Представьте, вы купили квартиру у пенсионера, оформили сделку у нотариуса в строгом соответствии с законом, получили ключи и даже сделали ремонт своей мечты. А через несколько лет к вам стучится судебный пристав с постановлением об выселении. И закон — на его стороне. Звучит жутко и кажется, что это сюжет третьесортного сериала. Но пугающая правда в том, что такие случаи заметно участились, а в региональные суды буквально хлынула лавина подобных исков. Участниками подобных процессов становятся даже возрастные селебрити, а жертвами - рядовые покупатели.
Добросовестные покупатели квартир оказываются на улице, теряя и жилье, и все свои сбережения. И чаще всего это происходит именно с теми, кто купил недвижимость у пожилых людей.
Почему так происходит? Потому что вы становитесь последним звеном в мошеннической схеме, а суд, защищая права обманутого пенсионера, отменяет сделку. Разбираемся, как вас могут втянуть в эту игру, даже если вы действовали абсолютно законно.
Вы хотите купить или продать квартиру? Получите консультацию прямо сейчас!
3 схемы мошенников с использованием пенсионеров
Схема 1: Продажа под видом «дарения»
Как это работает: Пенсионеру предлагают оформить «дарственную» на квартиру якобы родственнику или доверенному лицу. Ему говорят, что это просто бумажка для соцслужб, что это «временная формальность» или что он сможет спокойно жить в квартире до конца жизни. На деле же «одаренный» сразу получает право собственности, быстро находит покупателя (вас) и продает квартиру.
Чем вы рискуете: Обманутый старик через некоторое время обращается в суд. Суд легко признает договор дарения мнимым (притворным), ведь он был прикрытием для обычной купли-продажи. Как следствие, отменяется и ваша, последующая, сделка. Вы — добросовестный покупатель — теряете все. А мошенник к этому моменту уже потратил ваши деньги.
Схема 2: Мнимое обременение и «выкуп» долгов
Как это работает: Пенсионера втягивают в долговую яму. Ему могут навязать ненужный кредит, микрозайм под грабительские проценты или просто выкупить его старый, уже просроченный долг. Когда долг становится огромным, появляется «добрый помощник», который предлагает решить проблему: продать квартиру, чтобы расплатиться. Естественно, покупателем оказывается аффилированное с этим «помощником» лицо по заниженной цене.
Чем вы рискуете: Вы покупаете эту квартиру уже у «помощника». Суд, установив, что старика ввели в заблуждение или на него оказывалось давление, признает сделку недействительной. Ваши деньги у «помощника», а вы остаетесь с исковым заявлением.
Схема 3: Продажа «прав требования» на еще не построенную квартиру
Как это работает: Это более сложная, но не менее опасная схема. Пенсионер — пайщик жилищного кооператива, который строит дом. У него есть право требовать у кооператива квартиру после сдачи дома. Мошенники убеждают его продать это «право требования» за небольшие деньги. Затем это право перепродается несколько раз, и в итоге его покупаете вы.
Чем вы рискуете: Суд может признать цепочку продаж прав требования недействительной, если докажет, что изначально пенсионер не понимал сути сделки. В итоге вы, заплатив полную стоимость за квартиру, так ее и не получите. Деньги будут потеряны, а ваше имя окажется в длинной череде ответчиков по иску.
Вы хотите купить или продать квартиру? Получите консультацию прямо сейчас!
Что делать? Как не стать жертвой, покупая квартиру у пожилого человека?
Кажется, что решение лежит на поверхности — достаточно запросить у пожилого продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД), подтверждающую его дееспособность. Но, к сожалению, этот документ давно перестал быть надежной гарантией и создает у покупателей ложное чувство безопасности.
Давайте разберемся, почему эта «волшебная» справка на самом деле — мыльный пузырь:
- Ее может просто не существовать. По закону, гражданин не обязан состоять на учете в ПНД. Если пожилой человек никогда не обращался к психиатру, у него физически не может быть такой справки. Требуя ее, вы можете сорвать сделку с абсолютно адекватным продавцом, а мошенник, действующий через старика, как раз эту справку вам гордо предъявит.
- Она стала частью мошеннического «чек-листа». Преступные группы давно наладили получение таких справок. Они приводят подопечного пенсионера к «своему» врачу, который за проценты от сделки готов констатировать «полную вменяемость». Справка будет настоящей, с печатями, но совершенно фиктивной по содержанию. Вы купитесь на бумажку, а суд позже легко установит, что продавец был введен в заблуждение или не отдавал отчета в своих действиях.
- Суд отменяет сделки, даже если справка есть. Это самый важный пункт. Суд может признать сделку недействительной по ст. 177 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий»). Для этого не нужно признавать продавца недееспособным в судебном порядке! Достаточно доказать, что в момент подписания договора (из-за стресса, возраста, болезни, приема сильнодействующих препаратов) он не мог в полной мере осознавать последствия своих действий. Свидетельские показания соседей, выписки из медицинской карты о деменции — и вашу сделку отменят, несмотря на наличие «чистой» справки из ПНД.
Вы хотите купить или продать квартиру? Получите консультацию прямо сейчас!
Почему стоит обратиться в профессиональное агентство
Единственный по-настоящему работающий способ обезопасить себя — это профессиональная проверка всей истории объекта и сопровождение сделки опытным агентом.
Просто проверить юридическую чистоту квартиры сегодня недостаточно. Нужно провести настоящую комплексную проверку:
- Анализ всех сделок с недвижимостью продавца за последние годы.
- Проверка его на наличие долгов, микрозаймов и судебных споров.
- Оценка его социального окружения и выявление «помощников».
- Легальная проверка финансового состояния и истории банковских операций.
Такую работу может провести только риэлторское агентство с большой экспертизой и серьезным опытом работы на вторичном рынке. Они видят схемы еще на стадии переговоров и знают, какие «красные флаги» нельзя игнорировать.
Если вы хотите избежать рисков при покупке недвижимости и обеспечить безопасность сделки, обратитесь к профессионалам. Genesis Brokers готово помочь вам провести сделку с минимальными рисками.
👉 Подписывайтесь на Telegram-канал Genesis Brokers, чтобы всегда быть в курсе актуальных предложений, разборов реальных ситуаций и полезных советов по сделкам с недвижимостью.
Вы хотите купить или продать квартиру? Получите консультацию прямо сейчас!