Начнём издалека. Когда-то давно одному смелому человеку в голову пришла идея: а что если создать в городе хорошенькие скверики, уютные парки и красивые пешеходные зоны? Просто так, для граждан, для их радости. Хорошая идея, скажете вы. И вы совершенно правы. Хорошая идея. Понимаете, слово «была» здесь — ключевое.
Потому что сейчас, когда вы берётесь за тендер на проектирование благоустройства городского севера с бюджетом в 400–500 тысяч рублей, вы не совсем понимаете, на что вы подписываетесь. Площадь городских скверов обычно не превышает гектара, чаще до 0,5 га, а то и менее. Пол года сроки на работу. Вы думаете: окей, давайте спроектируем скамеечку, дорожку, фонарик — и готово.
А потом вы открываете РГИС, и начинается...
Глава первая: Встреча с КГА или «Архитектурный облик вам не позволит»
Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) — это не просто государственный орган. Это, в сущности, некий высший совет вкуса и гармонии, перед которым должны преклониться все смертные, захотевшие что-то изменить на территории города. И если город когда-то был хорош (а Петербург был хорош уже в XVIII веке), то КГА будет охранять его красоту с упорством римского легионера.
Проблема в том, что КГА и Комитет по благоустройству — это две разные конторы с разными интересами. Комитет по благоустройству говорит: «Нам нужна скамейка». КГА отвечает: «Эта скамейка нарушает архитектурно-градостроительный облик». (Скамейку читать в контексте проекта благоустройства.) И вот вы уже переделываете скамейку в третий раз, потому что первые две версии «не соответствовали историческому контексту» площади, построенной в 1963 году.
И здесь возникает забавный парадокс: нужно улучшить территорию, но так, чтобы она не изменилась. Это как просить скульптора создать бюст, который бы выглядел как пустое место. Комитет по благоустройству явно не дружит с КГА, и каждый согласующий документ превращается в театр абсурда, где режиссёром является консервативный дух исторического города.
Глава вторая: РГИС — геопортал обманутых надежд
Информационная система РГИС — это, в теории, прекрасный инструмент. На практике это сайт, который говорит вам: «О, на этом участке нет никаких сетей» — а потом вы идёте на местность и видите, что там припрятана полноценная теплосеть, деятельная и счастливая.
Хотите верьте, хотите нет, но РГИС может сказать, что земля под вашим участком чиста и свободна, а на топографической съёмке выясняется, что там живут одновременно электросеть, водопровод, канализация и какая-то загадочная коммуникация, которую никто не может идентифицировать. И если это активная теплосеть, управляемая Теплосетью, — то у вас появляются новые друзья. Если это бесхозная сеть — то друзья куда интереснее.
Когда вы имеете дело с бюджетом 400–500 тысяч рублей, а вам нужно провести инженерные изыскания высокой точности, чтобы убедиться, что РГИС не врёт (а он врёт), вы начинаете понимать, почему проекты растягиваются на год. Потому что половина бюджета уходит на выяснение: а что здесь на самом деле находится под землёй?
Глава третья: Зоны регулирования — путеводитель по бюрократическому аду
Теперь самое интересное. Когда вы получаете тендер, у вас есть ровно 24 часа, чтобы понять, в какой зоне находится ваш объект, какие ограничения его там ожидают, и можно ли вообще что-то там делать. Давайте разберёмся с основными типами зон и теми радостями, которые они приносят проектировщикам.
Единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ОЗРЗ)
Это основная зона в центре и внутри города. Звучит просто? Звучит. А на деле нужно проверить множество подзон, каждая из которых имеет собственные правила. Кроме того, некоторые участки здесь попадают в охранные зоны объектов культурного наследия, что сразу усложняет жизнь. Если ваш объект в исторически ценной части города, КГА будет особенно внимателен к вашему проекту. Риск: заказчик ждёт через неделю, а вы всё ещё согласуете облик скамейки.
Защитные и парковые зоны
Когда объект находится в защитной или парковой зоне, к вам приходят не только люди из КГА. Могут подойти представители Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), если рядом есть что-то старое и ценное. Здесь ваше благоустройство должно быть таким консервативным, что его можно будет спутать с консервацией. Вы не можете просто взять и посадить ёлочку — нужно доказать, что эта ёлочка экологична, исторична и не нарушает архитектурный силуэт города. Риск: нужно провести согласования сразу с несколькими инстанциями, каждая из которых имеет своё видение проблемы.
Зоны с ограничениями по высоте и архитектурно-исторические зоны
В этих зонах любое изменение — это как операция на открытом сердце, но кардиолог не один, их пятеро, и они не согласны друг с другом. Здесь вам придётся получить не просто согласование КГА на архитектурно-градостроительный облик, но ещё и убедить десяток людей, что ваш проект не посягает на историческое наследие. Риск: самый высокий. Объекты могут быть запроектированы просто как декорация к уже существующему пейзажу, без каких-либо улучшений. А потом все над этим смеются.
