Коротко по делу
Ипотека на строительство покрывает землю, сам дом и работы подрядчика. Деньги чаще выдают траншами под залог участка и будущего дома или держат на эскроу до сдачи объекта. Рыночные ставки зависят от ключевой. На сегодня ключевая ставка ЦБ РФ 17,00% годовых, поэтому без субсидий кредит выходит дороже льготных программ.
Основные виды ипотеки на дом
1. Базовая ипотека на строительство
Это обычный кредит без господдержки. Типичные параметры по крупнейшим банкам: срок до 30 лет, первый взнос от 20–25%, деньги перечисляют частями по готовности этапов или через эскроу в зависимости от схемы. Например, у Сбера заявлены срок до 30 лет и взнос от 25%, детали по ставке банк рассчитывает индивидуально.
2. Семейная ипотека на ИЖС
Льготная ставка до 6% годовых, действует до 31.12.2030. Лимит кредита обычно 12 млн для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО, 6 млн для остальных регионов, первый взнос от 20%. Для строительства частного дома по семейной ипотеке банки требуют работать с подрядчиком и использовать эскроу счёт.
3. Сельская ипотека
Для сельских территорий. Ставка от 0,1 до 3% годовых, срок до 25 лет, лимит обычно до 6 млн. В 2025 году условия стали адреснее: приоритет сотрудникам АПК и соцсферы, предпринимателям в сельском хозяйстве и отдельным категориям. На средства можно строить дом на своём участке при соблюдении правил программы.
4. Дальневосточная и арктическая ипотека
Для жителей и переезжающих в регионы действия программы, ставка по домам ИЖС может быть до 2% в отдельных банках, часто также через эскроу и подрядчика. Конкретные условия у выбранного банка.
5. IT-ипотека
Отдельная льготная программа для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний. Допускает покупку или строительство дома с подрядчиком и эскроу, ставка до 6%, лимиты и требования зависят от банка. У Банка Дом.РФ прямо указано: можно строить жилой дом с подрядчиком с эскроу счётом.
Как банки переводят деньги
Есть две базовые модели.
1. Транши. Банк перечисляет средства по актам готовности: фундамент, коробка, кровля, ввод в эксплуатацию. Такая схема встречается в классической стройипотеке и части льготных программ.
2. Эскроу. Деньги лежат на спецсчёте и раскрываются подрядчику после ввода дома. Для семейной, ИТ и ряда региональных программ по ИЖС это обязательный формат.
Что банки требуют по документам
Паспорт, выписка из ЕГРН на землю, уведомление от администрации о соответствии параметров строительства, анкета, подтверждение доходов. Точный список банк определяет сам, но базовый набор выглядит так.
Юридические формальности перед стартом
Для дома на ИЖС нужен уведомительный порядок, а не разрешение. Подаёте уведомление о планируемом строительстве через Госуслуги или МФЦ, ответ приходит в срок до 7 рабочих дней. После завершения стройки направляете уведомление об окончании.
На что можно направить льготные деньги
Семейная, сельская и ИТ-ипотека позволяют использовать кредит именно на строительство дома при соблюдении условий программы: подрядчик, эскроу, лимиты и требования к заёмщику. Конкретные лимиты и категории подтверждены на Госуслугах и в отраслевых разъяснениях.
Маткапитал и налоги: как снизить фактическую цену
Материнский капитал можно направить на стройку и ипотеку, в том числе в связке с подрядчиком и эскроу. Размер капитала в 2025 году индексаирован: 690 266,95 руб на первого ребёнка, 912 162,09 руб на второго или увеличенный размер при рождении второго после 2020 года.
Плюс работает имущественный вычет: до 2 млн руб по расходам на строительство и до 3 млн руб по ипотечным процентам в части НДФЛ.
Кому дадут и на каких условиях
• Семейная ипотека. Нужны дети подходящего возраста или ребёнок с инвалидностью, гражданство РФ у родителей и детей, первый взнос от 20%, лимиты 6 или 12 млн в зависимости от региона. Дом строится через подрядчика и эскроу.
• Сельская ипотека. Её цель именно сельские территории, ставка до 3%, чаще лимит до 6 млн, срок до 25 лет. В 2025 году приоритет отдельным категориям занятости.
• ИТ-ипотека. Требуются работа в аккредитованной ИТ-компании и соответствие критериям банка. Допускается строительство дома с подрядчиком и эскроу.
• Базовая строй ипотека. Требуются подтверждённые доходы, взнос от 20–25%, обеспечение в виде земли и строящегося дома, график траншей.
Как строить выгодно и без сюрпризов
1. Проверьте, попадаете ли на льготные программы. Это сразу минус к ставке относительно рынка. Семейная до 6%, сельская 0,1–3%, ИТ до 6% при соблюдении условий.
2. Выбирайте подрядчика из перечня банка. Это ускоряет аккредитацию и снижает риск отказа по сделке с эскроу. У ряда банков есть списки и памятки по ИЖС.
3. Фиксируйте смету и этапы. С эскроу деньги откроют только после ввода. С траншами привязывайте выплаты к закрытию этапов актами.
4. Следите за ключевой ставкой. Без субсидий итоговая ставка растёт вслед за ключевой, что напрямую влияет на платёж и одобряемую сумму.
5. Оформите уведомление до заявки. Банку проще одобрять строительство, если параметры уже согласованы с администрацией. Срок рассмотрения уведомления до 7 рабочих дней.
6. Подключайте маткапитал и вычеты. Комбинация субсидированной ставки, маткапитала и НДФЛ-вычетов снижает совокупные расходы.
Частые ограничения, о которых забывают
• При семейной, ИТ и части региональных программ нельзя строить своими силами. Нужен договор подряда и эскроу.
• Банк может не кредитовать покупку чужого недостроя, зато профинансирует завершение строительства на своём участке по отдельным продуктам. Проверяйте условия.
• Для сельской ипотеки важна территория и статус заёмщика. Пограничные случаи лучше заранее согласовать с банком и оператором программы.
Мини-чек-лист перед подачей
1. Выписка ЕГРН на участок и назначение земли подходит под дом.
2. Уведомление о планируемом строительстве отправлено через Госуслуги, ждёте ответ.
3. Подрядчик аккредитован у банка, смета и проект в порядке.
4. Понимаете модель расчётов: транши или эскроу.
5. Продумали использование маткапитала и будущих налоговых вычетов.
Итог
Правда простая. Самая низкая переплата по стройке сейчас получается не в «обычной» ипотеке, а в льготных программах, если вы им соответствуете. Ключ к экономии: эскроу и подрядчик там, где это требуется условиями, грамотная смета с этапами, уведомительный порядок без косяков и использование маткапитала плюс НДФЛ-вычетов. Всё остальное про ставки и лимиты смотрите у конкретного банка и держите в уме текущую ключевую ставку ЦБ.
Если нужен разбор именно под вашу ситуацию и регион, скажите исходные данные: категория, площадь дома, бюджет, где участок и кто подрядчик. Сделаем аккуратную схему под программу, на которую вы реально проходите.
#перфекционисты_в_строительстве
Наши Соц.сети:
Наш сайт: https://alumaniya.ru/
Алюмания в ВК: https://vk.com/alumaniya?from=groups
Алюмания в RuTube: https://rutube.ru/channel/34922262/