Нотариус участвует в сделках с недвижимостью либо в силу закона, либо по соглашению сторон. Основная задача нотариусов – защита прав участников сделки и проверка ее законности.
В России перечень сделок, которые должны проходить через нотариуса, строго закреплен законом. Обязательная нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом:
- договоры дарения недвижимого имущества, заключенные между гражданами;
- сделки по отчуждению доли в недвижимом имуществе, кроме сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- обязательное нотариальное удостоверение сделок также предусмотрено, когда недвижимость является предметом договора ренты, соглашения о разделе имущества супругов или брачного договора.
Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Нотариус также может удостоверить любую сделку с недвижимостью, даже если для данного вида договора не требуется обязательная нотариальная форма. В последние годы заметно выросло число сделок с недвижимостью у нотариуса: граждане все чаще выбирают нотариальную форму, чтобы обезопасить себя от правовых и финансовых рисков.
Дарение без риска
Одно из наиболее значимых изменений этого года – введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок дарения недвижимости между гражданами. Ранее возможностью заключить договор в простой письменной форме часто пользовались мошенники, нередко – близкие родственники.
Дарение является одним из популярных способов передачи имущества. По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество. Если по такому договору что-либо передается взамен, он не признается дарением и считается ничтожным. Договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, также ничтожен.
Часто пожилые люди, имея единственную квартиру, дарят ее, думая, что сохраняют право проживания. Однако это не так: новый собственник вправе распоряжаться подаренной квартирой по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать в залог), а сам даритель утрачивает все права на подаренную вещь.
Особенности продажи доли
Одной из распространенных сделок по отчуждению доли в недвижимости является купля-продажа. Чаще всего она заключается между участниками долевой собственности, но бывает и продажа постороннему лицу.
Продавец, намеренный продать свою долю третьему лицу, обязан известить об этом остальных собственников, указав цену и условия. Сособственники имеют право купить долю в течение месяца. Если никто не воспользуется этим правом, сделку можно заключить с другим покупателем. Продать долю раньше можно, если совладельцы оформят у нотариуса отказ от преимущественного права покупки.
Законом запрещено проводить сделки по приобретению и отчуждению долей жилого помещения, если на такую долю приходится менее 6 кв. м площади – микродоли менее этого размера приобретать нельзя.
Только с разрешения опеки
Для сделок по распоряжению имуществом на условиях опеки, а также для сделок с имуществом несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан требуется разрешение органа опеки и попечительства. В этом документе указываются условия распоряжения имуществом: покупка недвижимости на имя подопечного либо зачисление средств на его счет. Нотариус обязан проверить выполнение всех условий и полномочия законных представителей.
Безопасно и быстро
Нотариус запрашивает актуальные сведения из ЕГРН об объекте недвижимости, проверяет собственников, наличие залога, перепланировок, ограничений, наличие банкротства и исполнительного производства, выясняет дееспособность сторон, проводит правовой анализ документов.
После удостоверения договора нотариус направляет документы на регистрацию права собственности и выдает выписку из ЕГРН. При этом заявителю не нужно лично обращаться в регистрирующие органы – регистрация занимает один рабочий день.
Участие нотариуса предотвращает риски подписания сделки под давлением или в состоянии заблуждения. При выявлении недобросовестности одной из сторон нотариус откажет в совершении нотариального действия.
Если договор удостоверен нотариусом, вероятность его оспаривания минимальна: все нотариальные акты обладают повышенной доказательственной силой.
Омскинформ