Продажа недвижимости — это серьёзный шаг, который может принести как радость от получения прибыли, так и головную боль из-за налоговых обязательств. Если вы получили доход от продажи жилья, важно знать, что делать дальше. В этой статье мы разберем основные шаги и расскажем историю одного нашего клиента, которая подчеркивает всю важность правильного оформления.
Что такое налог на продажу недвижимости?
Налог на прибыль от реализации недвижимости представляет собой обязательный сбор, который взимается с доходов, полученных от продажи имущества. В соответствии с российским законодательством, ранее этот налог для физических лиц составлял 13%. С 2025 года произошли изменения в налоговом регулировании, и теперь доходы от продажи квартир облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% или 15%. Размер применяемой ставки НДФЛ зависит от суммы дохода, полученного от продажи жилого помещения:
- Если доход не превышает 2,4 млн рублей, применяется ставка 13%.
- Если доход превышает 2,4 млн рублей, ставка составляет 15%.
Как применяется ставка НДФЛ при продаже квартиры в 2025 году, читайте здесь.
Однако существуют определенные условия и виды вычетов, которые могут помочь снизить налоговую нагрузку.
Доход от продажи жилья освобождается от налога на доходы физических лиц, если оно находилось в собственности продавца в течение минимального срока владения. Этот срок составляет три года, если жилье получено по наследству, в дар от члена семьи или в результате приватизации. В других случаях минимальный срок — пять лет.
Вся информация о сделках с недвижимостью передается из Росреестра в налоговую службу. Теперь налоговые органы имеют полный доступ к этим данным. С 1 октября 2024 года ФНС автоматически получает всю информацию о сделках граждан с недвижимостью.
Росреестр обязан заполнять специальную форму для каждого договора, в котором участвует гражданин. В эту форму включаются не только договоры купли-продажи или дарения, но и договоры долевого участия, а также уступки прав требования.
История клиента
Недавно ко мне обратился клиент, у которого возникла сложная ситуация. В его договоре купли-продажи была указана заниженная цена на дом, и завышена цена на земельный участок. В договоре купли продажи цена на дом стояла 3000 тыс. рублей, а в выписке ЕГРН была указана цена свыше 5000 тыс. рублей. Я сообщила клиенту о том, что расчет налога будет производиться исходя из стоимости недвижимости согласно выписке ЕГРН (70%), клиент был возмущен и сказал, что не будет предоставлять подтверждающие документы в налоговую, чтобы снизить налог.
Я порекомендовала клиенту быть аккуратным, так как наличие заниженной стоимости может вызвать дополнительные вопросы. Итог? Ему пришло уведомление из ИФНС.
В результате, клиенту пришлось заплатить штраф, пени, подать новую корректировочную декларацию, приложить подтверждающие документы по сделке и срочно оплатить весь налог на доход.
Федеральная налоговая служба России обращает внимание на потенциальные риски, связанные с манипуляциями ценами в сделках с недвижимостью
Вот что по этому поводу пишет Александр Чепенко в своей статье.
Если в договоре указать заниженную стоимость, налоговая инспекция может начислить штраф (ст. 122 НК РФ), говорится на официальном сайте налоговой службы. При случайном сокрытии дохода сумма составит 20% от неуплаченного налога. Если будут доказаны умышленные действия, штраф увеличится до 40%. Примером умышленных нарушений служит создание поддельных договоров или искажение реальных условий сделки.
Налоговая база рассчитывается как разница между доходом от продажи и подтвержденными расходами. Если убыток превышает доход, база обнуляется. При этом учитываются все поступления за год, включая выгоду от сделок, и право на налоговые вычеты. Например, покупатель, согласившийся на заниженную сумму в договоре, не сможет получить полный налоговый вычет.
Риски касаются не только продавцов, но и покупателей. Если договор признают недействительным, недвижимость (к примеру, квартиру) придется вернуть, а деньги будут получены от продавца только в пределах указанной суммы. Это оставляет покупателя без недвижимости и части средств. Эксперты рекомендуют внимательно подходить к оформлению документов, чтобы избежать юридических и финансовых последствий.
Пошаговая инструкция: как подать декларацию, при продаже недвижимости
1. Соберите документы: Вам понадобятся:
- Договор купли-продажи.
- Выписка из ЕГРН.
- Копия паспорта.
- Документы, подтверждающие расходы (если есть).
2. Заполните декларацию: Декларацию о доходах можно заполнить на сайте налоговой службы или в офисе ИФНС.
3. Подайте декларацию: Сделать это можно в электронном виде (через личный кабинет налогоплательщика) или на бумаге.
4. Следите за статусом возврата: Ожидайте результаты проверки от налогового органа.
Оформление декларации при продаже недвижимости станет легким, если придерживаться четких требований ФНС и избегать типичных ошибок. Это поможет вам сэкономить на дополнительных расходах.
Если у вас возникнут вопросы, не стесняйтесь обращаться за разъяснениями. Оставьте свой вопрос в комментариях и подпишитесь на мой канал, чтобы быть в курсе последних новостей!
Эксперт по возврату налогов Светлана Белякова
#налоговыйвычет #декларация #вычетналоговый #вычет #3ндфл #налоги