Факторы , влияющие на стоимость квартиры.
Фактор 1: Месторасположение.
Что делает квартиру дороже:
1. Развитая инфраструктура.
2. Расположение дома.
3. Близость к «зеленым» зонам.
4. Хорошие перспективы развития района. (напр. В скором времени открытие станции метро.)
Что делает квартиру дешевле:
1. Расположение квартиры в районе с плохой экологией, близость промышленных предприятий.
2. Чрезмерная удаленность от метро, от крупных транспортных магистралей, что создает препятствия для комфортного перемещения по городу.
3. Слабо развитая инфраструктура района. (отсутствие магазинов, школ, аптек и тд.)
Фактор 2: Дом.
Первое, на что обратит внимание покупатель — на дом, в котором находится квартира. Если дом аварийный или старый, то стоимость жилья будет уменьшена, а если вы продаете квартиру в новостройке, то и ее цена будет, соответственно, выше. Кроме того, существенное влияние окажет состояние дома. Чем чище и симпатичнее будет выглядеть здание, тем большую цену можно назначать за квартиру.
Что делает квартиру дороже?
1. нахождение квартиры в новостройке,
2. новые коммуникации,
3. несколько лифтов, консъерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.,
4. облагороженный двор, хорошие подъездные пути,
5. наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки,
6. уровень сервиса и степень известности управляющей компании,
7. общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры.
Что делает квартиру дешевле?
1. старый дом,
2. деревянные перекрытия в старых домах,
3. ветхие коммуникации,
4. в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки,
5. отсутствие лифта,
6. плохие подъездные пути к дому, "разбитые" дороги,
7. заброшенный "неопрятный" двор или вообще его отсутствие.
Фактор 3: Расположение квартиры в доме.
Этаж тоже влияет на стоимость квартиры. Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.
Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать (перевести) помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:
§ сырости и холода,
§ близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих "радостей" под окнами,
§ шума с улицы и постоянно хлопающих дверей парадного,
§ излишней темноты в комнатах из-за деревьев,
§ а также повышенной вероятности "проникновения" в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить "за решёткой".
Последний этаж, как правило - дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Жить на последнем этаже не всегда комфортно, так как здесь возможны некоторые проблемы с крышей и потолками (протекание воды от дождя и танущего снега, а значит сырость и плесень в квартире), летом – жаркий и душный воздух от накалившейся крыши (особенно если в доме нет чердака). К тому же в старых домах могут ломаться лифты, что тоже весма не кстати.
При этом красивый вид из окна и осознание того, что никто не будет "ходить по голове", что не затопят соседи сверху и редкий комар долетит до вашего этажа, далеко не всегда склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа.
Остальные этажи в многоквартирном доме - в одной цене. Конечно, исключения составляют те верхние этажи в новых эксклюзивных домах, из окон квартир которых открываются потрясающие пейзажи (так называемые видовые квартиры), ну и конечно, пентхаузы и многоуровневые квартиры. Они, понятное дело, дороже. Причём стоимость таких квартир может отличаться в разы.
Касательно расположения на этаже, стоит выделить торцевые и угловые квартиры — они находятся в торце (в углу) дома, и стены их непосредственно граничат с улицей. У угловой квартиры таких (фасадных) две стены, а у торцевой три.
Термин "угловая" или "торцевая" квартира говорит о том, что в такой квартире нужны будут особые меры для обеспечения нормальных условий проживания. Ведь поскольку внешние стены таких квартир граничат с улицей, то среди "минусов" можно выделить два основных:
§ зимой холодно в комнатах (а иногда даже промерзают стены), а летом жарко (особенно если стены выходят на южную сторону),
§ большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок.
Из-за этих наиболее часто встречающихся недостатков торцевые и угловые квартиры, как правило, несколько дешевле аналогичных квартир в середине дома.
Что делает квартиру дороже?
§ привлекательное этажное положение,
§ небольшое количество квартир на этаже,
§ красивый вид из окон квартиры,
§ выход окон квартиры на две стороны.
Что делает квартиру дешевле?
§ первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье),
§ угловая или торцевая,
§ плохой вид из окна — на глухую стену, кладбище или свалку,
§ выход окон на проезжую часть,
§ неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, "буйные" соседи или же граждане, страдающие синдромом "постоянного ремонта") тоже может значительно снизить стоимость квартиры.
