Здравствуйте! Меня зовут Екатерина Ткачева, я инженер-землеустроитель с 16-летним стажем.
Сегодня простыми словами расскажу, что такое ВРИ (вид разрешённого использования), как он влияет на то, что вы можете строить на своём участке и почему важно проверить его перед покупкой или строительством.
📘 Что такое ВРИ
ВРИ — это «паспорт» земельного участка.
Он показывает, для чего разрешено использовать землю и что на ней можно строить: жилой дом, теплицу, мастерскую или только выращивать урожай.
Информация о ВРИ содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Использование участка не по назначению может привести к неприятным последствиям:
- штраф до 0,5 % от кадастровой стоимости;
- а в крайних случаях — изъятию участка.
📄 Как узнать ВРИ своего участка
Проверить вид разрешённого использования можно несколькими способами:
- через портал «Госуслуги» (заказав выписку из ЕГРН);
- в МФЦ;
- на сайте Росреестра;
- или бесплатно — на Публичной кадастровой карте и в Национальной системе пространственных данных (НСПД).
В выписке ВРИ указан в разделе «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости».
🏗 Какие ВРИ подходят для строительства жилого дома
Если вы планируете построить дом, обратите внимание на три наиболее подходящих варианта:
🏡 ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
- Разрешает строить жилой дом до 3 этажей, высотой до 20 м.
- Дом должен быть отдельно стоящим.
- Можно возводить гаражи, теплицы, хозяйственные постройки.
- Допускается прописка и постоянное проживание.
🌾 ЛПХ — личное подсобное хозяйство (приусадебный участок)
- Можно строить жилой дом и хозяйственные постройки.
- Разрешено вести сельское хозяйство, держать животных.
- Подходит тем, кто хочет жить и заниматься фермерством.
🌿 Садоводство
- Допускает строительство жилого дома.
- Можно выращивать садовые культуры.
- Часто выбирают для дачного проживания.
⚠️ При ВРИ «огородничество» строительство дома запрещено — можно ставить только сарай или хозблок.
🧭 Как выбрать правильный ВРИ
- Определите цель использования.
Только дом — выбирайте ИЖС.
Дом + сад — подойдёт садоводство.
Дом + хозяйство (животные, продукция) — ЛПХ. - Проверьте категорию земель.
Обычно строительство возможно на землях населённых пунктов. - Изучите ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) вашего муниципалитета.
Найдите документ на сайте администрации и убедитесь, что нужный ВРИ разрешён для вашей территориальной зоны. - Сравните условия:
ИЖС — проще с пропиской, но строже нормы.
ЛПХ — больше свободы, но не всегда разрешено постоянное проживание.
Садоводство — компромисс, но возможны ограничения на круглогодичное жильё.
⚙️ Что делать, если ВРИ нужно изменить
Если ВРИ не подходит вашим целям:
- Проверьте, разрешён ли нужный вид в вашей зоне (в ПЗЗ).
- Подайте заявление на изменение ВРИ через МФЦ.
Обычно достаточно паспорта и правоустанавливающих документов на участок. - Если новый ВРИ — условно разрешённый, потребуется:
заявление в комиссию по ПЗЗ;
публичные слушания;
решение администрации.
💡 Учтите: изменение ВРИ может повлиять на кадастровую стоимость и налог.
💬 От специалиста
Как инженер-землеустроитель с 16-летним опытом, я разрабатываю схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории (СКПТ) и помогаю гражданам определиться с видом разрешённого использования (ВРИ) ещё до покупки или оформления земли в собственность или аренду.
Очень часто именно на этом этапе допускаются ошибки: люди выбирают участок с неподходящим ВРИ и потом не могут построить дом, оформить прописку или использовать землю по назначению.
Правильно определённый ВРИ и грамотно выполненная схема на КПТ — это основа успешного оформления участка и залог того, что администрация примет ваши документы без лишних доработок и отказов.
📁 Примеры моих схем и проектов можно посмотреть в портфолио
👉 Портфолио инженера-землеустроителя