоговой и третьих лиц?» Как правило, наличные расчёты нужны, когда у человека проблемы в жизни или в бизнесе. Грядет банкротство компании либо физлица и деньги от продажи имущества выводят, чтобы сохранить их для семьи, а не спустить с молотка, когда придут приставы.
Если вы рассчитаетесь через ячейку наличными у вас не будет цифрового следа денег и документального подтверждения из банка, что вы полностью исполнили свои обязательства перед продавцом. Рассчитались с ним на все 100% согласно договору купли-продажи. В этом самый главный риск!
Расписки о том, что продавец получил от вас деньги не в счет. В делах о банкротстве суд предъявляет повышенные требования к доказательно базе. Расписка от руки суд не устроит. Во внимание примут только выписку из банка, исполненные платежные поручения. Когда вы закладываете деньги в ячейку банк их не пересчитывает и не знает о точной сумме. Сделка становится тайной между продавцом и покупателем. На бумаге одно по факту в ячейке может быть пустой конверт. Подозревать будут в сговоре именно вас. Документального подтверждения нет.
Поведетесь на уговоры продавца – приставы придут уже за вашей квартирой. Поэтому всем схемам с наличкой, оплатой 50 /50 говорите жесткое «нет».
Чем грозит занижение суммы продажи в договоре
Продавцы просят указать сумму меньше под видом экономии на налогах. Зачастую это правда и люди действительно не хотят платить налоги. Инвесторы, которые продают квартиру через год. Счастливые наследники, получившие квартиру от бабушки в центре Москвы. Обычные граждане. Которые продают квартиру из-за того, что не могут обслуживать ипотеку, а тут еще и налог государству надо заплатить. В чем ваш риск заплатить, например 20 млн. р, а в документах указать только 10 млн рублей.
Ключевая опасность в том, что если возникнут суды по квартире в результате банкротства продавца, претензий от третьих лиц, например узнавших о квартире наследниках, которые имели на неё право, то вы получите компенсацию только в том размере, который указали в договоре.
Если сделка не устоит, квартиру отберут по закону - вы сможете претендовать только на 10 млн согласно договору купли-продажи. Тот факт, что вы заплатили 20 млн и отдали часть денег наличкой продавцу вы никогда не докажите. А если попробуете доказать и заявить о занижение суммы сделки, то можете поплатиться за участие в мошеннической схеме по уходу от налогов и сокрытию имущества.
В случае банкротства продавца конкурсный управляющий сразу вычислит сделку с занижением если стоимость квартиры в ДКП была ниже рыночной. Сделку легко признают притворной, а квартиру отберут и продадут на торгах чтобы погасить долги по банкротству.
В возможна и другая проблема. Купили квартиру с занижением. Пожили в ней полгода и обстоятельства сложились так, что вам надо переехать в другой район, город, куда угодно. Теперь платить налог будете вы. При расчетах учитывается сумма покупки и продажи. Продадите допустим за 19,5 млн р. А в договоре покупки 10 млн рублей. Документы подтверждающие расчеты с продавцом тоже на 10 млн. рублей. Ваша база для налогообложения составит 9,5 млн. рублей.
С 1 января 2026 года в Российской федерации действует прогрессивная шкала налогообложения доходов населения.
При доходе с продажи недвижимости до 2,4 млн рублей ставка 13%.
Доход свыше 2,4 млн рублей – ставка 15%.
В нашем примере налог составит:
2,4 млн р Х 13% =312 000 р
7,1 млн р Х 15% = 1 065 000 р
Итого = 1 377 000 р вы потеряете при продаже квартиры если занизили её стоимость на 9,5 млн р.
Не берите на себя чужие налоговые обязательства. Не позволяйте вовлечь в различные «схемы» ухода от налогов. Потеряете деньги и вас уже навряд ли пожалеют.
Кого невозможно выписать из квартиры по суду
Есть категория граждан, которых вы никогда не сможете выписать из квартиры даже по суду. Потому, что они обладают правом пожизненного пользования жилплощадью и могут выписаться только сами по собственной воли.
- Отказники от приватизации. Приватизация давала одинаковые права на имущество всем членам семьи. Однако кто-то из прописанных на момент приватизации мог от неё отказаться либо был не способен действовать в своих интересах. Выписать его нельзя.
- Члены семьи пайщика ЖСК. Раньше (до 01 марта 2005 года) в ордер на получение квартиры в ЖСК вписывали всех членов семьи пайщика – участника кооператива. Они приобретали самостоятельное право пользования квартирой и сохраняли за собой бессрочное право пользования жилым помещением.
- Лица получившие право пожизненного пользования недвижимостью на основании завещательного отказа, договора ренты или договора дарения.
Объясню на примерах.
Муж и жена проживали в гражданском браке. Владелец недвижимости мужчина. Завещал квартиру сыну, однако обязал наследника после его кончины исполнить завещательный отказ в пользу своей гражданской супруги — отказополучательницы. У гражданской жены не будет собственности, но она получит право пожизненно проживать в ней.
Пожилой человек заключил договор ренты со своим родственником или третьими лицами. Он сохраняет за собой право пожизненного проживания.
То же самое происходит и в результате договора дарения, когда пожилые люди распоряжаются своей собственностью еще при жизни, но по договору они сохраняют свое право бессрочного пользования. Выписать таких лиц можно только в результате их смерти или добровольного согласия.
Никогда не ведитесь на предложения продавца в духе: «Это моя тетя была прописана, чтобы медицинские услуги получать в Москве. Выпишите по суду без проблем». Чаще всего «тетю» не получится выписать и у вас будет квартира с прописанным в ней пожизненно человеком.
Если продавец вам предлагает оформить сделку по-своему, просит пойти на уступки, бьёт на жалость и заверяет, что все сделает потом, после сделки и окончательных расчетов – не верьте.
Вы покупаете дом, где должны чувствовать себя безопасно. Быть уверенны, что никто не придет и не отберет у вас имущество. Не выселит на улицу с детьми и не станет претендовать на проживание под одной крышей. У продавца и покупателя разные интересы в сделках. Отстаивайте свои!