Договор ренты помогает одиноким людям обеспечить себе достойную жизнь, а плательщику ренты — получить недвижимость, не оформляя ипотеку
В соответствии с Гражданским Кодексом по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (пункт 1 статьи 583).
Простыми словами, договор ренты - это договор, согласно которому одна сторона обязуется выплачивать другой регулярные денежные суммы или помогать другим способом. За это вторая сторона передаёт в собственность первой своё имущество. Такое имущество может быть движимым или недвижимым: автомобиль, квартира, дом.
Тот, кто выплачивает ренту, называется плательщик ренты, а тот, кто её получает, — получатель ренты, или рантье.
Рантье — это люди, которые живут за счёт средств, получаемых от ренты. В более широком смысле — за счёт дохода, который приносит капитал: на проценты от вкладов, ценных бумаг, доходы от недвижимости, земли, бизнеса.
Существует 3 вида ренты жилой недвижимости: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением (пункт 2 статьи 583).
При постоянной ренте стороны определяют стоимость квартиры, дома или участка, а также договариваются о размере ежеквартальных или ежемесячных взносов. Такие взносы получает рантье, а в случае его смерти — его наследники.
Право собственности на жильё переходит плательщику ренты. Он может использовать его сразу или после выплаты суммы — в зависимости от того, о чём договорились стороны.
Постоянная рента предусматривает полную выплату всей суммы по договору. Права получателя ренты могут передаваться по уступке права требования и передаются по наследству (пункт 2 статьи 589 ГК РФ).
ПРИМЕР
Наталья заключила договор постоянной ренты с Игорем. Они договорились, что каждый месяц Наталья будет платить ему 30 тысяч рублей, а взамен получит его загородный дом, которым может пользоваться сразу. Всю сумму Наталья должна выплатить за 5 лет.
Но через 3 года Игорь умер. Остальные 2 года Наталья будет платить ренту его сыну в том же размере, по 30 тысяч рублей в месяц.
Постоянная рента может выплачиваться не только деньгами. Плательщик ренты может предоставлять вещи, выполнять работы или оказывать услуги, стоимость которых эквивалентна сумме ренты.
ВАЖНО
Размер ежемесячной суммы, которую получает по договору рантье, не может быть меньше прожиточного минимума в том регионе РФ, где он живёт .
Если стороны не оговорили в договоре периодичность выплаты денежных сумм, то по закону они выплачиваются раз в квартал.
Плательщик может досрочно выкупить ренту, то есть выплатить оставшуюся сумму рантье. В договор ренты нельзя включить пункт о том, что плательщик отказывается от права выкупа: такое положение будет ничтожным, то есть недействительным.
Если плательщик ренты перестаёт платить, получатель может либо потребовать от него выплатить оставшуюся сумму, либо расторгнуть договор и вернуть себе недвижимость. Уже выплаченные взносы не возвращаются.
ПРИМЕР
Сергей — плательщик ренты, Олег — рантье. Если Сергей просрочит выплаты или откажется платить, Олег может обратиться в суд и потребовать либо обязать Сергея выкупить ренту, либо расторгнуть договор. Уже уплаченные взносы Сергею не вернут.
Условия пожизненной ренты другие. Есть 3 принципиальных отличия пожизненной ренты от постоянной.
- Пожизненная рента устанавливается на период жизни человека, который передаёт имущество под выплату ренты, или другого человека, которого он укажет (пункт 1 статьи 596).
Если он умирает, рента прекращается — недвижимость переходит к плательщику ренты, даже если он ещё не выплатил все взносы. По наследству пожизненная рента не переходит.
- Рантье имеет право жить в квартире и пользоваться ею до самой смерти.
Хотя после заключения договора ренты собственником становится тот, кто платит ренту. Он тоже может заселиться в эту квартиру и пользоваться ею, но на практике такое происходит редко. Для выплаты ренты между сторонами должны быть хорошие отношения, а совместное проживание способно их испортить.
- И самое главное: пожизненная рента выплачивается до смерти её получателя, даже если стоимость квартиры уже выплачена.
Нередки случаи, когда плательщик ренты отдавал рантье-долгожителю стоимость двух, а то и трёх квартир. Если плательщик ренты умирает, обязательство по выплате переходит к его наследникам.
РЕАЛЬНЫЙ СЛУЧАЙ
В 1965 году 47-летний адвокат Франсуа Раффре заключил договор пожизненной ренты с 90-летней Жанной Кальман. Он рассудил так: старушке уже 90, при выплатах 2,5 тысяч франков в месяц квартира окупится за 10 лет, а до 100 лет мало кто доживает. Он планировал получить жильё раньше.
Адвокат жестоко ошибся. Жанна Кальман прожила ещё 32 года и в итоге пережила Франсуа Раффре. После его смерти ренту старушке выплачивала его вдова. Жанна Кальман умерла в 1997 году в возрасте 122 лет.
Договор пожизненной ренты чаще всего заключают одинокие пожилые люди, у которых нет родственников и которым некому завещать своё жильё.
Пожизненная рента выплачивается ежемесячно, но стороны могут согласовать и другой график выплат. Если в договоре не указана периодичность выплат, то по умолчанию они должны происходить раз в месяц.
