По России прокатилась новая волна мошеннических схем на рынке недвижимости. Добросовестные покупатели сталкиваются с серьезными проблемами из-за мошенников, которые манипулируют пожилыми людьми и вынуждают их продавать квартиры. Как не купить «чужое», — в материале Inkazan.
Как действует мошенническая схема
Новая схема мошенничества проста, отчего вызывает большое количество опасений.
Этап 1: Давление на собственника
Мошенники находят пожилых людей и с помощью угроз, шантажа или введения в заблуждение вынуждают их оформить договор купли-продажи квартиры. Сделка выглядит абсолютно легальной.
Этап 2: Продажа
Далее новый добросовестный покупатель приобретает недвижимость, свободную от обременений. Все документы в порядке, а цена часто бывает несколько занижена для быстрой продажи.
Этап 3: Обращение в суд
Первый владелец, опомнившись или вырвавшись из-под давления, обращается в суд. Он доказывает, что сделка была совершена под принуждением, введением в заблуждение или с пороком воли. Суд признает сделку недействительной — и квартира возвращается первоначальному владельцу.
В итоге покупатель остается ни с чем, так как забрать деньги у мошенников практически невозможно.
Конечно, суд может обязать жертву мошенников после возврата ей жилья вернуть деньги, выплаченные ей покупателем. Но приставы по закону не могут забрать у жертвы мошенников единственное жилье. И если у нее не окажется нужных средств, ей придется пройти через процедуру банкротства. После чего должник может возвращать несчастному покупателю его деньги десятилетиями. И понятно, что всех денег от жертвы-пенсионера дождаться не получится.
Примеры громких случаев мошенничества
Самый громкий случай произошел в Ларисой Долиной. Певица через суд доказывала, что ее бывший администратор с помощью угроз и манипуляций вынудил ее подписать договор дарения квартиры. Суд встал на сторону Долиной, признав сделку недействительной.
Покупательница — мать-одиночка Полина Лурье, которая к тому времени успела приобрести эту квартиру, потеряла и жилье, и деньги. Если решение суда останется без изменений, певице придется выплатить Полине Лурье все 112 миллионов рублей.
Похожий случай был и в Казани. Наша редакция уже писала, что в столице Татарстана семья два года не может выселить из квартиры бывшую собственницу. Резонанс дела заключался в том, что прежняя хозяйка стала жертвой мошенников, а новая семья вошла в ее положение и предложила пожить у них. Теперь женщина отказывается выезжать из проданной квартиры.
По данным Telegram-канала «Русский финтех, е-ком и бизнес», в новой схеме пенсионерки продают свою недвижимость, переводят деньги якобы аферистам, а потом отказываются от сделки. Через суд некоторым якобы удалось вернуть себе квартиру.
Редакция Inkazan обращалась за комментариями в пресс-службу прокуратуры Татарстана и МВД по региону. В надзорном ведомстве нам заявили, что заявлений по подобным вопросам не поступало.
Что делать, если вас обманули мошенники
По словам юриста Юрия Митина, если человек купил квартиру, а потом появляется прежний владелец, который утверждает, что его вынудили продать жилье мошенники, и требует через суд вернуть квартиру — ситуация крайне опасная для покупателя.
В российском гражданском праве работает следующее правило: если имущество выбывает у собственника против его воли — например, из-за обмана или мошенничества — суд зачастую обяжет вернуть квартиру прежнему владельцу, даже если покупатель честно всё оплатил и не подозревал о преступной схеме.
Покупателю недвижимости в подобных условиях можно рассчитывать на защиту только в очень ограниченных случаях. Самое главное — суметь доказать свою добросовестность. Для этого надо заранее позаботиться о том, чтобы все документы по сделке были идеально чистыми и чтобы у вас на руках была выписка из ЕГРН, полученная непосредственно перед сделкой: там должно быть видно, что продавец на тот момент зарегистрирован собственником, а никаких споров или претензий в реестре нет. Если вы увидели в выписке отметку о судебном споре или возражении относительно права собственности — от покупки лучше отказаться, потому что в таком случае суд будет считать, что вы знали о проблеме заранее.
