С 1 сентября 2025 года в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) начали вносить важные изменения, которые затрагивают права определенных категорий граждан. Речь идет о лицах, имевших равные права с собственником жилья на момент приватизации или выплаты пая в жилищном кооперативе. Это нововведение fundamentally меняет подход к защите прав проживания и проведению сделок с недвижимостью.
Что именно изменилось в ЕГРН?
Согласно разъяснениям ведущего юриста Европейской юридической службы Србуи Манджиевой, с осени 2025 года в реестре недвижимости стали фиксировать сведения об отказниках от приватизации и членах семьи собственника кооперативного жилья (включая бывших) на момент внесения последнего паевого взноса в жилищный (ЖК) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
Категории лиц, информация о которых теперь вносится в ЕГРН:
- Лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи, что автоматически предоставило им пожизненное право проживания в данном жилом помещении
- Бывшие супруги, сохранившие право пользования жильем после развода
- Другие члены семьи бывшего собственника, чье право проживания подтверждено законом или судебным решением
- Несовершеннолетние дети, зарегистрированные в жилом помещении
Закон распространяется на всех, кто может документально подтвердить свое право на проживание в жилом помещении на момент приватизации или полной выплаты паев за кооперативное жилье.
Как работает новый механизм?
Для внесения сведений в ЕГРН собственник недвижимости должен подать соответствующее заявление с приложением подтверждающих документов. К ним относятся документы о приватизации, ордер на жилое помещение, решение общего собрания членов кооператива о предоставлении жилого помещения и другие правоустанавливающие документы.
Процедура внесения данных имеет следующие особенности:
- Рассмотрение заявления и внесение сведений в реестр осуществляется в течение пяти рабочих дней
- Если квартира находится в долевой собственности, заявление должны подать все владельцы недвижимости
- Теперь для любой сделки с такой недвижимостью — продажи или залога — потребуется нотариальное согласие тех, кто имеет право пожизненно в ней проживать
Последствия для сделок с недвижимостью
Нововведение устанавливает, что любые сделки с жильем, обремененным правом постоянного проживания, теперь требуют нотариального согласия таких лиц. Хотя они не могут самостоятельно распоряжаться недвижимостью, но получают право блокировать сделки, если их согласие не получено.
Это важное изменение обеспечивает:
- Защиту прав людей, имеющих право на пожизненное проживание, от возможного ущемления их прав при отчуждении недвижимости или при ее залоге
- Защиту интересов покупателей и залогодержателей от правопритязаний проживающих лиц
- Повышение прозрачности сделок с недвижимостью для всех участников рынка
Проблемы реализации и возможные улучшения
Несмотря на очевидные преимущества нововведения, юрист Србуи Манджиева отмечает, что механизм его реализации требует доработки. Основная проблема заключается в том, что обязанность по внесению сведений возложена на собственника, который может быть не заинтересован в фиксации таких обременений.
Эксперт предлагает следующие улучшения механизма:
- Предоставить право самостоятельной подачи заявлений самим обладателям прав проживания, не дожидаясь действий собственника
- Предоставить такое право органам местного самоуправления, которые могли бы передавать сведения в Росреестр после заключения договора приватизации
Такие меры обеспечили бы более надежную защиту интересов всех сторон и упростили процедуру проверки недвижимости для покупателей и банков-кредиторов.
Значение нововведения для рынка недвижимости
Нововведение с 1 сентября 2025 года в ЕГРН — это важный шаг к повышению информированности покупателей и созданию дополнительного барьера для недобросовестных продавцов. Однако важно понимать, что закон не полностью решает проблему «невидимых жильцов», поскольку данные появляются только после активных действий (заявление или суд), а большинство лиц с правами проживания пока не отражены в реестре.
Для покупателей недвижимости это означает:
- Появление дополнительного инструмента проверки юридической чистоты сделки
- Необходимость по-прежнему проводить глубокий аудит всех юридических аспектов недвижимости
- Снижение рисков столкновения с «пожизненными жильцами» после совершения сделки
Таким образом, изменение в ЕГРН — это значимый, но не единственный инструмент обеспечения безопасности при покупке недвижимости, особенно на вторичном рынке, где традиционно высоки риски обнаружения «скрытых» жильцов с законными правами проживания.
#ЛеманнГрупп #Недвижимость #ЮридическиеНовости #ЮридическиеУслуги #Финансы