Покупка квартиры через эскроу-счет кардинально безопаснее классической сделки по договору купли-продажи (ДКП) с предоплатой. Вот подробное объяснение, почему.
Представьте две ситуации:
Ситуация 1: Классический договор купли-продажи с предоплатой
1. Вы (покупатель) находите квартиру.
2. Продавец просит внести предоплату (аванс или задаток), например, 30-50% от стоимости, чтобы снять квартиру с продажи и начать подготовку документов.
3. Вы переводите деньги продавцу наличными или на его банковский счет.
4. Что происходит с деньгами? Они сразу же поступают в распоряжение продавца. Он может ими пользоваться.
5. Риски для покупателя:
· Продавец может передумать. Он уже получил ваши деньги. Он может просто отказаться от сделки, затягивать процесс или даже найти другого покупателя, который предложит больше.
· Обременения на квартиру. Может выясниться, что на квартиру наложен арест, она в залоге у банка (ипотека) или есть другие долги. Вы узнаете об этом уже после того, как отдали деньги. Вернуть их будет очень сложно и долго, через суд.
· Мошенничество. Продавец может оказаться мошенником, и вы просто потеряете свои деньги.
· Банкротство продавца. Если продавец является предпринимателем или юрлицом, на его счета могут наложить арест, и ваши деньги "заморозятся".
Итог: Вы рискуете своими деньгами, которые уже отдали продавцу.
---
Ситуация 2: Покупка с использованием эскроу-счета
1. Вы (покупатель) и продавец заключают договор купли-продажи и одновременно договор с банком об открытии эскроу-счета.
2. Вы переводите всю сумму за квартиру не продавцу, а на специальный, заблокированный эскроу-счет в банке.
3. Что происходит с деньгами? Они "замораживаются" на счете. Ни вы, ни продавец не можете ими воспользоваться. Банк просто хранит их.
4. Продавец готовит документы для сделки (снимает обременения, получает выписки и т.д.).
5. Ключевой момент: Банк переведет деньги продавцу только после того, как в Росреестр будет подана запись о регистрации вашего права собственности на квартиру. Вы становитесь официальным собственником, и только потом продавец получает оплату.
6. Если что-то пошло не так (сделку отменили, нашли обременение, вы передумали), банк просто возвращает вам деньги в полном объеме.
Итог: Ваши деньги в полной безопасности до тех пор, пока вы не станете законным владельцем квартиры.
Сравнительная таблица
Критерий Классический ДКП с предоплатой Сделка через эскроу-счет
Безопасность денег Низкая. Деньги у продавца до регистрации. Максимальная. Деньги в банке до момента перехода права.
Риск потери денег Высокий. При срыве сделки вернуть деньги сложно. Практически нулевой. Деньги всегда возвращаются покупателю.
Риск мошенничества Высокий. Крайне низкий.
Доступ к деньгам У продавца появляется сразу. У продавца появляется только после вашей регистрации в качестве собственника.
Процесс для продавца Проще, деньги получает быстрее. Сложнее, деньги получает только после полного завершения сделки.
Процесс для покупателя Проще, но рискованнее. Надежнее, но требует взаимодействия с банком.
Выгода для продавца Может использовать ваши деньги до регистрации. Получает гарантию, что деньги уже выделены и надежно заблокированы для него.
Ключевые преимущества эскроу-счетов для покупателя:
1. Гарантия "деньги за квартиру". Вы платите только тогда, когда становитесь собственником. До этого момента ваши средства под защитой.
2. Защита от мошенников и недобросовестных продавцов. Продавец не получит денег, если не выполнит свои обязательства.
3. Снижение рисков из-за обременений. Если выяснится, что квартиру нельзя продать, вы просто забираете свои деньги из банка.
4. Прозрачность. Весь процесс контролируется банком-эскроу-агентом по строго оговоренным условиям.
Важный нюанс:
Основной минус эскроу-счетов для покупателя — это стоимость услуги (банк берет комиссию) и то, что деньги на время сделки (от 1 до 3 месяцев) "выпадают" из оборота (не на них не начисляются проценты, либо они минимальны). Однако эта плата — ничто по сравнению с риском потерять всю сумму при классической сделке.
Вывод: Покупка квартиры через эскроу-счет — это современный, цивилизованный и максимально безопасный механизм расчетов на рынке недвижимости. Он практически полностью исключает финансовые риски для покупателя, делая вложение крупной суммы предсказуемым и защищенным. Для вторичного жилья это лучший выбор. Для новостроек, купленных у застройщика, эскроу-счета и вовсе являются стандартом с 2019 года, что обеспечило защиту дольщиков.
ПОДПИШИСЬ НА МОЙ ТЕЛЕГРАММ КОНАЛ ТУТ ИНТЕРЕСНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО НОВОСТРОЙКАМ НА ЧЕРНОМОРСКОМ ПОБЕРЕЖЬЕ В ИПОТЕКУ БЕЗ «ПВ» В СЕМЕЙНУЮ ИПОТЕКУ ОТ 3,5%