«Очень серьёзно оцениваются и обстоятельства самой покупки. Если вы купили квартиру у человека, который стал собственником только пару дней назад, если цена существенно ниже рыночной или если вы не выяснили происхождение документа об основании права — суды могут посчитать, что вы проявили недостаточную осмотрительность. Тогда вас сочтут недобросовестным покупателем, даже если формальных признаков нарушения с вашей стороны не было», — заявил он Inkazan.
Юрист отмечает, что даже если все документы в порядке, а вы действительно ничего не знали о мошенничестве, покупателя могут лишить квартиры. В этом случае единственная реальная защита — это требовать возврата денег уже с мошенника, который значился продавцом. На практике получить эти деньги очень сложно.
«Помимо добросовестности можно попробовать защититься ещё одним способом — если истец обращается с иском о возврате квартиры по истечении трёх лет с момента, когда ему стало известно о нарушении права. В спорных случаях доказывайте в суде, что срок исковой давности истёк, и если суд согласится с этим доводом — в возврате квартиры могут отказать», — советует эксперт.
Чтобы уменьшить риск стать жертвой такой схемы, покупателю нужно действовать максимально осмотрительно: тщательно проверять историю квартиры, удостоверяться в подлинности всех документов, следить, чтобы расчёты шли только по официальным схемам — через аккредитивы или депозит нотариуса, а не налом из рук в руки. Особенно осторожно относиться к квартирам с подозрительно низкой ценой, короткой историей у нынешнего собственника или если продавец просит срочно оформить сделку.
Но если преступная схема всё же была реализована — потенциальная защита покупателя ограничивается только возможностью доказать свою полную добросовестность и попытаться вернуть деньги с продавца-мошенника либо сослаться на пропуск срока давности для подачи иска. Совершенно надёжной правовой защиты от такого развития событий сейчас нет: закон, по сути, в этом вопросе стоит на стороне первоначального владельца, если он действительно стал жертвой мошенников.
Как не стать жертвой мошенников
По словам доцента Финансового университета при правительстве РФ Петра Щербаченко, пожилые люди часто становятся жертвами мошенников при продаже недвижимости из-за своей доверчивости и недостаточной осведомленности о современных схемах обмана. Вот основные уловки, используемые мошенниками:
- Срочная продажа квартиры по заниженной цене. Мошенники предлагают пенсионерам значительно меньшую сумму, чем реальная рыночная стоимость жилья, обещая быструю сделку;
- Договоры под видом помощи. Предлагаются «выгодные» сделки, например, с пожизненным содержанием, но условия составлены так, что пенсионер фактически теряет жилье;
- Давление и запугивание. Мошенники могут угрожать, предупреждать о долгах и аресте квартиры, представляясь соцработниками, юристами или даже силовиками.
Как защитить себя от мошенничества
- Проверяйте цепочку собственности. Закажите расширенную выписку из ЕГРН и изучите историю перехода прав. Цепочка из 2-3 сделок за последний год — опасный сигнал.
- Анализируйте цену. Явное занижение цены — главный маркер мошенничества.
- Лично встречайтесь с продавцом. Общайтесь с продавцом лично без посредников. Оцените его адекватность и понимание сути сделки. Если вам это препятствуют — откажитесь от сделки.
- Вовлекайте независимого юриста. Ваш собственный юрист должен внимательно проверить все документы.
- Не верьте в «счастливые случаи». Сверхвыгодное предложение на рынке недвижимости, скорее всего, является ловушкой.
- Тщательно проверяйте продавца и историю квартиры.
Сегодня, когда мошенничество на вторичном рынке недвижимости становится реальной угрозой, важно быть предельно внимательным и проверять все документы, а также обращаться за помощью к профессионалам. Это единственный способ избежать ситуаций, когда покупатель, заплатив деньги за квартиру, остаётся без жилья и средств.
Благодаря центру безопасности Max задержали 9 мошенников
Читайте также:
Минус 1,9 млрд за лето: как мошенники опустошают кошельки татарстанцев
Россиян предупредили, как не стать жертвой мошенников у банкомата
Адвокат раскрыл, кого мошенники привлекают в качестве дропперов