Многие жильцы сталкиваются с ситуациями, когда мастер из управляющей компании или ТСЖ просит оплату «на месте» - за устранение течи, аварийный ремонт электрики, замену батареи и т. п. Но не всё, что связано с ремонтом в пределах квартиры, лежит на плечах собственника: часть работ уже оплачивается через квитанции за ЖКУ и входит в обязанности управляющей организации.
В Правительстве РФ прошло заседание, посвященное проблемам ЖКХ, на котором, в том числе, обсудили - что именно должно выполняться бесплатно, какие есть исключения, и какие шаги должен предпринимать собственник, чтобы отстоять свои права.
Что считается общим имуществом дома? Это инженерные сети (стояки холодного/горячего водоснабжения, канализации, внутридомовая система отопления, общедомовые электросети и т. п.), элементы лестничных клеток, крыша, фасад, подвальные помещения и др. Их содержание и ремонт входят в полномочия УК/ТСЖ и оплачиваются из средств, собираемых с собственников (содержание и ремонт общего имущества).
А что что относится к личному имуществу собственника? Это сантехника, внутренняя разводка и отделка внутри квартиры (вопросы разграничения иногда спорные и зависят от конкретной конструкции и наличия границ раздела — см. разделы дальше).
Обязанности управляющей организации определяются Жилищным кодексом РФ и подзаконными нормативами (правила содержания общего имущества, правила предоставления коммунальных услуг и т. п.). В случае конфликтов УК обязана ссылаться на нормативы и документально обосновывать отказ.
Устранение протечек в стояках коммуникаций
Стояки холодного/горячего водоснабжения, канализации и водоотвода - как правило, общедомовое имущество. При аварии (протечке, разрыве) УК/ТСЖ обязаны выехать и устранить аварию за свой счёт.
В бесплатное обслуживание входят: поисково-ремонтные работы по стояку, замена участка стояка в пределах общего имущества, локальный демонтаж отделки в местах доступа к стояку и последующее восстановление (в пределах разумного объёма работ в общедомовой зоне).
Исключения и нюансы:
Если собственник «зашил» стояк отделкой (плиткой, шкафом), ограничил доступ - за демонтаж и восстановление отделки после ремонта могут взиматься расходы с собственника.
Если владелец ранее самостоятельно менял трубы внутри квартиры, заменил систему на иную по материалу/конфигурации - при аварии УК может выполнять только аварийное закрытие/латание. Полную замену нестандартных элементов УК может выполнять только по дополнительному соглашению и за плату.
Если УК ссылается на отсутствие решения общего собрания для проведения ремонта - это не всегда правомерно: обязанность по содержанию общего имущества не отменяется формальностями, и при угрозе аварии УК обязана действовать. При отказе - фиксируйте и обжалуйте.
Замена радиаторов и полотенцесушителей
Радиаторы и полотенцесушители могут относиться либо к общедомовой системе отопления, либо быть личным имуществом.
Основной признак: наличие/отсутствие индивидуального запорного крана и место установки. Если приборы входят в общедомовую внутридомовую систему (без индивидуальных запорных кранов и находятся в зоне, относящейся к общему имуществу), их обслуживание и замена оплачиваются УК.
Если приборы можно отключить только отключением части общего стояка или при остутствии индивидуальных запорных вентилей - ремонт/замена за счёт УК. Если же радиатор установлен и эксплуатируется как часть внутриквартирной системы, с отдельными отсечками, то ответственность может лежать на собственнике.
Важно: только УК имеет право отключать общедомовое отопление; плата за такие отключения и работы, связанные с работой общедомовой системы отопления, начисляться неправомерно.
Замена электросчётчиков
С июля 2020 г. вопросы установки, обслуживания и ремонта некоторых приборов учёта регулируются правилами и договорами с энергоснабжающей организацией.
Если счётчик вышел из строя и принадлежит к зоне ответственности ресурсоснабжающей организации (включая приборы, установленные ранее в домах по правилам), замена по заявке потребителя должна быть произведена энергокомпанией за её счёт.
Сроки замены по заявке могут быть длительными (несколько недель — месяцев). Если вам нужна срочная замена и вы не хотите ждать, ресурсная организация может предложить платную услугу; это - согласие собственника, а не обязанность.
Если счётчик установлен собственником или заменён по его инициативе - ответственность за эксплуатацию и замену может лежать на нём.
Обслуживание подъездов и общих помещений
Услуги по содержанию мест общего пользования включены в ЖКУ: уборка подъездов, вывоз мусора, замена ламп освещения в общих зонах, ремонт входных дверей и замков, покраска стен лестничных клеток, устранение дефектов в общих коридорах и т. д.
Если УК систематически не выполняет эти работы - жильцы вправе обращаться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор (по санитарным вопросам), прокуратуру (в случае системного нарушения прав) и инициировать смену УК путём собрания собственников.
Дополнительные примеры случаев и кто за что платит
Кровля, фасад, лифт: обслуживание и капитальный ремонт - за счёт собственников через фонды и управление домом (включая программу капитального ремонта).
Локальные внутриквартирные работы (замена внутренней разводки воды, замена внутренней электропроводки, отделочные работы) - как правило, за счёт собственника.
Замена стояка, если выявлено, что проблема вызвана износом материалов и это общедомовая неисправность - за счёт УК/ТСЖ (или по решению собрания собственников финансируется из общих средств).
Если повреждения квартиры произошли в результате небрежности УК (например, при работах на стояке): собственник имеет право требовать возмещения ущерба.
Порядок действий собственника при обнаружении проблемы
- Немедленно зафиксируйте факт аварии - фото, видео, время, показания приборов, опишите видимые последствия (влажные пятна, повреждения, запах газа и т. п.).
- Свяжитесь с УК/ТСЖ по телефону (фиксируйте время звонка и имя/номер принявшего). Для аварийных ситуаций требуйте оперативного выезда аварийной бригады.
- Подайте письменное заявление (лично доставив с отметкой о приёме, заказным письмом с уведомлением или электронно, если у УК такой сервис). В заявлении укажите: ФИО, адрес, краткое описание проблемы, требование об устранении аварии, желаемые сроки и просьбу выдать акт приёмки/выполненных работ или официальное обоснование отказа.
- Требуйте после выполнения работ акт выполненных работ/акт устранения аварии и, при необходимости, смету. Если ремонт не произведён - получите официальный письменный отказ с указанием оснований.
- Соберите документы для возможного разбирательства: заявление, копии ответов, акты, фото/видео, чеки на ремонт (если ремонт делали за свой счёт), свидетельства соседей, показания свидетелей.
Если УК не реагирует - направьте жалобу в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор (по санитарии), энергоснабжающую организацию (по приборам учёта), а при причинении ущерба — претензию и затем иск в суд. При системном игнорировании - привлекайте прокуратуру.