Многие пенсионеры сегодня сдают квартиру или комнату, чтобы немного прибавить к пенсии. Кто-то помогает внукам, кто-то просто подрабатывает — и часто делают это “по-старинке”, без договора и без налогов.
Но теперь так рисковать станет гораздо дороже.
С 1 января 2026 года Федеральная налоговая служба готовит новые штрафы за “чёрную” аренду — и суммы будут уже не символическими, а до 100% от неуплаченного налога.
Что изменится
Сейчас всё просто: если человек сдал жильё без уплаты налога, ему грозит штраф от 5 до 10 тысяч рублей.
С 2026 года всё поменяется. ФНС хочет, чтобы наказание стало пропорциональным сумме нарушений.
То есть если вы, например, сдали квартиру за 15 000 рублей в месяц и не заплатили налог, то вместо фиксированных 5–10 тысяч вы можете заплатить штраф в размере всей неуплаченной суммы налога — 100%.
И если налог составлял 9 тысяч рублей за год — столько же придётся заплатить штрафом.
Почему решили ужесточить
ФНС уже несколько лет отслеживает объявления на сайтах аренды и видит, что огромное количество квартир сдаётся “в тени”.
Многие пенсионеры не регистрируются как самозанятые, не подают декларации, и при этом спокойно получают доход.
Власти считают, что это несправедливо по отношению к тем, кто платит честно, поэтому готовят новые правила.
Что делать, чтобы не попасть под штраф
Если вы сдаёте жильё, есть три законных варианта оформить это без риска:
- Стать самозанятым.
Это самый удобный вариант для пенсионеров.
Регистрация занимает 5 минут через приложение “Мой налог”.
Ставка налога — всего 4% с дохода.
Пенсионерам не нужно платить дополнительные взносы в ПФР или ФОМС.
Никаких отчётов и деклараций — всё автоматически. - Подать декларацию 3-НДФЛ.
Если не хотите регистрироваться как самозанятый, можно просто раз в год подать декларацию и заплатить налог 13% с дохода. - Заключить официальный договор аренды.
Это обезопасит вас, если квартирант испортит имущество или перестанет платить. К тому же договор будет доказательством законности дохода.
Что будет, если продолжить сдавать “втихую”
Налоговая теперь видит всё — даже без жалоб соседей.
Она получает данные из банков, сервисов аренды и даже коммунальных компаний (по резкому росту расхода воды и электроэнергии).
Поэтому “сдать по-тихому” становится всё труднее.
А с 2026 года — ещё и опаснее: можно получить штраф, равный вашему годовому доходу от аренды.
💬 Как юрист, скажу прямо: если вы сдаёте жильё, оформите всё законно — это займёт пару минут и избавит от лишних проблем.
Самозанятость — лучший вариант для пенсионеров: платить почти ничего не нужно, зато спите спокойно и не ждёте проверок.