В остальном условия похожи на постоянную ренту: выплаты не должны быть меньше прожиточного минимума. По договору жильё может быть передано плательщику ренты бесплатно, тогда он ежемесячно выплачивает определённую сумму.
Если плательщик перестаёт платить, рантье вправе потребовать выкупить недвижимость или расторгнуть договор.
Договор пожизненной ренты можно заключить с несколькими собственниками. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к остальным, то есть ежемесячная выплата не снижается. А обременение с квартиры снимется после смерти последнего из получателей ренты.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (пункт 1 статьи 601).
Это почти то же самое, что пожизненная рента, только кроме денег плательщик ренты предоставляет рантье ещё и уход — содержание и иждивение. Это может быть помощь по дому, покупка продуктов, транспортировка в поликлинику. Список обязательств включается в договор ренты, в нём может быть указана покупка одежды, приготовление еды, уборка, сопровождение на прогулке - всё то, что делают дети или внуки для своих пожилых родственников.
В остальном условия пожизненного содержания с иждивением такие же, как и в случае пожизненной ренты.
Порядок оформления правоотношений
Перед тем как заключить соглашение, стоит продумать и прописать в нем все важные (и даже на первый взгляд не очень важные) условия. Рента — один из тех контрактов, который дотошностью, как кашу маслом, не испортишь. А причина в том, что соглашение это высокорисковое. В первую очередь для получателя, который в этих отношениях признается слабой стороной. Особенно в случае, если он отчуждает недвижимость, тем более собственное жилье. Кроме того, очевидно, что «целевой аудиторией», рассматривающей для себя возможность получения пожизненного содержания, являются люди пожилые или нетрудоспособные. Существует мнение, что такие долгосрочные (в полном смысле «пока смерть не разлучит») правоотношения должны быть построены не только на законе, но и на доверии. А это не всегда надежный фундамент, что подтверждает и судебная статистика: около 80% исков о расторжении рентных соглашений инициируются получателями ренты. При этом чаще всего в качестве основания фигурируют статьи 177 и 178 Гражданского кодекса РФ, то есть признание недействительными договоров с лицом, не понимающим обстоятельства происходящего или введенным в заблуждение. В качестве одного из механизмов защиты от таких ситуаций со стороны государства было установление правила о том, что рента обязательно удостоверяется нотариусом.
Помимо этого, для гарантии соблюдения интересов получателя его контрагент обязан предоставить какое-либо обеспечение. Например, договориться о том, что имущество будет находиться в залоге у бывшего владельца и новый собственник не сможет им распорядиться без его согласия. При передаче жилья или другого недвижимого имущества это условие в договоре обязательно.
Первым делом важно определиться, каким образом будет передано имущество — за отдельную плату (обращаем внимание, что она не отменяет дальнейшие платежи) или без нее. Вполне естественно, что во втором случае к плательщику предъявляются более строгие требования. Например, он не должен платить получателю менее одного минимального размера оплаты труда, установленного в регионе, в месяц, если рента заключена на пожизненный срок. А если это договор содержания — выплаты уже устанавливаются от двух МРОТ и выше (это в том случае, если стороны решат заменить уход и нематериальное обеспечение потребностей получателя деньгами). Каждый раз при индексации МРОТ содержатель должен, соответственно, увеличивать объем выплат. Кроме того, при бесплатном отчуждении получатель может расторгнуть контракт, если содержатель допустит существенное нарушение его условий. Что можно считать таким нарушением, стороны могут решить самостоятельно, указав это условие в соглашении.
А вот если рента относится к разновидности постоянных, то есть не ограничена никаким сроком, то возможность расторжения предоставляется уже плательщику, правда, при этом он должен осуществить ее выкуп, либо в случае, если объект дохода был утрачен не по вине сторон (случайно). Кстати, выкупа также может потребовать и получатель, опять-таки при нарушениях со стороны контрагента. В данном случае, помимо установленных соглашением сторон, таковыми считаются просрочка платежей на год или признание содержателя неплатежеспособным, например, возбуждение дела о его банкротстве.
В договоре стоит прописать периодичность платежей. Если вас устраивают ежемесячные выплаты, то это можно и не указывать, в законе такой срок установлен по умолчанию.
Для договоров пожизненного содержания необходимо расписать все услуги и мероприятия по уходу, которые нужны получателю, вплоть до мелочей: уборка жилья, организация медицинской помощи, внесение платежей за квартиру, прогулки и прочее. Для того, чтобы не было разночтений, в таких контрактах обязательно прописывается вся стоимость содержания.
Рента оформляется сторонами в письменной форме, при этом ее удостоверение нотариусом обязательно. Нотариус проверяет правоспособность сторон, законность владения передаваемым имуществом, убеждается, что стороны правильно понимают смысл и последствия сделки, которую собираются заключить, разъясняет правовые последствия. Также нотариус направляет запрос в Росреестр.
Помимо удостоверения нотариусом при передаче недвижимости — квартиры, земельного участка, жилья — потребуется государственная регистрация перехода собственности и одновременно установления на имущество обременения в виде залога в пользу рентополучателя. Дополню, что сейчас нет необходимости самостоятельно заниматься регистрацией. Нотариус отправит документы с помощью государственных электронных сервисов и после завершения процедуры выдаст вам удостоверяющие документы.