Фактор 4: Площадь квартиры и планировка.
Это фактор тоже немаловажен. Чем большей будет жилищная площадь, тем более высокую стоимость она будет иметь. Вполне очевидно, что при оценки недвижимости этот показатель является объективным и неоспоримым, так как во многих случаях цена назначается за квадратный метр.
Общая площадь.
Стоимость квартиры рассчитывают исходя из цены 1 м2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 метра квадратного является общим показателем.
Количество комнат.
Здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 кв.м. квартиры меньшего размера стоит несколько дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м2. однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартир нужно подбирать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат.
Жилая площадь.
Некоторые оценщики корректируют стоимость квартиры исходя из жилой площади (т.е. чем больше жилая площадь, тем дороже стоимость всей квартиры). Это не всегда правильно, т.к. просторные жилые комнаты в квартире это, конечно, здорово, но если это происходит в ущерб другим элементам квартиры (коридор, прихожая, санузел, кухня) то удорожание в этом случае неоправданно.
Площадь кухни.
Тоже оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.
На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни - это не единственные условия увеличения стоимости квартиры.
Размеры вспомогательных помещений.
Размеры вспомогательных помещений (коридора, прихожей, балконов и лоджии, санузла, кладовки и помещений для встроенных гардеробов) — они, возможно, и не сильно повлияют на цену, однако могут быть решающим фактором для покупателя при выборе квартиры.
Что делает квартиру дороже?
§ улучшенные планировки или перепланировки.
§ просторные комнаты, большая кухня,
§ раздельный сану зел или еще лучше - несколько санузлов в квартире,
§ наличие балконов и лоджий,
§ большие подсобные помещения.
Что делает квартиру дешевле?
§ не совсем удачная планировка (например, все комнаты - смежные),
§ длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения,
§ отсутствие балкона,
§ смежный или маленький санузел.
Фактор 5: Вид из окна.
Этот показатель тоже немаловажен. Как правило, потенциальные покупатели хотят жить там, где не страшно выглянуть в окно. Поэтому, если окна вашей квартиры выходят на мусорку, то стоимость квартиры упадет. И наоборот, если в ваших окнах можно наблюдать за жизнью птичек в ближайшем парке, то ее цена вырастет.
Фактор 6: Состояние квартиры.
«Люди любят глазами» — эту бесхитростную поговорку знают многие. Ее можно отнести и к продаже недвижимости, ведь первое, что делает потенциальный покупатель -осматривает жилье и решает, нравится ему оно или нет. Поэтому, чтобы поднять стоимость своего жилища, его необходимо содержать в идеальном порядке, никаких обсыпавшихся штукатурок, ржавых труб и оборванных обоев быть не должно.
Ответы на часто задаваемые вопросы клиентов во время/после заключения договора.
· Зачем вам мой паспорт?
· Зачем вам копии моих документов на квартиру?
Мы обязаны проверить объект на чистоту. Так же мы обязаны проверить паспорт на подлинность. Мы обязаны понимать что продавец действительно является собственником квартиры, что он не является банкротом, что на него не возбуждены уголовные дела и тд.
В случае если квартира продается через ипотеку, скан паспорта и копии правоустанавливающих документов необходимы для предоставления в оценочную компанию и в банк. Без этого невозможно получить оценочный отчет на квартиру и одобрение банка на объект.
И последнее, мы несем финансовые и юридические обязательства перед своими клиентами. После сделки полный отчет со всеми копиями документов хранится в архиве более 5 лет.
· Вы сказали что комиссию платит покупатель, почему тогда вы ее прописываете со мной в договоре?
Для покупателя комиссия входит в стоимость вашего продаваемого объекта. С вами мы прописываем ее размер, с покупателем где, когда и в каком виде он нам ее передает.
· Зачем я должен подписывать с вами договор, если еще нет покупателя?
Подписывая договор вы в первую очередь показываете и нам и рынку серьезность намерений на продажу своей квартиры. Так же договор позволяет вам продать свою квартиру намного быстрее. Потому что после подписания договора вы становитесь нашим эксклюзивным клиентом, следовательно ваш объект будет предлагаться входящему потоку покупателей в первую очередь, а он у нас в несколько раз больше, так как рекламная компания и покупательский охват намного шире.
· Зачем мне брать справки из ПНД и НД? У меня есть водительские права/разрешение на оружие и тд..
