Спойлер: они не всегда делают это специально. Часто они просто не знают, что говорят.
Вы приходите в солидное агентство, а через час у вас в голове каша. Один риелтор с умным видом доказывает, что этот ЖК - будущий центр города. Второй, из другой конторы, шепчет: «Да там же вечная пробка и болото!» Кому верить? Ваши миллионы на кону, а вам кажется, что вас водят за нос, как "лоха на базаре".
Давайте без гнева и пристрастия разберемся, почему консультации по инвестициям в недвижимость напоминают игру в «испорченный телефон». Приготовьтесь, будет смешно и немного грустно.
1. «Специалист», которого учили всему, кроме недвижимости
Крупные агентства - это фабрики по продажам. Там учат не анализировать рынок, а продавать. Продавать ипотеку, встречи и конкретные объекты.
Нового сотрудника обучают по ускоренной программе: «Вот ваш скрипт, вот список «золотых» объектов, вот где подписать. Остальное - не ваша собачья работа». Историю застройщика? Риски долгостроя? Это для них как высшая математика для котенка.
Итог: Текучка кадров такая, что 80% «специалистов» – это люди, которые вчера продавали абонементы в фитнес, а сегодня уже советуют вам, как вложить 10 миллионов.
2. Сладкий яд годового бонуса
Представьте картинку: солидный риелтор взвешивает на весах. На одной чаше - ваша выгода, на другой - толстая пачка денег с логотипом застройщика. Чаша с деньгами уверенно перевешивает.
Застройщики щедро платят агентствам. Помимо комиссии, есть годовые премии за объем. Представьте, вы выбираете между «Проектом А» и «Проектом Б». Риелтор знает, что за «Проект А» он получит не только комиссию, но и шикарный бонус в конце года. Как вы думаете, какой проект он будет вам «объективно» рекомендовать?
3. Риелторский футбол: «привести» или «отвести» клиента
Если бы у риелторов была униформа, на спине у них было бы написано: «Привести» или «Отвести». Лицевая сторона — улыбка. Игроки одной команды, но всегда против вас.
В среде есть два священных понятия:
- "Привести" - тактично замолчать минусы и раздуть плюсы нужного проекта.
- "Отвести" - найти сомнительную новость о конкуренте и раздуть ее до размеров национального скандала.
Нет идеальных проектов, но есть искусство подачи. Один и тот же объект со стройкой на соседнем участке вам подадут как «бурное развитие инфраструктуры» или «вечный шум и грязь». Все зависит от того, что выгодно продать именно сегодня.
4. Аналитики нет. Вообще.
Практически ни в одном агентстве Сочи, да и многих других городов, нет серьезного аналитического отдела. Зачем платить умным людям, которые будут "копаться" в показателях, если можно нанять десять активных менеджеров, которые будут просто "греть" холодные базы, абсолютно бесплатно, в надежде, что кому-то продадут, какой-то объект?
Их главный аналитический инструмент – это прайс-лист от застройщика и размер комиссии. «Перспективность проекта» измеряется в процентах от сделки.
5. Кадры, которые «решают если не все, то многое»
Попасть в риелторы может буквально кто угодно. Никаких тестов на компетентность, эрудицию или честность. Главное - уметь улыбаться и говорить «это выгодное вложение!».
Девиз кадровика: «На каждого покупателя найдется свой продавец». Вам тревожному - будут кивать. Вам уверенному - не будут спорить. Вам неразборчивому - продадут что угодно. Главное - понравиться и закрыть сделку.
Какой же отсюда вывод?
Вы остаетесь один на один с морем противоречивой информации. Ваш выбор объекта становится головной болью, потому что вы не можете доверять даже «профессионалам».
Самый главный вопрос, который стоит задать себе и риелтору:
Если бы этот специалист вкладывал свои последние 10 миллионов, он бы посоветовал мне именно этот объект? Или он просто отрабатывает план по “золотым” для него вариантам?
Задайте этот вопрос в следующий раз. Посмотрите на реакцию. Это будет самая честная консультация за все время.
Какой самый абсурдный совет по инвестициям в недвижимость давали Вам? Поделитесь в комментариях.
P.S. Конечно, есть и честные профессионалы, которые горят своим делом. Но, увы, система чаще всего работает против них и против Вас.