ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" накануне завершило приём замечаний к проекту отчёта о государственной кадастровой оценке зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино–мест. Документ вызвал у экспертов и владельцев недвижимости множество вопросов.
Средний рост кадастровой стоимости, по данным учреждения, составил около 17%, но по отдельным сегментам и локациям он достигает 40–100%, а местами и больше. Резкий рост налоговой базы совпал с повышением ставок налога и отменой льгот, что делает совокупную нагрузку для многих компаний критической, говорят участники рынка.
Претензии к оценке
Как рассказал "ДП" управляющий партнёр компании "Налогика" Дмитрий Желнин, во–первых, чиновники применили пониженную норму физического износа для офисных и торговых зданий — 40 вместо 60%, установленных федеральной методикой. Такая манипуляция автоматически увеличивает кадастровую стоимость и нарушает единообразие подхода. При этом в качестве обоснования оценщики сослались на ГОСТ, утративший юридическую силу.
Во–вторых, для реконструированных зданий установлен износ всего 7% вместо прежних 20%, что фактически приравнивает капитально обновлённые объекты к новым, хотя часть их конструкций сохраняет следы эксплуатации.
В–третьих, из расчётов исчезли понижающие коэффициенты для помещений, расположенных во дворах, тогда как рыночная практика показывает, что такие площади обычно на 20–30% дешевле объектов на первой линии.
По словам Дмитрия Желнина, подобные решения ведут к завышению кадастровой стоимости относительно рыночной. Показателен пример: помещение в промзоне Шушары оценено в 238 тыс. рублей за 1 м2 при рыночной стоимости аналогов 120–130 тыс. рублей.
Как стало известно "ДП", некоторые объекты подорожали практически втрое. Так, кадастровая стоимость помещения на Большой Морской ул., 20, выросла с 224 млн рублей до 627 млн. На Гороховой, 14/26, она увеличилась с 138 млн до 382 млн. На Рубинштейна, 13, — с 234 млн до 554 млн.
Как считает генеральный директор АРИН Андрей Тетыш, проблема носит системный характер.
"Массовая оценка должна лишь приближаться к рыночной. Обычно при программном расчёте её выставляли как 0,7–0,8 от рыночной. Тогда у большей части собственников она попадала в приемлемую норму — либо чуть ниже рыночной цены, либо чуть выше. Сейчас же её задрали как можно выше. И мы уже сталкиваемся с тем, что участвуем в продаже квартиры за 12 млн при её кадастровой оценке 15 млн. Естественно, это никому не нравится", — говорит эксперт.
Традиционно больше всех от пересмотра кадастровой оценки пострадал сегмент торговой и офисной недвижимости. Владельцы крупных торговых центров, бизнес–центров и стрит–ретейла фиксируют двукратный рост кадастровой стоимости и уже направили обращение губернатору Александру Беглову с просьбой не утверждать отчёт в текущем виде.
В письме, подписанном представителями компаний "Адамант", УК "Теорема", "Жемчужная Плаза", "Темпо–Инвест", "Пулково Аутлет" и других, говорится, что методика оценки содержит внутренние противоречия и приводит к необоснованному росту налогов. Участники рынка предупреждают: при ставке налога на имущество 2% от кадастровой стоимости рост налоговой нагрузки для многих владельцев окажется кратным и может привести к банкротствам.
Что делать собственникам
"Проблема кадастровой оценки мне знакома не понаслышке. Регулярно поступают обращения предпринимателей, недовольных установленным размером кадастровой стоимости", — говорит депутат петербургского ЗакСа Дмитрий Павлов.
Эксперты прогнозируют вал судебных исков от владельцев недвижимости, замечания которых не будут учтены в итоговом отчёте. "Коллективные обращения по домам или кварталам снижают издержки и повышают шанс на успех", — отмечает Дмитрий Желнин.
Дмитрий Павлов прогнозирует успех многих исков.
"По тем спорам, с которыми знаком я, суд снижал кадастровую стоимость в среднем на 15–30%. Поэтому я рекомендую предпринимателям хорошенько всё взвесить и, если дисбаланс между рыночной и кадастровой стоимостью действительно необоснованно велик, обращаться в суд", — говорит депутат.
Впрочем, судиться готовы не все.
"Обращение в суд — в целом не дешёвое удовольствие: надо заказать новый отчёт об оценке, оплатить пошлину, услуги юриста. И даже если вы выиграете суд, через 2 года вас ждёт сюрприз — новая оценка, где всё останется по–старому", — отмечает один из участников рынка.
"На мой взгляд, первый налоговый период, когда кадастровая стоимость была максимальна приближена к рыночной стоимости в Санкт–Петербурге, был текущий налоговый период 2024–2025 годов, когда собственники получили расчёт налога на их имущество фактически от рыночной стоимости. Попытка снизить кадастровую стоимость — это попытка сэкономить и тем самым заработать", — считает руководитель департамента оценки и стоимостного консультирования IBC Real Estate, управляющий партнер "Первой оценочной компании" Кирилл Соколов.