Зоны археологического наследия
О, это чудо! Если ваш объект находится в зоне, где когда-то была крепость Ниеншанц или ещё какие-нибудь исторические события, приготовьтесь к археологии. КГИОП потребует провести на участке полноценные археологические исследования. Знаете, чего это стоит? Это стоит чуть ли не столько же, сколько сам проект благоустройства. А комитет по благоустройству, конечно же, денег на это не закладывает. Поэтому начинается веселая игра: проектировщик должен спроектировать благоустройство без заглубления в грунт, то есть в сущности, проектировать воздух. Не ограждение, не дорожку, а исключительно светотень и размышления о вечности. Риск: работы могут остановиться вообще, если найдут что-то интересное.
Санитарно-защитные зоны и зоны с объектами инфраструктуры
Если ваш участок где-то рядом с вокзалом, портом, аэропортом или прочими «радостными» соседями, то вам нужно учитывать санитарно-защитные зоны. Здесь можно установить только определённые типы объектов благоустройства, и чаще всего это не совпадает с тем, что хотел комитет по благоустройству. А ещё нужно согласовать всё с самим объектом инфраструктуры (железной дорогой, например), что означает добавить ещё одну бюрократическую инстанцию к вашему и без того густому графику согласований. Риск: долгие письма туда-сюда и осознание того, что нельзя сделать даже простую скамейку без целого набора разрешений.
Анализ рисков по зонам регулирования застройки
Глава четвёртая: Сроки тендера или «24 часа на чудо»
Вот вы открыли портал поставщика Москвы и видите: новый тендер на объект благоустройства. Срок подачи заявок: 24 часа. Размер закупки: малая закупка, до полумиллиона. И вот здесь начинается гонка: за сутки вы должны:
1. Открыть РГИС и посмотреть, в какой зоне находится объект.
2. Проверить наличие инженерных сетей (хотя они часто указаны неправильно).
3. Убедиться, что объект не находится в охранной зоне памятника архитектуры.
4. Проверить, нет ли там пятидесяти других запретов.
5. Подготовить коммерческое предложение.
6. Отправить его на портал.
И если вы все эти пункты пропустили в спешке, то поздравляю вас с выигрышем тендера! Теперь вам нужно проектировать объект, который, как выяснится, находится в охранной зоне объекта культурного наследия, и любое ваше изменение будет отклонено КГА.
Глава пятая: Деньги, которые растягиваются на год
Начальная смета: 400–500 тысяч рублей. Звучит неплохо, правда? Вот как эти деньги исчезают:
- Инженерные изыскания высокой точности (потому что РГИС врёт): 180 тыс.
- Несколько версий проекта благоустройства (потому что КГА отклонит первые два): 250 тыс.
- Согласования и визы в разных инстанциях: 80 тыс.
- Работа проектировщика сверх плана (потому что он переделывает проект): 120 тыс.
- Прочие радости и неожиданные расходы: остаток?
И вот, спустя год, вы выходите с финальным проектом благоустройства, который отличается от существующего состояния только тем, что нарисован на бумаге красивее. И комитет по благоустройству скорбит по поводу того, почему бюджет был растрачен впустую. А вы сидите и вспоминаете, как раньше просто мечтали о том, чтобы спроектировать скамейку с красивым благоустройством.
Эпилог: Почему комитет по благоустройству не дружит с КГА
На самом деле ответ прост. Комитет по благоустройству хочет благоустройства — красивых скамеек, цветников, фонтанчиков. КГА же смотрит на это всё и видит угрозу архитектурному облику города. И когда два государственных органа не согласны друг с другом, страдают проектировщики, которые должны угодить обоим.
Так что, когда вы видите скверик, где ничего особо не изменилось со времён советского союза, теперь вы знаете: это не случайность. Это компромисс между двумя инстанциями, которые смогли договориться только на том, чтобы ничего не менять. И бюджет в 400–500 тысяч рублей был потрачен ровно на то, чтобы это ничто было задокументировано на бумаге как улучшение.
Добро пожаловать в проектирование благоустройства в Санкт-Петербурге. Здесь простой объект действительно превращается в ад, а год работы — это не максимум, а минимум, необходимый для того, чтобы узнать, что вообще можно делать в выбранной вами зоне регулирования застройки. Маленький клочок земли, но требования к нему те же, что к парку: геодезия, привязки в РГИС, проверка зеленых насаждений, инженерные сети и куча согласований. То есть вы подписались на проект «скамейка», а получили проект «мини-Петербург» с бюджетом на кофе.
Ставьте лайки и подписывайтесь на канал «Кругозор Проектировщика» — в следующих выпусках разберём ещё больше полезных кейсов, лайфхаков и практических советов по проектированию. Не пропустите: будет ещё интереснее!