С 1 февраля 2026 года вступают в силу кардинальные ужесточения. Несмотря на то что сама льготная ставка 6% продлена до 2030 года, государственная поддержка теперь распределяется по строгому принципу: одна Семейная ипотека – на одну семью.
Суть в том, что если основной заемщик состоит в браке, его супруг или супруга теперь обязаны быть включены в кредитный договор в качестве созаемщика. Исключением является только иностранное гражданство одного из супругов.
Эти нововведения полностью перекрывают лазейки, которые ранее использовали семьи с детьми для многократного получения субсидии.
Разберемся в основных условиях Семейной ипотеки на 2026 год.
Семейная ипотека больше не инструмент для инвесторов
Центральное место в нововведениях занимает принцип «Одна семья – одна льготная ипотека». Для его соблюдения вводится требование об обязательном включении супруга в кредитный договор в качестве созаемщика, если заемщик состоит в браке.
Этот шаг устраняет лазейку, которая позволяла семье использовать субсидированную ставку многократно. Ранее супруги могли поочередно оформлять льготные кредиты, используя индивидуальное право каждого. Теперь, с включением обоих супругов в первый договор в качестве солидарных созаемщиков, право на льготу считается реализованным всей семьей.
После 1 февраля 2026 года возможность оформить второй льготный кредит, используя право второго супруга, будет исключена. Для семей, планировавших расширение жилплощади, это означает необходимость приступать к этому как можно быстрее.
Как принцип созаемщичества исключает повторные льготы?
Основное изменение, которое полностью меняет правила игры, заключается во введении обязательного созаемщичества супругов. Если основной заемщик состоит в официальном браке, его супруг или супруга теперь обязаны быть включены в кредитный договор в качестве созаемщика. Единственное исключение – это брак с иностранным гражданином.
С 1 февраля, если один из супругов воспользовался льготной программой, по второму разу взять ипотеку уже не выйдет – считается, что вся семья реализовала свое право на льготу. Это означает, что возможность для семьи улучшить условия дважды, купить две квартиры по низкой ставке или разделить риски – с 1 февраля 2026 года будет полностью исключена.
Также важно понимать, что регулятор нацелен на устранение так называемой «донорской ипотеки» – когда для сохранения индивидуального права супруга в сделку в качестве созаемщика привлекались третьи лица (родители, братья, сестры, друзья).
Развод и ипотека: что изменится?
Так как муж и жена с 1 февраля 2026 года являются равноправными созаемщиками, то банк имеет право требовать погашения долга в полном объеме с любого из созаемщиков. Это создает серьезные риски при разводе. Банку неважно, как супруги договорились о разделе долга в суде или брачным договором, пока они оба числятся в договоре, банк может преследовать любого из них.
Вопросы раздела долговых обязательств станут более сложными. Хотя суд может разделить долг, банк будет продолжать работать с обоими созаемщиками. Супругам придется проводить процедуру переоформления договора для вывода одного из созаемщиков.
При этом важно помнить: тот супруг, который будет выведен из договора, уже не сможет воспользоваться своим правом на льготу повторно, так как технически он уже был участником льготной сделки, и его право считается реализованным.
Тем не менее, для семей с невысоким официальным доходом сохраняется возможность привлечения третьих лиц (например, родителей) в качестве созаемщиков, чтобы обеспечить достаточный уровень платежеспособности для получения желаемой суммы кредита. Это станет важным механизмом для семей, которым нужно получить кредит в рамках лимита.
Из положительного
Среди всех ужесточений есть и приятный, но очень важный, позитивный момент для тех, кто уже оформил так называемую комбинированную ипотеку. Это кредиты, где часть суммы выдана по льготной ставке (в рамках лимита), а сумма, превышающая лимит, – по высокой рыночной ставке.
С 1 февраля 2026 года такие заемщики получат возможность рефинансировать рыночную часть кредита неограниченное количество раз. Это исключительно выгодно. В условиях, когда ключевая ставка ЦБ, по прогнозам, должна начать снижение в 2026-2027 годах, вы сможете постоянно уменьшать процент по дорогой части долга, оптимизируя свои ежемесячные платежи.
Если вы планировали использовать льготу дважды или просто хотите успеть оформить сделку по текущим, более гибким правилам, действовать нужно сегодня, до 1 февраля 2026 года.
А мы в ГК Кронверк поможем вам с этим. Наш приоритет – обеспечить вам сверхбыстрое оформление сделки.