С октября 2025 года МФО начнут выдавать ипотеку. Разбираем, кому она будет доступна, какие условия предложат микрофинансовые организации, как изменится рынок и чего ждать заемщикам.
С октября 2025 года рынок российского ипотечного кредитования вступил в новую фазу: вступил в силу закон № 250-ФЗ от 23 июля 2025, который разрешил определенным микрофинансовым организациям (МФО) выдавать ипотеку. Теперь банки не будут единственным способом оформления ипотеки для граждан.
Для чего было введено такое новшество? Чтобы расширить доступ к жилью для тех граждан, у которых имеются сложности с кредитованием при обращении в банки.
Согласно Закону, начиная с 22 октября 2025 года МФО, акции которых 100% принадлежат субъектам РФ и которые будут присутствовать в специальном реестре Центрального Банка, смогут получить право выдавать ипотеку гражданам, но только исключительно в рамках региональных ипотечных программ, которые разработаны субъектами регионов для того, чтобы повысить доступность жилья на данных территориях.
В данной статье подробно рассмотрим изменения, которые произошли в микрофинансовом секторе за последние годы, а также разберем нюансы выдачи ипотеки через МФО: кому она будет доступна, как будет работать, какова роль государства и какие могут быть последствия для банковского сектора.
Как изменился рынок микрофинансов за последние годы
Раньше микрофинанансовые организации ассоциировались у людей с займами «до зарплаты» и высокими процентами. Но за последние годы рынок МФО сильно изменился.
МФО стали технологичными, их сервисы — цифровыми, а клиенты — осознанными. Всё больше компаний работают в белую, под контролем Центробанка.
Также произошло ужесточение в работе самих МФО: введены ограничения по переплатам и числу займов, приходящихся на одного клиента, и др.
Такая эволюция и стала основанием для расширения полномочий. Теперь МФО смогут не просто выдавать займы на короткий срок, но и предлагать ипотечные программы, которые рассчитаны на годы, то есть предлагать долговременные финансовые продукты. Для многих россиян, которые не имеют возможности оформить кредит в банке, это станет новым шансом на приобретение собственного жилья.
Что означает ипотека от МФО — отличие от банковских программ
Рассмотрим основные особенности новой схемы кредитования:
- Ипотечные кредиты смогут выдавать только те МФО, которые на 100 % принадлежат субъекту РФ и имеют единственного учредителя.
- Выдача ипотеки будет возможна только в рамках госпрограмм (например, семейная ипотека, ИТ‑ипотека, дальневосточная) и под залог недвижимости.
- Сумма и условия таких программ, скорее всего, будут иметь отличия от банковской стандартной ипотеки — вероятно, будет меньший объём выдаваемых средств, ограниченная география, специальные льготы.
В чём разница между ипотекой от МФО и классической ипотекой
Классическую ипотеку банков отличает широкий рынок со множеством банков, которые выдают ипотеку по коммерческим ставкам, а также имеют более жесткие требования к заемщику (официальное трудоустройство, определенный стаж работы, планку по доходу и хорошую кредитную историю).
Ипотека от МФО будет узконаправленной нишей, которая ограничена определёнными программами и регионами. МФО скорее дополнят банковскую ипотечную систему, нежели заменят ее, но некую конкуренцию банкам все же составят. По мнению аналитиков, не ожидается какого-то "ипотечного бума" по оформлению ипотеки через МФО, так как количество МФО, которые смогут выдавать ипотеку, ограничено, и условия для заемщиков будут тоже довольно строгие.
Преимущества и риски для заемщиков
Какие преимущества будет иметь ипотека в МФО для заемщиков?
- У тех граждан, кому отказали в банках, появится возможность получить ипотеку через региональную МФО в рамках господдержки
- Жилье станет более доступным для граждан с ограниченным доступом в банки, а также для регионов страны, где жилье менее доступно.
- Более гибкий инструмент по сравнению с банковской ипотекой в ряде случаев.
Какие могут быть риски?
- Меньший выбор условий, чем в банках, и, возможно, меньший размер кредита.
- Возможная меньшая прозрачность условий или менее развитый рынок в регионе, где МФО только открывается.
- Заёмщик должен быть готов к работе с новой организационно‑правовой структурой — МФО, специально созданной под госпрограмму, а не привычным банком.
Кто сможет получить ипотеку от МФО в 2025 году
Основные требования, которые будут предъявлять к заемщикам, касаются дохода, стажа работы и кредитной истории.
