Этот пост как бы продолжение прошлых про квартиру Долиной. Свое дело, как я писал, мы выиграли в первой и апелляционной инстанциях, срок кассационного обжалования истек, так что вопрос закрыт. Однако последнее время в новостях регулярно читаю, что после дела Долиной суды начали достаточно массово удовлетворять иски "обманутых украинскими мошенниками пенсионеров", признавая такие сделки недействительными со всеми вытекающими последствиями - возврат квартиры продавцу со взысканием с него цены, которую вы никогда не получите, потому что на нее уже дроны где-нибудь в Херсоне собирают, а с бабушки вы будете получать по паре тысяч с пенсии ежемесячно, поскольку на единственное жилье, как известно, взыскание не обращается. Правда, бабули имеют свойство уходить в мир иной и появляется шанс получить долги с их наследников, хотя бы за счет этой самой квартирки...
Однако люди спрашивают, люди хотят знать, как говорил герой бессмертного "Золотого теленка" - где же выход из этого исхода? Как теперь покупать квартиру на вторичном рынке, если за спиной любой бабушки божьего одуванчика может незримо скрываться суровое лицо профессионального жулика? Как избежать оспаривания сделки или, по крайней мере, минимизировать шансы бабушки - Троянского коня в случае такого оспаривания?
Далее идут конкретные советы. Не все они просты, не все дешевы, но квартира - она всегда дороже, вот о чем следует помнить.
Итак, во-первых, психиатр. Берем бабушку за ручку и ведем к психиатру. Желательно - из государственной системы здравоохранения. Можно и частной, но государственной доверия всегда больше. Нам нужна не справка "на учете не состоит", которая совершенно ничего не доказывает, нам нужно заключение по результатам освидетельствования в день сделки - причем не только с обычной формулировкой "по психическому состоянию может заключать договор купли-продажи", а с дополнительной формулировкой "признаков постороннего психического воздействия не выявлено". Формулировка примерная, психиатр лучше знает как это написать, но смысл - именно такой. Поскольку в последнее время при оспаривании сделки по таким делам часто психолого-психиатрическая экспертиза приходит к выводу о том, что обследуемый психически здоров, действия свои осознает, но на его волю манипулятивное воздействие оказали злоумышленники, что оказывается достаточным для признания сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана или заблуждения. Разумеется, никакое освидетельствование не исключает необходимости назначения судом судебной экспертизы, но мало какая экспертная комиссия посчитает, что спустя несколько месяцев после совершения сделки, лучше видит психическое состояние испытуемого, чем специалист за несколько часов до сделки. Тут, кстати, есть тонкий момент. Заключение аспиранта-психиатра, работающего в частной клинике из пары комнат, для экспертов куда менее весомо, где заключение профессора со стажем в полвека, у которого эти эксперты учились. Поэтому к выбору экспертной организации следует подходить с умом. Например, изучив судебную практику вашего региона и выяснив, в какую организацию суды обычно назначают судебные психиатрические экспертизы.
Во-вторых, время. Не зря недавно законодатель, пытаясь бороться с волной мошенничеств, ввел "периоды охлаждения" для получения кредитов. Любой психолог вам подтвердит, что удерживать психику человека под контролем сутки-двое гораздо проще, чем неделю. Никакие сделки по продаже жилья не бывают настолько экстренными, чтобы нельзя было бы их отложить на неделю. Дайте задаток (в худшем случае, потеряете его) и просите, требуйте отложить сделку на неделю. За эту неделю желательно несколько раз пообщаться с продавцом - нет ли подозрительного поведения, странных разговоров. Опять-таки за неделю можно и справки навести и убедиться, что реальных причин для волнений нет.
В-третьих, цена. Уж сколько раз твердили миру, что любая сделка по заниженной цене в наши дни - повод для серьезных сомнений в ее законности. Да, свободу договора никто не отменял. Да, срочная продажа всегда подразумевает дисконт. Но тем не менее, мы видим, что суды постоянно приходят к выводу: заниженная цена свидетельствует о недобросовестности покупателя. По банкротным делам это уже давно стало общим местом - часто одного факта существенного занижения цены достаточно для оспаривания сделки. Так вот, снова процитирую классика - не гонялся бы ты, поп, за дешевизной. Более того, любые утверждения тех же риэлторов "цена рыночная" для суда в дальнейшем будут мало что значить. Заключение оценщика для определения рыночной цены квартиры. Не потом, когда сделку пойдут оспаривать, а до ее совершения. Это не только снижает риски, но и позволяет приобретателю лишний раз подтвердить свою добросовестность в дальнейшем - вот, я даже оценил официально квартиру.
В-четвертых, мотивы. Это мне уже риэлторы несколько раз говорили - дескать, сейчас это обычное дело - нужно выяснить зачем человек квартиру продает, где он собирается жить, а члены его семьи где будут жить? Очень рекомендую не просто эти вопросы задавать, но и записать соответствующий разговор на видео. Во-первых, это подтвердит, что вы действительно эти обстоятельства проверяли. Во-вторых, это может подтвердить в дальнейшем обман со стороны самого продавца (а значительная часть таких дел вызывает подозрения именно в отношении самого продавца) - вот, она мне сказала, что переезжает в Мухосранск к сестре, а на самом деле никакой сестры в Мухосранске у нее, врунишки, нет и никогда не было! В-третьих, такая видеозапись - ценный материал для будущей психиатрической экспертизы. Профессионал, посмотрев запись с интервью в десяток минут, отличным образом сможет определить - были ли у гражданина признаки психических патологий, были ли признаки манипулятивного воздействия и т.п. Все это куда информативнее для экспертов, чем собственный путанный рассказ бабушки спустя полгода.
В-пятых, расчеты. Нужно ли объяснять, что в наше время любая покупка недвижимости за наличные по определению подозрительна и нетипична? Нужно ли объяснять, что наличный расчет доказать практически невозможно? Наличие денег на счетах, снятие денег перед сделкой - это доказывает все кроме того, что деньги реально были переданы. Любые объяснения почему расчет должен быть наличным вызывают подозрения. "У меня долги, счета арестованы" - великолепно, то есть ты завтра, может быть, будешь банкротом и все твои сделки финансовый управляющий и кредиторы отправятся оспаривать. "Боюсь, что деньги заморозят" - а с какой радости? Даже если вдруг такое случится, то почему я должен доверять тому, кому не доверяет банк?
Напоследок. Сейчас рынок жилья в России - рынок покупателя. Спрос упал, неподъемная ключевая ставка и ужесточившиеся требования банков к заемщикам существенно снизили число покупателей. Поэтому на этом рынке условия диктует покупатель, а не продавец и любые подозрительные обстоятельства, а особенно отказ продавца от вышеперечисленных разумных мер - железобетонный повод отказаться от покупки этой квартиры.