🏠 Пределы осмотрительности покупателя недвижимости: позиции российских судов

🏠 Пределы осмотрительности покупателя недвижимости: позиции российских судов

😀 Фабула:

Наследник по завещанию обратился с требованием о восстановлении срока для принятия наследства, признании недействительными свидетельства о праве на наследство и договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Один из ответчиков заявил встречный иск о признании себя добросовестным приобретателем.

😀 Позиция нижестоящих судов:

Нижестоящие суды не признали ответчика добросовестным приобретателем, посчитав, что при должной степени заботливости и осмотрительности ответчик мог усомниться в правомочиях продавца и законности совершаемой сделки, которая была заключена спустя непродолжительное время после приобретения права собственности продавцом.

Кроме того, по мнению судов, ответчик должен был принять во внимание, что

свидетельство о праве на наследство было выдано нотариусом Карачаево-Черкесской Республики, в то время как последний собственник квартиры проживал по месту регистрации в г. Москве, при этом в спорной квартире продавец не имел регистрации и не проживал.

Ответчику было поставлено в вину неиспользование им информации, содержащейся на общедоступном сайте Федеральной нотариальной палаты, из которой ответчик должен была узнать об открытии нотариусом г. Москвы наследственного дела к имуществу последнего собственника квартиры.

😀 Позиция ВС РФ:

ВС РФ направил дело на новое рассмотрение:

Делая вывод о том, что ответчик не является добросовестным приобретателем жилого помещения, поскольку он при должной степени заботливости и осмотрительности при совершении сделки, заключенной через непродолжительное время после приобретения права собственности продавцом, мог усомниться в правомочиях продавца и законности совершаемой сделки, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что юридические действия по принятию наследства осуществляются у нотариуса, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав наследников на получение наследства. Право собственности продавца на квартиру было подтверждено свидетельством о праве на наследство по закону, выданным в установленном законом порядке нотариусом, а также сведениями ЕГРН о государственной регистрации права на спорное имущество за продавцом.

То обстоятельство, что квартира продавалась наследником спустя короткое время после оформления права собственности на жилое помещение, не могло свидетельствовать о незаконности владения, поскольку наследник вправе был распорядиться унаследованным имуществом, исходя из своих личных интересов.

…

В прямом противоречии с положениями закона находятся суждения судов первой и апелляционной инстанций о том, что сам по себе факт регистрации права собственности продавца в ЕГРН не может расцениваться в качестве достаточного при оценке действий покупателя, совершенных в целях проверки правомерности сделки, а также при оценке степени осмотрительности покупателя.

Указывая на то, что ответчик не изучил информацию, размещенную на сайте Федеральной нотариальной палаты, а также на официальных сайтах судов, в связи с чем не может быть признан действовавшим добросовестно и осмотрительно, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение требований пункта 3 части 4 статьи 198 Гражданского кодекса Российской Федерации не привели в судебных постановлениях ссылок на нормативные положения, в соответствии с которыми на ответчика возлагается обязанность совершать перечисленные судами действия.

Определение СКГД ВС РФ от 22.07.2025 № 5-КГ25-82-К2

#цивилистика_решения_судов

#цивилистика_недвижимость