Всем добрый день. Пост для тех, кто столкнулся с подобной ситуацией.
Работаю в суде, часто сталкиваюсь с судебной практикой по данному вопросу. Конечно же, выражаю свои соболезнования автору поста. Даже представить себе не могу, как тяжело ему и его семье. Надеюсь, что дело будет решено в его пользу.
Все кто в теме не могли не отметить, что с случаями о «бедных бабушках и мошенниках» сталкиваешься чуть ли не каждую неделю, а значит проблема крайне назрела. Вся фишка, конечно же, в том, что признать сделку недействительной и истребовать квартиру у добросовестного приобретателя можно по действующему законодательству только в случае признания отчуждателя квартиры недееспособным или признания такового не способным осознавать совершаемые действия в момент заключения сделки.
Этим механизмом защиты и пользуются несчастные бабушки. Не берусь судить за всех, но точно уверен, что этим способом воспользовались в своих интересах недобросовестные продавцы квартир.
Могу предложить следующую защиту добросовестных приобретателей, если уж вы попали в такую ситуацию и вынесено решение не в вашу пользу:
Подайте ходатайство об определении порядка исполнения судебного решения.
Объясню свою мысль.
В настоящее время, после признания сделки недействительной, суды по своей инициативе применяют реституцию, однако, не все знают, что в ГК есть новая норма - пп.2 п.3 ст. 307.1 «Применение общих положений об обязательствах». Она гласит, что общие положения об обязательствах распространяются и на отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки.
Эта норма очень важна, потому что распространяет общие положения об обязательствах на условия реституции.
Дальше мы идем в 328 ст. ГК и читаем про условия встречного исполнения обязательства.
2. Укажите суду, что так как ваша недействительная сделка была обусловлена совершением одновременных действий, то на нее распространяется указанная выше ст.328 ГК. Она гласит (п.2), что:
«В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков».
Ссылаясь в ходатайстве об определении судом порядка исполнения решения на эти две статьи мы тем самым суду говорим: «Суд, определи порядок, чтобы все получили себе причитающиеся по реституции. Обяжи сначала продавца квартиры внести средства на депозит судебного департамента и только потом Росреестр внести изменение в запись ЕГРН. Аргументируйте тем, что такое может быть, что продавец может быть одновременно и с деньгами и с квартирой, а вы без того и другого, ведь все понимают, что продавец легко может денюжки скрыть и пристав о них никогда не узнает.
Надеюсь, понятно донёс мысль.
Резюмируя:
При вынесении решения о признании сделки недействительной, мы как добросовестные приобретатели:
• Подаем ходатайство об определении исполнения судебного решения. Ссылаемся там на ст. 307.1, 328. Просим суд признать новые обязательства встречными, применить к ним п.2 ст. 328 и определить удобный и защищающий добросовестного приобретателя порядок исполнения решения.
Всем удачи! Будьте 100 раз внимательны при заключении сделок с недвижимостью!