Вы договорились о цене, деньги лежат на эскроу... И вот вы смотрите на договор купли-продажи. Ошибка в одном пункте может превратить эту бумагу в пустышку, или что хуже, в билет в суд. Сегодня покажу, на какие 5 пунктов я смотрю в первую очередь, чтобы сделка прошла гладко.
Пункт 1: «Паспортные данные» — проверяем не опечатки, а совпадения
Кажется, что это просто формальность. На самом деле — первый тест на внимательность.
· ❌ Ошибка: Неверно указана одна цифра в серии паспорта или фамилия с опечаткой.
· ✅ Решение:
· Переписывайте данные точно из паспорта.
· Сверьте ФИО и данные со свежей выпиской из ЕГРН. Они должны совпадать на 100%.
· Проверьте прописку — она тоже должна совпадать с паспортом.
👉 Почему это важно: Несовпадение данных — прямое основание для приостановки регистрации сделки в Росреестре. Вы потеряете несколько дней, а нервы — бесценны.
Пункт 2: «Предмет договора» — где спрятаны главные риски
Это сердце вашего договора. Описание квартиры должно быть настолько полным, чтобы из него нельзя было выбросить ни одного слова.
· ❌ Ошибка: Указан только адрес и площадь. Не указан кадастровый номер, этаж или часть жилого дома.
· ✅ Решение: В этом пункте должно быть всё:
· Точный адрес (как в выписке ЕГРН).
· Кадастровый номер.
· Этаж.
· Площадь (общая и жилая).
· Количество комнат.
· Виды разрешенного использования («для проживания»).
👉 Почему это важно: Если кадастровый номер не указан, договор могут признать незаключенным. Квартира не перейдет к покупателю, даже если он уже заплатил.
Пункт 3: «Цена и расчеты» — защита от «внезапных» долгов
Здесь фиксируются не только цифры, но и финансовая ответственность сторон.
· ❌ Ошибка: Не указано, кто и какие долги оплачивает. Не прописан порядок расчета (эскроу, аккредитив).
· ✅ Решение:
· Пропишите точную цифру цены прописью и цифрами.
· Четко укажите: «Расчеты по договору производятся через эскроу-счет №... в банке...».
· Добавьте пункт: «На момент передачи квартиры продавец гарантирует отсутствие задолженности по ЖКХ и другим платежам».
👉 Почему это важно: Этот пункт — ваша страховка от сюрпризов в виде долгов за капитальный ремонт или коммунальные услуги, которые покупатель может обнаружить после сделки.
Пункт 4: «Передача квартиры» — как зафиксировать момент «все кончено»
Этот пункт — развязка всей истории. Он фиксирует, когда обязанности продавца считаются выполненными.
· ❌ Ошибка: Пункт отсутствует или сформулирован размыто («квартира передается после оплаты»).
· ✅ Решение: Пропишите конкретный документ:
· «Квартира считается переданной Покупателю, а обязанность Продавца исполненной с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи квартиры».
👉 Почему это важно: Акт приема-передачи — это юридический документ, который подтверждает, что покупатель принял квартиру в том состоянии, в котором ее увидел, и претензий не имеет. Он защищает продавца от последующих споров о «спрятанных дефектах».
Пункт 5: «Подписи» — финальный штрих, где ошибаются чаще всего
Казалось бы, что может быть проще? Но здесь кроется самая обидная ошибка.
· ❌ Ошибка: Собственник поставил подпись, не совпадающую с подписью в паспорте. Или один из супругов подписался за другого без нотариальной доверенности.
· ✅ Решение:
· Подпись должна быть идентична паспортной.
· Если собственников несколько, каждый ставит свою личную подпись.
· Если один из собственников не может присутствовать, нужна нотариально заверенная доверенность, и доверенное лицо ставит подпись за него.
👉 Почему это важно: Неверная подпись или отсутствие одной из сторон — прямое основание для отказа в регистрации перехода права. Росреестр не примет такой документ.
Заключение
Договор купли-продажи — это не формальность, а инструкция по безопасной передаче вашей собственности. Проверив эти 5 пунктов, вы на 90% обезопасите себя от самых частых и досадных ошибок.
А вы когда-нибудь сталкивались со странными формулировками в договорах? Или, может, вам кажется, что какой-то из этих пунктов не так важен? Жду ваше мнение в комментариях!
P.S. В следующем материале разберем, как «вычислить» недобросовестного продавца или покупателя еще до этапа составления договора. Подпишитесь, это спасет вас от множества рисков.