Депутаты предложили новую меру для безопасности сделок с недвижимостью — отдельный документ, подтверждающий отсутствие давления на продавца. О том, почему возникла такая инициатива, как она работает на практике и сможет ли решить системную проблему, из-за которой добросовестные покупатели остаются и без денег, и без жилья, рассказал Михаил Поляков, доцент кафедры государственного и муниципального управления ГУУ, кандидат экономических наук.
Почему депутаты заговорили о новых гарантиях
Инициатива исходит от руководителя фракции «Справедливая Россия — за правду» Сергея Миронова. Поводом стало учащение случаев, когда пожилые люди, продав квартиры, заявляют, что стали жертвами мошенников, и требуют через суд аннулировать сделку. Как отмечает политик, суды часто встают на сторону пенсионеров, а добросовестные покупатели, включая семьи военнослужащих, теряют и деньги, и недвижимость.
Предлагаемое решение — внедрить подписание отдельного добровольного согласия. Этот документ должен подтверждать, что продавец действует без принуждения. Цель — создать дополнительный правовой барьер для злоумышленников и дать судам более четкие доказательства добровольности сделки.
Реальные кейсы: как мошеннические схемы разрушают жизни покупателей
Теория подтверждается суровой практикой. Яркий пример — история семьи военного из Подмосковья. Они приобрели квартиру за 10,5 млн руб., используя субсидию Минобороны. Продавец, 68-летний пенсионер, настоял на расчёте наличными. Вскоре после сделки он подал иск о её аннулировании, утверждая, что был обманут и отдал деньги мошенникам. Суд, сославшись на медицинскую экспертизу, встал на сторону пенсионера, обязав вернуть ему жильё. Семья осталась ни с чем.
Аналогичный случай произошел в Петербурге. Женщина купила квартиру, вложилась в ремонт, но продавшая её пенсионерка заявила, что действовала под влиянием аферистов, которые обещали вернуть ей отремонтированное жильё. Несмотря на то, что экспертиза признала бабушку дееспособной, суд счёл, что она находилась под «внешним влиянием». И постановил вернуть ей квартиру. Покупательница осталась с долгами и без крыши над головой.
Эти истории иллюстрируют системную проблему: действующего механизма проверки добровольности сделки недостаточно. Риелторы, пытаясь подстраховаться, уже стали массово запрашивать у пожилых продавцов справки из психоневрологических диспансеров, но и это не является надежной гарантией.
Экспертная оценка: юридические риски и необходимость системного подхода
Инициатива депутатов, безусловно, рождена пониманием острой социальной проблемы. Однако с юридической и практической точек зрения предлагаемая мера — введение добровольного согласия — имеет существенные ограничения и без глубокой проработки может оказаться малоэффективной.
- Главный недостаток — формальность. Само по себе подписание дополнительного документа не гарантирует реальной добровольности воли собственника. Профессиональные мошенники, которые оказывают психологическое давление или вводят пожилого человека в заблуждение, легко могут заставить его подписать и это согласие. В итоге у суда появится ещё одна бумажка, но она не ответит на ключевой вопрос: была ли воля продавца подлинной в момент всей сделки, а не только подписания этого конкретного документа.
- Риски для добросовестного оборота. Введение новой процедуры без сопутствующих изменений может неоправданно усложнить и без того бюрократизированный процесс купли-продажи для законопослушных граждан, создав только иллюзию защищенности. При этом корень проблемы остаётся нетронутым: сегодня нет надежного механизма, который бы на ранней стадии выявлял и блокировал сделки, совершаемые под влиянием обмана или угроз.
- Решение — в комплексных мерах. Поэтому для реального эффекта такую инициативу необходимо встраивать в более широкий механизм защиты, который должен включать:
- Усиление роли нотариата. Речь идет не просто об удостоверении, а о наделении нотариуса правом и обязанностью проводить более тщательную проверку, чтобы при малейших сомнениях в адекватности или свободе воли продавца, нотариус имел право приостановить сделку и инициировать проверку, в том числе через уведомление близких родственников.
- Процедурные гарантии. Видеофиксация процесса подписания документов могла бы стать мощным доказательством для суда, демонстрируя поведенческие реакции и обстоятельства сделки.
- Развитие превентивных институтов. Необходимо активнее развивать институты доверительного управления и социального патронажа для пожилых граждан, которые могут быть уязвимы перед мошенниками.
- Правовое просвещение. Важнейшая составляющая — информирование граждан, особенно старшего поколения, о типичных схемах обмана.
Таким образом, саму инициативу стоит рассматривать как отправную точку для серьёзной законодательной работы. Однако оценивать её потенциальную эффективность следует не по публичным заявлениям, а по тексту будущего законопроекта, которого на данный момент пока нет. Только комплексный подход, сочетающий процедуральные гарантии, усиление контроля и социальную поддержку, позволит совместить защиту уязвимых категорий граждан с сохранением стабильности гражданского оборота недвижимости.