Сделки по продаже недвижимости требуют подтверждения дееспособности собственника квартиры. Это необходимо для того, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде. Разрешение на оружие/водительские права в случае судебных разбирательств не будут рассматриваться как документы, подтверждающие вашу право- и дееспособность.
· Зачем разрешение супруга на продажу? Мы давно развелись и он не собственник.
Вы приобретали квартиру в браке. Имущество, приобретенное в браке считается совместно нажитым. Если при разводе небыло официального раздела имущества, то имущество продолжает считаться общим, и не важно сколько лет прошло после развода. Сделка без нотариального согласия супруга в дальнейшем может стать недействительной.
Серьезные опасности подстерегают продавца на всех этапах сделки.
Основные риски на главных этапах:
1. Оценка квартиры
Непрофессионалу трудно определить рыночную стоимость квартиры. Часто владельцы квартир хотят получить сумму больше рыночной стоимости. Возникает риск не продать квартиру вообще или потерять месяцы и потом пойти на снижение цены.
2. Сбор пакета документов для подписания договора
Каждый владелец квартиры способен собрать стандартный пакет документов. Но многие не знают, какие дополнительные документы нужны, если ситуация необычная. И только в день заключения сделки выясняется, что не хватает одной справки. Из-за этого дату подписания договора переносят.
3. Рекламная кампания
Продавец квартиры сам составляет объявление о ее продаже и размещает на бесплатных сайтах о недвижимости. Звонки поступают, но в основном не от заинтересованных покупателей. Активно звонят риэлторы и разные чудаки…
Такая реклама не только неэффективна, но и опасна: личный телефон продавца узнают мошенники и начинают «зондировать почву»…
4. Просмотры квартиры
Продавец квартиры приглашает посмотреть ее каждого, кто позвонит. Не подумает, что
к нему могут явиться вовсе не для того, чтобы увидеть состояние пола, потолков и сантехники. Отвечая на вопросы очередного посетителя, он не догадается, что перед ним - грабитель или наводчик.
5. Переговоры о цене с неадекватными покупателями
Если продавец не является психологом или психиатром, может потратить время и нервы на сумасшедших и неадекватных людей, которые настроены вести длительные и изматывающие переговоры об условиях сделки. Часто переговоры с такими людьми не дают результата.
6. Подготовка пакета документов от покупателя
Если покупатель не обращается за помощью к профессионалу, есть риск, что он забудет оформить какой-то документ (например, согласие жены на покупку недвижимости). О недостающем документе вспомнит нотариус, тогда дату подписания договора придется перенести.
7. Составление договора купли-продажи
Если договор составляет случайный нотариус, в тексте могут быть допущены юридические или фактические ошибки. Неправильно составленный договор не удастся зарегистрировать в отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
8. Получение денежных средств
Неискушенный человек считает, что это очень просто – получить крупную сумму от покупателя квартиры. Пришел в банк и взял пачки с купюрами. Однако можно ошибиться при оформлении банковского аккредитива или договора об аренде сейфа. Малейшая неточность – и деньги невозможно забрать даже после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Отказываясь от помощи профессионалов, продавец квартиры рискует в лучшем случае не продать ее, в худшем случае – остаться без жилья и денег.
Скрипт на возражение « будет клиент, приходите смотреть»
«Да, конечно понимаю, без клиента не хотите встречаться. Чтобы я смог (ла) привести к вам клиента , разрешите задать всего два вопроса?»
Как правило ответ: «Да, конечно.»
«Первый вопрос. У меня к показу готовы 4 квартиры, я в них была, знаю где у них достоинства и где недостатки , какой запах в подъезде, какой вид из окна и на какую сторону выходят окна, я знаю как их презентовать клиенту , и что надо для продажи сделать, как вы думаете, если встанет вопрос о показе вашей квартиры моим клиентам, я решусь их к вам привезти , реально понимая, что абсолютно не знаю вашу квартиру? И Второй: А вы бы сами стали работать с таким риэлтором, который водит клиентов по квартирам, не зная ни их истории, ни их документов, ни их особенности?
Ответ клиента.
Риэлтор: « Вот и я работаю для результата. Поэтому мне важно увидеть вашу квартиру без клиента, обсудить с вами детали показа и нюансы сделки. Вы готовы к такой встрече?»
Полезное в моем ТГ канале: https://t.me/ipoteka_svetinskiy