Купили квартиру, получили выписку из ЕГРН, вы — законный владелец. Кажется, можете делать что хотите: сдавать, продавать, дарить. Но есть нюансы, о которых многие узнают слишком поздно — когда уже столкнулись с проблемой.
Разбираем три ситуации, когда ваше право собственности работает не так, как вы думали.
История первая: сдали квартиру — получили жильцов, которых не приглашали
Представьте: вы сдаете однушку молодому специалисту. Договор подписан, все чисто. Через три месяца квартирант сообщает: "К слову, моя дочка переезжает ко мне на лето". Вы в шоке — в договоре ничего про детей не было! Вы против! Но оказывается, ваше мнение никого не интересует.
Что говорит закон
Статья 679 Гражданского кодекса дает нанимателю право вселить в жилье своих несовершеннолетних детей без вашего согласия. Да-да, без. Даже если в договоре черным по белому написано "проживание только нанимателя" — это условие не работает в отношении детей.
Более того. Если у квартиросъемщика есть временная регистрация в вашей квартире, он спокойно регистрирует там и своих детей. На тот же срок. И опять без вашего разрешения.
➡️ Пункт 12 Правил регистрации (Постановление Правительства №713) прямо это разрешает: несовершеннолетних регистрируют по месту пребывания их законных представителей.
Что это значит для вас
Вы планировали сдать жилье одному человеку — получили семью с детьми. Коммунальные расходы выше, износ квартиры быстрее, соседи недовольны шумом.
Что делать?
Заранее обсуждайте этот момент. Спрашивайте напрямую: "У вас есть дети? Планируете ли вселять их?" Можете прописать повышенную плату за проживание дополнительных лиц. Но запретить вселение детей не получится — закон сильнее договора.
Если не готовы к такому повороту — тщательнее выбирайте нанимателей. Семейный человек с детьми потенциально может их к себе вселить.
История вторая: развелись — бывший супруг остался прописан в вашей квартире
Классика жанра. Квартира ваша, куплена до брака или получена по наследству. Вы развелись. Логично ожидать, что бывший супруг съедет и выпишется. Но он не торопится. Говорит: "Мне некуда идти, денег на аренду нет".
Вы идете в суд, чтобы выписать. И вдруг узнаете: суд может сохранить за бывшим членом семьи право пользования вашей квартирой.
Что говорит закон
Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса работает так: да, при разводе бывший супруг теряет право на жилье. Это правило. Но есть исключение.
Если у него нет другого жилья и нет возможности его снять или купить, суд может — может! — оставить ему право жить в квартире на определенный срок.
Суд смотрит на:
🔷 материальное положение бывшего супруга;
🔷 есть ли у него другое жилье;
🔷 может ли он себя обеспечить;
🔷 с кем останутся жить дети;
🔷 возможно ли совместное проживание (вдруг там насилие было);
🔷 другие обстоятельства.
Верховный суд в Постановлении Пленума №14 от 2009 года уточнил: срок определяется исходя из принципов разумности и справедливости. Конкретных цифр нет. Может быть полгода, может год, может три.
Внимание! Если у бывшего супруга есть несовершеннолетние дети, которым вы платите алименты, суд может обязать вас предоставить им другое жилье. Да, вас — собственника — могут обязать обеспечить жильем бывшую жену с детьми.
Что это значит для вас
Развелись — но бывший живет в вашей квартире месяцами, а то и годами. Вы не можете продать жилье (кто купит с прописанным человеком?), не можете сдать, не можете въехать сами.
Что делать?
✅ До развода обсудите раздел имущества и выселение. Лучше договориться мирно: "Я помогу с первым взносом за аренду, но ты выписываешься в течение месяца".
✅ Соберите доказательства, что у бывшего есть возможность себя обеспечить: работа, доходы, родственники, которые могут приютить.
✅ Не тяните. Чем дольше человек живет в квартире после развода, тем сложнее его выселить — суд может счесть, что вы не возражали.
✅ Проконсультируйтесь с юристом до суда, чтобы правильно собрать доказательную базу.
История третья: купили долю в квартире — а сосед продал свою кому-то другому
Живете вы с братом в двухкомнатной квартире, доставшейся от родителей. У каждого по 1/2. Брат решил продать свою долю. Вы рассчитывали, что он сначала предложит вам — логично же, родственники.
А он взял и подарил свою половину своей девушке. Без вашего согласия. Законно ли? Да.
Что говорит закон
Часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса говорит: каждый собственник распоряжается своей долей как хочет. Продать, подарить, завещать, заложить — что угодно. Согласие других собственников не требуется.
Исключение одно — продажа доли.
Если собственник продает свою долю, он обязан сначала предложить выкупить ее другим сособственникам. Это называется преимущественное право покупки. Порядок такой:
- Владелец доли письменно уведомляет других собственников о продаже. Указывает цену и условия.
- У остальных есть месяц на раздумья (если речь о недвижимости).
- Если никто не хочет покупать или месяц прошел — можно продавать третьим лицам по той же цене.
Если продавец нарушил это правило (продал без уведомления или дешевле, чем предлагал сособственникам), другие владельцы долей могут в течение трех месяцев потребовать через суд перевести на себя права покупателя.
Но! Это работает только при продаже.
Дарение, завещание, мена, залог — все это без уведомления и без вашего согласия.
Что это значит для вас
Вы можете однажды обнаружить, что ваш сосед по квартире — совершенно посторонний человек. Бывший владелец доли просто подарил ее кому-то. И вы ничего не можете сделать.
Что делать?
✅ Поддерживайте хорошие отношения с сособственниками. Договаривайтесь заранее: если кто-то решит избавиться от доли — сначала предложить друг другу.
✅ Следите за ЕГРН. Можно заказать услугу уведомлений об изменениях в реестре. Узнаете сразу, если появится новый владелец доли.
✅ Рассмотрите выкуп доли заранее, если отношения натянутые. Лучше стать единоличным собственником, чем жить в постоянном стрессе.
✅ При покупке доли в квартире помните: вы не контролируете, кому другие продадут или подарят свои части. Покупать долю — всегда рискованно.
Главное: право собственности — не абсолютная власть
Вы владеете квартирой, но закон защищает права других людей: детей нанимателей, бывших супругов без жилья, сособственников. Это не значит, что у вас отбирают имущество. Это значит, что нужно знать правила игры.
Три простых совета:
1️⃣ Сдаете жилье — обсуждайте возможность вселения детей сразу. Пропишите последствия в договоре (не запрет, а доплата).
2️⃣ Разводитесь — решайте жилищный вопрос мирно и быстро. Затягивание играет против вас.
3️⃣ Владеете долей — либо выкупайте остальное, либо будьте готовы к сюрпризам в виде новых соседей.
Собственность — это права, но еще и ответственность. Знание законов поможет избежать неприятных сюрпризов и защитить свои интересы, не нарушая чужих.