После того как Национальный банк повысил базовую ставку до 18%, у казахстанцев возникло множество вопросов: что будет с уже оформленными кредитами, ждать ли скачка по процентам, а также стоит ли сейчас покупать жилье или отложить приобретение недвижимости на следующий год. Корреспондент Azattyq Rýhy поговорил с международным экспертом рынка инвестиции и недвижимости Женисом Шарипулы, чтобы разобраться, какие сегменты кредитования пострадают сильнее всего и как вести себя заемщикам.
Отметим, что после увеличения базовой ставки до 18% крупные банки возобновили выдачу займов на вторичное жилье.
Как заверил Женис Шарипулы, сегодня номинальные ставки по ипотеке колеблются от 20,5% до 23%, а средняя ставка без комиссии - 21-22% (при первоначальном взносе 20% и сроке 15 лет). С комиссией около 1% ставка составляет примерно 20,5%.
Таким образом, ипотека подорожала в среднем на 1,5 процентных пункта ровно на столько, на сколько выросла базовая ставка.
Как это повлияет на спрос и ежемесячный платеж по ипотеке?
Эксперт привел пример: если взять займ 20 млн тенге на 15 лет при стоимости квартиры 25 млн тенге (первоначальный взнос 20%), то ежемесячный платеж вырос с 351 тыс. до 381 тыс. тенге. Это увеличение примерно на 8,5%.
«Согласно приведенной таблице ниже, где посчитан займ на сумму 20 млн тенге на 15 лет, при стоимости квартиры 25 млн тенге (ПВ 20% или 5 млн тенге), мы видим, что ежемесячный платеж после роста базовой ставки увеличился на 8,5% или с 351 тыс. тенге до 381 тыс. тенге. В целом такое увеличение, не даст сильного сокращения спроса на ипотеку, так как в Казахстане наблюдается дефицит ипотеки с первоначальным взносом 20%, и потом средний статистический казахстанец будет смотреть на более дешевое жилье в целях снижения суммы ежемесячного платежа», - отметил он.
Главный фактор роста цен сейчас - инфляция, в следующем году инфляция и НДС
Эксперт пояснил, что инфляция является главным фактором роста цен на жилье, так как ипотечное кредитования не показывает существенного роста за последние годы. С начало года цены на жилье росли в диапазоне от 7% до 15%. По его прогнозам, квартиры будут продолжать расти в следующем году в среднем по РК от 6-12%, основным фактором роста также будет оставаться инфляция, необходимо отметить и введение НДС. В городах как Астана, где строительство равна приросту населения (около 60 тыс. человек), рост стоимости жилья будет от 6% до 10%, в Алматы, где строительство жилья два раза ниже, стоимость жилья будет от 7% до 13%.
Стоить ли брать такую дорогую ипотеку?
По словам Жениса Шарипулы, все зависит от финансовых возможностей семьи.
Для заемщиков с низкими доходами (до 300-400 тыс. тенге).
Стоит рассматривать государственные программы, а не стандартную ипотеку под 22%.
Программа «7-20-25» - получить кредит сложно, но реально: можно встать в электронную очередь в банках. Ожидание - до года, но программа действует до 2029 года.
Читайте также: «Банки диктуют условия»: реальные меры защиты заемщиков требуют прописать в законодательстве в РК
Программа «Отау» от «Отбасы банка»: ставка 7,5-9%, лимит увеличен до 500 млрд тенге, что эквивалентно 19 тыс. займов.
Региональные программы для молодежи (до 35 лет), финансируемые акиматами - преимущественно для работников образования, медицины, культуры, СМИ и спорта.
«В моей практике те, кто искал льготные варианты и не сдавался, в итоге находили программу и получали жилье», - отметил эксперт.
Женис Шарипулы добавил, что если человек уже имеет первоначальный взнос 50% стоимости жилья, то здесь все однозначно, он может взять ипотеку в «Отбасы банке», продержав свои накопления 6 мес.
«Ставка сейчас будет существенно ниже, с учетом их сложных расчетов, когда проценты (7,5%) начисляется первые 19 месяцев на всю стоимость жилья, средняя ставка на весь срок не будет превышать 10%. Здесь долго объяснять, но кто имеет хорошее понимание финансах, поймет, о чем я. Теперь, если говорить ипотеку от БВУ в размере 22%, то по вышеуказанным расчетам на займ 20 млн.тенге, Вы видите, что совокупный доход семьи должен превышать 700 тыс. тенге. В целом данную ипотеку смело могут брать люди, которые сейчас живут съемной квартире и имеют 20% первоначального взноса», - разъяснил он.
Эксперт добавил, что в целом надо понимать, что ставка такая не всегда будет высокая, и в будущем можно будет сделать рефинансирование в другом банке под низкой ставкой, когда базовая снизиться.
«У людей, у которых несъемное жилье, то можно дальше продолжать копить, на сберегательных депозитах в БВУ, где ставка достигает 19%, которая компенсирует рост стоимости жилья», - заключил эксперт.