Сегодня девелоперы совместно с банками разрабатывают различные ипотечные программы, чтобы стимулировать продажи первичной недвижимости и снизить нагрузку на покупателей квартир в Москве.
Одним из таких удачных механизмов стала траншевая ипотека. Ирина Шароварникова, руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании PIONEER, помогла разобраться в тонкостях нового механизма:
- Траншевая ипотека – это финансовый инструмент, который позволяет получить ипотечный кредит частями (траншами) за определенный период времени, тем самым снижается финансовая нагрузка на бюджет заемщика в начале срока кредитования.
Такой вид ипотеки применяется при строительстве или покупке недвижимости на этапе строительства.
В зависимости от условий договора траншей может быть до пяти. У нас популярностью пользуются не более двух: первый – в день подписания Договора, второй – после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Преимущества такого вида кредита:
1. Поскольку выдается не весь лимит кредита сразу, а только его часть, то это позволяет платить проценты именно на этот объем заимствованных средств.
В одном из своих проектов бизнес-класса мы вывели такую формулу: минимальная сумма первого транша - 100 000 рублей, ежемесячный платеж – около 1500 рублей, срок – 14 месяцев. В итоге переплата за такую часть кредита будет минимальной.
2. Покупатель получает возможность планировать расходы во времени.
3. После получения всех траншей у заемщика есть возможность снизить в банке процентную ставку по кредиту до уровня ставки, которая будет действовать на момент получения последнего транша.
Кому будет интересна программа траншевой ипотеки:
1. Покупателям жилья на этапе строительства, чтобы снизить финансовую нагрузку, так как снижая ежемесячный платеж покупатель может распределить свой бюджет и продолжать снимать квартиру или жить в собственном жилье.
2. Инвесторам, для минимизации расходов на обслуживание кредита до момента ввода объекта в эксплуатацию или его перепродажи. Сниженные платежи на старте сохраняют капитал.
3. Покупателям, которые ценят гибкость и планируют бюджет. Программа дает возможность контроля над денежными потоками. Заемщик может спланировать свои расходы, зная, что основной платеж начнется не сразу. Это особенно актуально, если часть средств размещено на долгосрочном вкладе или ожидаются изменения в доходах (например, повышение зарплаты, продажа другого имущества).
1. Если в семье ожидается пополнение, то сейчас можно воспользоваться траншевой ипотекой, а после рождения ребенка и получения всех траншей можно рефинансироваться на семейную ипотеку, таким образом получить кредит по льготной ставке и приобрести понравившуюся квартиру с фиксацией стоимости на нее.
Мы увидели положительный эффект от запуска данной программы на проектах PPIONEER. Данный вид кредита практически полностью заменил рассрочку и увеличил продажи за счёт возможности снизить финансовую нагрузку покупателей в начале срока кредита.
ПРИМЕРЫ РАСЧЕТОВ
Пример по расчетам двумя траншами на квартиру в жилом квартале бизнес-класса LIFE Варшавская на юге Москвы:
Стоимость 3-комнтаной квартиры – 37 500 000 рублей
Собственные средства покупателя (50,1%) – 18 800 000 рублей
В кредит покупатель берет у банка – 18 700 000 рублей
Срок кредита – 30 лет
Ежемесячный платеж = 1 478 руб на льготный период 14 месяцев ( до 01.12.2026)
01.12.2026 покупателю (заёмщику) банк выдает от общего лимита кредитования (18 700 000 руб.), оставшиеся 18 600 000 рублей и платеж клиента увеличивается до 276 350 рублей (при условии, если ставка по кредиту сохранится на уровне 17,4%).
Но стоит отметить, что в рамках данной программы у заёмщика есть возможность снизить процентную ставку по кредиту, воспользовавшись материнским капиталом или тем, что банк снизит ставку.
Рассмотрим пример, заёмщик подписывает кредитный договор 15.10.2025 по ставке 17,4%, получает только часть кредита, в размере 100 000 рублей, на 100 000 рублей начисляется годовой процент 17,4%, ежемесячный платеж составит 1 478 рублей, а переплата за 14 месяцев = 20 258 рублей. Выдача второго транша происходит 01.12.2025 в размере 18 600 000 рублей, если у банка изменилась ставка в меньшую сторону, то клиент может по заявлению снизить ее, например с 17,4% до 14%. Соответственно его ежемесячный платеж после льготного периода станет не 276 350 рублей, а снизится до 220 000 рублей.