Что такое ВРИ и почему этот статус важен при покупке участка
Прежде чем покупать участок, важно понять вид его разрешенного использования (ВРИ). Это характеристика, которая определяет, как можно использовать землю: строить ли дом, заниматься ли садоводством или вести бизнес.
Для строительства дома подойдут участки со следующим ВРИ:
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на приусадебном участке;
- СНТ или ДНП (садоводческие товарищества).
Не путайте ВРИ с категорией земли. Категория — это общая классификация (например, земли населенных пунктов), а ВРИ — конкретное назначение.
Что такое ИЖС: определение и требования
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Такие участки расположены в границах населенных пунктов (городов, поселков, деревень) и позволяют возвести капитальный дом для круглогодичного проживания.
С соответствии с Градостроительным кодексом РФ, дом на земле ИЖС должен:
- Быть капитальным строением (с фундаментом и стенами);
- Не превышать 1500 кв. м площади;
- Иметь не более 3 этажей и высоту до 20 м;
- Принадлежать одной семье (без разделения на квартиры).
Если площадь дома ≤ 500 кв. м, строительство ведётся в уведомительном порядке — без сложного согласования проекта. На участке ИЖС можно также выращивать сад и огород, строить хозпостройки.
Плюсы и минусы участков ИЖС
Плюсы
- Возможность оформить регистрацию по месту жительства.
- Возможность использовать материнский капитал для покупки жилья.
- Проще подключить газ, воду, электричество, интернет.
- Муниципалитет отвечает за дороги, уборку снега, вывоз мусора и освещение.
- Более выгодные условия ипотечного кредитования, включая льготные программы (семейная, ИТ и др.).
- Налоговые льготы: пониженная ставка земельного налога (обычно до 0,3 % кадастровой стоимости), а также возможность получения имущественного вычета на дом и участок.
- Высокая ликвидность: ИЖС проще продать.
- Возможность получения земельного участка на безвозмездной основе для определенных категорий граждан (реализуется посредством региональных программ).
Минусы
- Более высокая стоимость земли по сравнению с садовыми некоммерческими товариществами (СНТ).
- Нельзя использовать участок для размещения объектов коммерческой деятельности (магазин, автосервис) без предварительного изменения ВРИ.
- Муниципальные коммунальщики могут задерживать ремонты — дороги чинят годами, а мелкие поломки устраняют месяцами.
- Строгие требования к процессу строительства. Дом нужно возвести за 3 года. Несоблюдение этого срока может повлечь за собой наложение штрафных санкций и увеличение налоговой ставки.
- Возможность изъятия участка в случае продолжительного бездействия: С 2025 года действует правило: если в течение двух лет с момента приобретения участка не начато строительство (отсутствует фундамент или подземная часть), или жилой дом не введен в эксплуатацию в течение пяти лет, данный участок может быть конфискован. Предусмотрены исключения, если задержки вызваны независящими от застройщика обстоятельствами или действиями государственных органов.
Как изменить ВРИ участка на ИЖС: пошаговая инструкция
Если вы нашли подходящий участок, но его вид разрешённого использования (ВРИ) не подходит для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ВРИ можно изменить.
Пошаговая инструкция по изменению ВРИ на ИЖС:
- Проверьте правила землепользования и застройки (ПЗЗ): закажите выписку из ПЗЗ онлайн через портал Госуслуг, сайт администрации вашего региона или МФЦ. Убедитесь, что смена ВРИ на ИЖС возможна для данного участка. Если ПЗЗ не позволяют, изменение отклонят.
- Соберите необходимые документы для изменения ВРИ:
- Заявление на изменение ВРИ (форма на Госуслугах или в МФЦ).
- Паспорт собственника участка.
- Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) — заказывается онлайн на сайте Росреестра за 300–400 рублей.
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения и т.д.).
- Если участок в ипотеке, понадобится согласие банка или доверенность. Подготовьте копии и оригиналы — список может варьироваться по регионам.
3. Подайте заявление на изменение ВРИ: обратитесь в МФЦ, на портал Госуслуг или напрямую в Росреестр. Если нужны дополнительные документы, вас уведомят.
4. Оплатите государственную пошлину за изменение ВРИ: после подачи заявления ждите уведомления от Росреестра (до 15 дней).
5. Получите результат и зарегистрируйте изменения: если одобрено, изменения внесут в ЕГРН: Вы получите новую выписку с обновлённым ВРИ. С этого момента участок можно использовать для строительства дома под ИЖС.
Важно: Если участок расположен на сельскохозяйственных землях, потребуется не только смена ВРИ, но и изменение категории земель. Это сложная и долгая процедура, которая может занять месяцы или годы, и часто оказывается дороже поиска нового участка под ИЖС. В таких случаях рациональнее рассмотреть альтернативные варианты.
Как получить участок под ИЖС бесплатно
В России право на бесплатное получение участка под ИЖС закреплено для льготных категорий граждан. Основные нормы прописаны в Земельном кодексе РФ (ст. 39.5) и региональных законах. Вот кто может претендовать на бесплатный участок ИЖС:
- многодетные семьи (с 3+ детьми до 18 лет или до 23 лет, если учатся);
- инвалиды и семьи с детьми-инвалидами;
- ветераны боевых действий, Великой Отечественной войны;
- участники ликвидации ЧС (например, аварии на Чернобыльской АЭС);
- герои России и полные кавалеры ордена Славы;
- другие категории по региональным актам.
Условия: Семья должна нуждаться в жилье, проживать в регионе не менее 5 лет и не иметь другой земли в собственности.
Дополнительно действуют программы, где землю под ИЖС можно получить безвозмездно: «Дальневосточный гектар», «Арктический гектар», Региональные жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Итог
ИЖС — оптимальный выбор для тех, кто хочет построить жилой дом и оформить в нем постоянную регистрацию. Такие участки дороже, но взамен покупатель получает доступ к льготным кредитным программам, инфраструктуру и высокий спрос на объект в будущем. Если задачи другие (дачный отдых, минимальный бюджет, готовность к самостоятельному благоустройству), имеет смысл рассмотреть для покупки СНТ.
Если участок под ИЖС — ваш идеал, действуйте осторожно: консультируйтесь с юристом и проверяйте все нюансы. Удачи в покупке!