Моя репутация и финансовое благополучие клиентов для меня важнее всего в работе. И даже когда вы сами говорите, что вам понравился какой-то объект, я отговариваю вас, если он не инвестиционный.
Моя работа не в том, чтобы предоставить вам первый попавшийся вариант, а в том, чтобы вы заработали. И новый проект у Балтийской- как раз тот случай, когда красивая картинка не подходит под ожидания инвестора.
Давайте честно и без прикрас разберем, что не так с этой локацией с точки зрения инвестиционных вложений. Мы уважаем репутацию каждого застройщика, поэтому в статье не будет указаний на конкретные жилые комплексы. Если Вы хотите получить все названия проектов и застройщиков и данные, взятые для анализа, свяжитесь с нами по контактам в шапке профиля, мы вышлем все в личной переписке. Спасибо за понимание.
Причина №1: Локация, которая не растет, а проседает
Главное правило инвестиций в недвижимость - смотреть не на то, что есть сейчас, а на то, что будет потом.
- Окружение, которое будет отпугивать многих. Самые дешевые квартиры в новых строящихся ЖК смотрят прямо на следственный изолятор (СИЗО). Этот фактор может вылиться в большие скидки при перепродаже, долгий поиск арендатора и вызвать трудности серьезнее, чем квартира с видом на кладбище. При этом даже если квартира смотрит в другую сторону, само присутствие подобного объекта будет отпугивать при распоряжении квартирой.
- Спальный район без развития. Территория вокруг устоявшаяся. Новых парков, набережных и премиальной инфраструктуры здесь не появится. Цена объекта будет на 10% выше окружения и больше роста не будет. Также в этой локации есть довольно много приличных жилых комплексов моложе 15 лет, поэтому дефицита в хороших условиях жизни в локации нет.
- Особо негде гулять. Рядом только ТЦ и упомянутое СИЗО. Чтобы дойти до парка Покровское-Стрешнево, нужно перебираться под землей под Ленинградским шоссе. Дорога там серая и унылая. С севера старые панельные дома, а с юга в 2029 году планируют строить новую дорогу-эстакаду на уровне 3-5 этажей, поэтому шум и пыль гарантированы.
Причина №2: Отсутствие инвестиционной привлекательности
Новостройки - это не всегда выгодно для инвестиций, нужно анализировать каждый объект недвижимости отдельно.
Как обстоят дела с инвестированием в новые ЖК у Балтийской:
- Маленький рост стоимости. Однушка на старте стоила 16-17 млн, сейчас - 19-20 млн. За год цена выросла всего на 50 тыс. за «квадрат».
Для сравнения: у Северного Речного вокзала, где территория отдана под КРТ (комплексное развитие территорий) за год цена за метр выросла на 150 тыс. рублей. Если проект на этапе котлована не «выстрелил», то что будет, когда монолит будет готов и все станут продавать на вторичке? - Цена уже высокая. Сейчас минимальная стоимость в локации в этих проектах - 438 тыс. руб./м². В феврале 2024-го она была 390 тыс. Рост есть, но он маленький на фоне рынка. При этом в относительно новой вторичке рядом можно найти хорошие варианты в этом же ценовом диапазоне, а ждать там не нужно.
Причина №3: Проблемный застройщик и отсутствие доверия
Изначально один из проектов в этом районе строил известный застройщик, который продал все свои проекты другому известному застройщику. Но ключевой момент в том, что новый застройщик выкупил все проекты компании (даже находящийся за Мытищами), а от этого объекта (о котором эта статья) он отказался и перепродал региональному застройщику.
То есть компания, которая несколько десятков лет занимается строительством недвижимости в Москве, не увидела перспективы строительства комплекса в этой локации.
В инвестициях нужно смотреть на анализ других инвесторов.
Причина №4: Отчаянные меры застройщика «кричащие» цифры
Когда у застройщика все хорошо, он не разбрасывается деньгами и с продажами у него все в порядке. Здесь же наоборот:
- Продаж почти нет. По официальным данным с сайта наш.дом.рф в мае продано 7 квартир, в июне - 2. Всего 9 лотов за три месяца в доме на 1506 квартир. Это катастрофически мало.
- Скрытые брокерские скидки. Я ежедневно вижу цены во всех ЖК. И только здесь постоянно появляются «закрытые» брокерские лоты со скидками. Если застройщик готов уступать в цене — значит реальный спрос отсутствует. А это плохой сигнал для будущей стоимости вашей квартиры.
Кому вообще подойдет этот ЖК?
Эта локация - классический пример квартиры для жизни, но не для инвестиций.
Рассматривать ее стоит только если вы:
- Очень влюблены в локацию и вас не смущает вид на СИЗО.
- Не планируете продавать в ближайшие 5-7 лет и вас не смущает потенциальное падение цены.
- Ваша цель - просто закрыть вопрос с жильем, а не сделать выгодное вложение.
Выбор, как всегда, за вами, но теперь он будет осознанным потому, что сейчас вы знаете все нюансы этого проекта.
Если хотите посмотреть альтернативные проекты с реальным потенциалом роста или уточнить информацию по какому-либо объекту, то можете связаться со мной через контакты в описании профиля.