Хотите головной боли? Купите квартиру за маткапитал, чтобы потом ее продать!
Если при покупке использовали материнский капитал, государство следит за интересами детей. Поэтому просто так продать жилье не получится.
Давайте разбираться, почему.
Представьте ситуацию: московская семья жила в однушке в Кузьминках, разрослась и решила переехать, скажем, в более просторную квартиру. Нашла просторную двушку в соседних Люберцах. Это же совсем рядом, за МКАДом. Но как так получилось – государство не разрешает покупать такое жилье!
Другая ситуация – семья жила в малогабаритной трешке, решили взять дачу и двушку, ну почему нет, ребятенку раздолье на даче будет, а двушки хватит. Опять государство не позволяет так сделать. В чем же дело?
Государство не позволит продать квартиру, купленную за маткапитал, и купить другую, если считает, что это ухудшает условия для ребенка. Это значит, что вы не сможете переехать из Москвы в область, не сможете переехать из свободной квартиры в меньшую.
Таким образом, подбирать жилье нужно с учетом всех требований Социального фонда. Что же он требует?
Главная цель государства – защита прав детей
Во-первых, обязательно нужно выделить доли в жилье детям, как обязывает закон (ч. 4 ст. 10 закона №256-ФЗ). Это гарантия того, что дети не останутся без крыши над головой. Об этом мы писали в предыдущем материале.
Во-вторых, без согласия органов опеки – никуда. Ребенок, получив долю, становится собственником. А значит, родители не могут распоряжаться его имуществом без разрешения органов опеки. Нотариус просто не удостоверит сделку без этого документа.
В-третьих, интересы ребенка – превыше всего. Опека даст добро на продажу квартиры только в том случае, если сделка не ухудшит положение ребенка. Например, если взамен продаваемой квартиры покупается другая, большей площади, и в ней ребенку выделяется доля не меньше, чем была раньше.
Таким образом, для успешной продажи квартиры, приобретенной за маткапитал, необходимо:
- Выделить доли детям в продаваемой квартире.
- Обеспечить их жильем, не уступающим предыдущему по характеристикам.
- Получить разрешение на сделку от органов опеки.
Соблюдение этих условий позволит избежать проблем и провести сделку в рамках закона.
Почему люди неохотно покупают квартиры, приобретенные за маткапитал
А теперь представьте, что вы хотите купить квартиру у семьи, которая, в свою очередь, эту квартиру приобретала с использованием маткапитала. Ваш риелтор, услышав это, покачает головой. Обычно на такие сделки идут неохотно. Почему же?
Главный страх – риск оспорить сделку. Если при покупке квартиры был использован маткапитал, но детям не выделили доли, то это превращается в бомбу замедленного действия! Органы опеки или Социальный фонд могут внезапно нагрянуть с проверкой. И если выяснится, что права детей нарушены, то квартиру придется вернуть продавцу. Ну и понятное дело, что получить свои деньги обратно будет ой как сложно, особенно если они уже потрачены.
Как себя обезопасить? Требуйте от продавца справку из Социального фонда (бывший ПФР) или покажите, где этот самый сертификат. Хоть какая-то гарантия, что все законно.
Второй момент – дети, достигая совершеннолетия, могут оспорить сделку. Например, если посчитают, что им были выделены доли меньше, чем положено по закону. Хуже, если доли и вовсе не выделены. Тогда выросшие дети подадут иск, чтобы признать куплю-продажу недействительной — мол, их права нарушили еще в детстве.
В итоге суд может обязать вернуть квартиру детям, а покупателю — только останется судиться с продавцами за деньги. Процесс затянется на годы.
А если жилье в ипотеке?
Квартира, взятая в ипотеку, оформляется сначала только на родителей – банки не любят несовершеннолетних совладельцев, и это нормально! И в таком случае банк не позволит сделать детей совладельцами. Поэтому получается, что пока ипотека не погашена, дети – еще не совладельцы.
А это значит, что при продаже такой квартиры нужно срочно наделить детей долями и уладить с банком вопрос по остатку долга. Иначе продать квартиру законно не получится!
Что делать, если решили продать, а кредит еще висит?
- Улаживаем вопрос с банком по остатку долга.
- Наделяем детей долями.
Только после этого можно выходить на сделку. Иначе произойдет нарушение прав детей, и продажа будет незаконна, будьте внимательны!
Если вам ну очень хочется купить такую квартиру, то обычно кредит гасится за деньги покупателя. Затем детям выделяют доли – и тогда уже совершается сделка. Процесс длительный, и покупателю остается только надеяться на добросовестность продавца. И на то, что он не “сольется” в последний момент, иначе деньги придется возвращать через суд. А это затянется.
Вывод – квартира с маткапиталом та еще головная боль. Без разрешения опеки сделку по продаже не провести. А покупатели часто боятся связываться с такими квартирами, поэтому будьте готовы к сложностям.