После публикации материалов по проблеме на вторичном рынке жилья, к нам стали поступать вопросы о том, как покупатели теряют квартиры и можно ли этого не допустить?
К большому сожалению, ситуация с квартирой Нино Цитлидзе и квартирами других пострадавших покупателей наглядно показывает, что на данный момент 100 % юридических механизмов защиты купленного жилья на вторичном рынке недвижимости не существует. После дела с мошенничеством в отношении квартиры Ларисы Долиной сложилась судебная практика возврата квартир обманутым продавцам.
Но здесь стоит отдельно остановиться на одном моменте – на сроке подаче иска к новому собственнику таким обманутым, но вменяемым продавцом, но который «в момент сделки находился под влиянием мошенников» (фраза в кавычках – из материалов судебных дел).
Если обманутый продавец идет по пути признания сделки недействительной по статьям 178 (заблуждение) и 179 (обман, насилие, угроза) Гражданского кодекса РФ, то срок исковой давности для оспаривания сделки составляет один год. Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, либо с момента прекращения насилия или угрозы. Общий срок исковой давности по большинству исковых требований составляет три года, но для оспоримых сделок, признаваемых недействительными по указанным статьям, установлен специальный сокращенный срок в один год.
Если же истец подает так называемый виндикационный иск (требование собственника к фактическому владельцу об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения). Правовое регулирование виндикации закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации, в частности в статьях 301, 302 и 303.
К виндикационным искам применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. Течение срока начинается с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Если сторона заявляет об истечении срока давности, это может стать основанием для отказа в удовлетворении иска.
Но здесь есть также свои нюансы. Для предъявления виндикационного иска истец (собственник) должен доказать своё право собственности на спорное имущество, а ответчик (фактический владелец) должен владеть имуществом незаконно, без правовых оснований. И само имущество (квартира) должно существовать в натуре и быть в фактическом владении ответчика на момент предъявления иска. Но особый порядок виндикации применяется, если имущество оказалось у добросовестного приобретателя. Добросовестным признается тот, кто приобрёл имущество, не зная и не имея возможности узнать, что продавец не имел права его отчуждать.
А теперь вернемся к вопросу, как же это происходит?
Суть проблемы, коротко:
- первоначальный (обманутый) собственник квартиры под влиянием мошенников продает ее;
- деньги от покупателя продавцом передаются (изымаются) злоумышленникам;
- продавец, признанный потерпевшим по уголовному делу, через суд требует признать сделку недействительной, представитель прокуратуры также поддерживает продавца (истца);
- параллельно истец инициирует собственное банкротство.
В итоге покупатель сталкивается с решением суда, по которому он теряет квартиру, а вернуть уплаченные средства с банкрота-продавца становится практически невозможно.
Как минимизировать риски при покупке?
Полностью исключить риск в текущей правовой реальности нельзя, но можно создать мощный доказательственный барьер. Это критически важно для того, чтобы в случае суда вас признали добросовестным приобретателем.
Ваши действия должны быть направлены на документальное подтверждение вашей осмотрительности и чистоты сделки:
- тщательная проверка объекта (получите актуальную выписку из ЕГРН, изучите историю собственности, убедитесь в отсутствии обременений);
- финансовая прозрачность (используйте банковские аккредитивы или ячейки с четкими условиями открытия, сохраняйте все платежные документы);
- профиль продавца (проверьте его в реестре банкротов (ЕФРСБ), на наличие исполнительных производств (ФССП));
- фиксация переговоров (весь процесс обсуждения и подписания документов полезно записывать на видео (с согласия участников), это демонстрирует обстановку сделки);
- документирование (сохраняйте всю переписку, включая мессенджеры, в договор можно включить пункт, в котором продавец подтверждает, что действует добровольно, без давления третьих лиц).
Эти меры не дают гарантии, но повышают ваши шансы на защиту в суде и признания вас добросовестным покупателем.
Важно подчеркнуть, что любые попытки воспользоваться подобными схемами для незаконного обогащения являются мошенничеством и преследуются по уголовному закону. Осведомленность о проблеме нужна нам для защиты, а не для поиска лазеек, которых по своей сути не существует.
ФПП.