Так как новая форма ипотеки будет выдаваться МФО только по государственным программа, то требования, по мнению некоторых экспертов, будут строже, чем для оформления обычного микрозайма, и будут направлены на:
- Наличие стабильного дохода и кредитной истории, которой достаточно для того, чтобы оценить необходимые риски.
- Наличие минимального стажа работы или подтвержденного доходов, как требуют в банках, но с учётом региональных особенностей.
- Участие именно в той госпрограмме (семейная, ИТ, дальневосточная и др.), под которую действует данная МФО‑ипотека.
Конкретные стандарты будут определяться на региональном уровне соответствующими МФО.
Для кого ипотека от МФО станет реальным шансом на жилье
На кого, в первую очередь, будет нацелена ипотека от МФО?
- Молодые семьи, которые хотят поучаствовать в льготных ипотечных программах, но которые получили отказ в банках из‑за высокой долговой нагрузки или недостаточного стажа.
- Жители регионов, особенно малых городов и районов, в которых ипотечные предложения от банков ограничены.
- Люди, которые попадают под государственную поддержку и действующие программы, но по определенным критериям банков не могли получить ипотеку.
Кто не сможет претендовать на этот вид ипотеки
- Граждане с плохой или нулевой кредитной историей, или с большой долговой нагрузкой — так как они относятся к группе риска.
- Люди, которые хотят оформить обычную ипотеку, не относящуюся к государственным программам, например, ипотеку без льготой ставки, такую через МФО получить будет нельзя.
- Граждане, которые хотят оформить ипотеку через частную МФО или не через МФО, а через банк. Новые правила касаются лишь особого вида МФО‑организаций, созданных субъектом РФ.
Как будет работать новая программа ипотечного кредитования от МФО
Процесс можно представить так:
1. Создание или назначение региональной МФО, полностью принадлежащей субъекту РФ.
2. Утверждение перечня программ господдержки, по которым будет работать данная МФО (например: семейная ипотека, ИТ‑ипотека, дальневосточная).
3. Подача заявки гражданином: сбор и подача документов, подтверждение дохода, стажа, проверка кредитной истории, участие в программе.
4. Выдача кредита под залог приобретаемой недвижимости под условия, которые определены госпрограммой и МФО.
5. Контроль и регулирование со стороны государства и регулятора.
Таким образом, новая ипотека от МФО будет работать как специализированный инструмент, не заменяющий банковские ипотеки, а дополняющий их.
Возможные последствия для банковского сектора
С появлением ипотеки в МФО между банками и микрокредитными организациями возможно усиление конкуренции. Это, в свою очередь, может привести к:
- Возможному частичному снижению отказов в банках, т.к. МФО будет "подхватывать" тех клиентов, кому банки отказали.
- Улучшению и модернизации банковских ипотечных программ с целью удержания своих клиентов.
- Пересмотру банками своих процессов и их оптимизация, чтобы не терять нишу.
Мнение экспертов: плюсы и минусы нововведения
Эксперты отмечают, что запуск выдачи ипотеки через МФО — это интересный шаг, но спрос на такой продукт будет сдержанным. Валерий Тумин считает, что выдача ипотеки через МФО — «это точечный инструмент повышения доступности жилья там, где банковская система работает недостаточно эффективно». Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского» поделился, что ипотека от МФО может помочь тем гражданам, которые не прошли по каким-либо критериям под банковскую ипотеку и не имеют достаточной кредитной истории, приобрести собственное жилье. Для жителей малочисленных населенных пунктов это будет возможностью получить ипотеку без необходимости обращаться в крупные банки, которых нет в данном городе или поселке.
Какие прогнозы дают эксперты?
- вероятность уменьшения доли отказов в банках или пересмотр требований к заемщикам;
- незначитальное влияние на ипотечный рынок в первые годы работы программы;
- уровень долговой нагрузки и контроль рисков будут оставаться ключевыми темами.
Станет ли ипотека от МФО новой возможностью для россиян
Выдача ипотеки через МФО действительно может расширить возможности для тех категорий граждан, которые испытывают трудности при обращении в банки. Однако она не станет массовым заменителем банковской ипотеки — скорее, это адресный инструмент, дополнение к существующим механизмам. Для тех, кто ищет жильё и может соответствовать условиям льготной государственной программы, это может быть хорошим шансом приобрести жилье, но всё зависит от региона, конкретной МФО, программы и индивидуальной ситуации.
А вы бы воспользовались такой возможностью — ипотекой через МФО?