С 1 января 2026 года Центральный банк России вводит более жесткие требования к выдаче ипотечных кредитов на ИЖС. Эти изменения направлены на снижение рисков для банков и защиту заемщиков от чрезмерной долговой нагрузки, что, по мнению экспертов Ассоциации деревянного домостроения, может значительно повлиять на рынок недвижимости.
Согласно новым правилам, максимальная доля ипотечных кредитов на ИЖС для заемщиков с долговой нагрузкой выше 80% не должна превышать 20%. Это означает, что банки будут гораздо более осторожными в выборе клиентов, что, в свою очередь, может привести к сокращению числа выданных кредитов. Российская газета выясняет мнение экспертов.
"Увеличивая лимит, можно снижать требовательность к заемщикам, а при понижении требования к ним будут расти," – объясняет профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Он добавляет, что такие меры помогут снизить риск выдачи некачественных кредитов и, соответственно, банкротства заемщиков.
Артур Хафизов, член правления Ассоциации деревянного домостроения и председатель комитета Российского союза строителей по малоэтажному жилищному строительству, гендиректор компании «Маленький Токио» прогнозирует, что ужесточение требований приведет к более тщательной оценке кредитоспособности заемщиков, повышению первоначального взноса и, возможно, сокращению максимальных сроков кредитования.
"Количество выдач сократится, и в первую очередь это коснется самого дешевого сегмента," – говорит он. Хафизов также отмечает, что меры продолжат чистку на рынке подрядчиков ИЖС, в ряды которых в последние годы хлынули различные "специалисты", нередко не имеющие профильного образования и квалификации.
Генеральный директор компании "Избург" (Санкт-Петербург) Дмитрий Мозговой считает, что ужесточения ЦБ не окажут значительного влияния на рынок ИЖС. "Получить сейчас кредит и так достаточно сложно, и при нынешних ставках ипотеку на ИЖС почти никто не берет," – подчеркивает он. По его мнению, нынешние условия уже сделали рынок менее доступным для потенциальных заемщиков, и новые меры лишь усугубят ситуацию.
Некоторые участники рынка выражают опасения, что ужесточение требований может привести к негативным последствиям для заемщиков, которые уже столкнулись с проблемами из-за недобросовестных подрядчиков.
"Сейчас много людей осталось с кредитами, которые они обязаны выплачивать, не имея жилья, которое им было обещано," – рассказывает один из участников рынка, пожелавший остаться анонимным. "Говорят банку: земля у вас в залоге, забирайте ее, и все." Это подчеркивает важность защиты прав заемщиков и необходимость контроля за качеством строительства.
В Центральном банке отмечают, что высокая долговая нагрузка покупателей жилья, наряду с недобросовестными практиками отдельных застройщиков, приводит к ухудшению качества кредитования на ИЖС. В третьем квартале 2025 года доля кредитов с просроченной задолженностью в сегменте ИЖС составила 4,6%, что почти в три раза выше, чем по ипотечному портфелю в целом (1,7%).