На первый взгляд кажется просто:
- построено недавно — значит новостройка,
- давно стоит — вторичка.
Так-то оно так… но не совсем...
Представьте ситуацию:
Застройщик продаёт готовую квартиру, дом уже сдан и введён в эксплуатацию.
Дом — новый, блестит фасадом и запахом свежей отделки.
Но по документам это — вторичный рынок. Почему?
Потому что право собственности уже зарегистрировано в Росреестре.
Квартира теперь принадлежит юридическому лицу — застройщику.
А как только появляется первый собственник, объект становится вторичным.
Как только дому присваивается почтовый адрес, застройщик оформляет все непроданные квартиры на себя.
С этого момента они становятся вторичным жильём, даже если ключи ещё никто не получал.
То есть:
Если дом строится, и права собственности ещё не зарегистрированы — это первичный рынок (новостройка).
Если квартира уже оформлена в собственность — это вторичный рынок, даже если дом буквально только что возведен.
Зачем это знать?
От того, к какому рынку относится квартира, зависит:
- условия ипотеки, будет ли стандартная программа банка или может быть применена льготная программа от государства (например, семейная ипотека);
- тип договора (по новостройкам это - Договор долевого участия в строительстве или Договор уступки, по вторичному рынку - Договор купли-продажи);
- тип регистрации прав (при приобретении новостройки, регистрируются права требования, при приобретении "вторички" - права собственности);
-риски и их оценка (при покупке новостроек мы смотрим на застройщика, сколько построено объектов, в срок ли сдавал квартиры, а при покупке вторичного рынка проверяем историю квартиры)
Вернемся к нашему примеру, когда застройщик продает "готовую" квартиру.
Тут важно понимать:
• банк к квартире применит все требования, как к объекту вторичного рынка.
А именно:
• потребует рыночную оценку объекта,
• обяжет застраховать недвижимость,
• и условия ипотеки будут зависеть от того, на кого оформлена квартира – на застройщика или инвестора.
Вывод простой:
Визуально дом может быть «новым»,
но по документам — это уже вторичка.
И именно это определяет, на каких условиях вам дадут ипотеку.
В следующей статье - реальная история клиента по нашей сегодняшней теме, или почему банк изменил ставку кредитования перед сделкой.
Разбираем рынок просто, без сложных терминов — это «Метры & Проценты».