Доброго времени суток, маленький любитель почитать про загородную недвижимость.
Сегодня расскажу как я выбирал себе участок для дачи, на что обращал внимание, что учитывал.
1. Надо определиться для чего нужен участок
Как бы странно это не звучало, но целей покупки земли много и участки бывают разные. Мне нужен был участок для дачи (под дом участок уже есть) с целью отдыха, в тишине, покое и поближе к природе, но без отрыва от благ цивилизации. Место должно быть:
- уединенным,
- с круглогодичным проездом,
- возможностью подключения не менее 15 кВт электричества,
- наличием интернета (проводного! мобильный не стабилен),
- не рядом с проезжей дорогой,
- рядом с лесом и чтобы на участке были деревья,
- не затапливаемое, с низким уровнем грунтовых вод,
- просторное (6 соток для огородничества подходит, но у меня цель отдых, а не огородничество),
- относительно рядом с городом.
2. Выбор локации
Расстояние от города до дачи я для себя ограничил не километрами, а временем на дорогу, чтобы занимало от 30-ти минут до 1,5 часа. Как оказалось этого достаточно, чтобы "Красноярский смог" туда не доходил, и самому не уставать от езды, а также, чтобы в один день съездить туда-сюда без напряга. Посмотрел по картам, спутниковым снимкам, определился со списком населенных пунктов которые подходят под критерии и на всем известных сервисах продажи недвижимости. Вариантов было не много, но попался один в черте деревни, на отшибе. Съездил туда, посмотрел глазами, походил ногами, оценил уровень ближайшей речки относительно участка, поговорил с местными, которых увидел. Спрашивал про уровень грунтовых вод, глубину скважин, проводной интернет (оптоволокно в деревне прокинуто по опорам ЛЭП, у местных уточнял только оптоволокно ли это). Местные на контакт шли охотно. Обязательно говорите с местными до покупки участка - узнаете много интересного, иногда важного чтобы сделать выбор или отказаться! Оказалось, что алкоголиков и наркоманов в деревне нет, магазинчики (1 летний и 1 круглогодичный) есть, автобус ходит, свалок и дымящих полигонов ТБО рядом нет.
Часть участка занята лесом (сосна, березы, молодые кедры), в прямой видимости за деревней лес для прогулок (забегая вперёд приятная прогулка по лесу за грибами составила всего 2 часа "от участка до участка" и никуда ехать в лес не нужно!). Там же в лесу есть на одном из холмов лавочка со столом, где приятно посидеть, попить чаю, полюбоваться природой.
Дальше несколько видео со зверушками на участке.
Начну с двух куропаток.
Белка.
Бородатая неясыть
Птенцы Бородатой неясыти
3. Ландшафт
Ландшафт - умеренный уклон (около 1 метра на 10 метров), небольшая речка в 300 - 400 м на 5-7 м (на глаз) ниже участка, сам участок не в пойме (значит затапливаться не будет). Грунты в деревне разные, но торфа нигде нет, значит строиться можно. Важно смотреть на ландшафт, чтобы понимать как весной по участку потечет вода, будет ли его топить, размоет ли дороги, будет ли страдать дача в паводок! Для меня абсолютно-ровный участок скорее минус, потому что вода с него будет хуже уходить и нужно продумывать дренаж и водоотвод (если только грунты не идеальный песок), а уклон обеспечит естественный отвод талых и дождевых вод, хотя и внесет некоторые нюансы в стройку.
4. Дороги
Дорога до деревни асфальт, местами не идеальный, но он есть. По деревне дорога грунтовая со щебнем (можно сказать что покрытие твердое), состояние далеко не идеальное, но проехать вполне можно и периодически их ровняет грейдер. Последние метров 300 до участка дорога грунтовая, в сухую погоду проедет каждый, после затяжных дождей не каждый, весной в неделю активного снеготаяния вообще не каждый! Меня это устроило, меньше людей - уютнее, а сам то я проеду.
Забегая вперёд скажу, что в деревне постепенно дороги делают и ремонтируют. Думаю в первую очередь это заслуга активных жителей.
5. Проверки
Перед покупкой участок надо обязательно проверить на ограничение, юридическую чистоту и прочие "радости", которые потом могут вылезти боком. Вот что надо обязательно узнать:
- Заказать выписку из ЕГРН и выписку об истории смены владельцев (я заказывал на сайте "егрнонлайн" или что-то подобное, но он вроде уже не доступен больше, хотя могу и ошибаться. Есть куча аналогов предоставляющих такие услуги, стоило ок. 500 рублей за всё. Если на участке числится строение, то такие же выписки надо заказать и на строение! Как раз в моем случае строение по документам было и было зарегистрировано на мать продавца, а участок на него. Она подарила ему участок, а про строение забыла, благодаря проверке я это узнал и они за недельку внесли изменения в документы).
- Посмотреть на кадастровой карте или в выписке, чтобы земли были "населенных пунктов" и "ЛПХ" (личное подсобное хозяйство) или "ИЖС" (индивидуальное жилищное строительство). Можете брать и сельхозназначения, но там черт ногу сломит в их видах и ограничениях, да и дороги там администрация не чистит. Вообще сельхоз земли и ЛПХ/ИЖС имеют и свои плюсы и свои минусы, если будет интересно - могу отдельно разобрать вопрос.
- Посмотреть на кадастровой карте зоны с особыми условиями территории граничащие с участком, частично, либо полностью его занимающие (водоохранные зоны, особо-охраняемые территории, земли лесного фонда, объекты культурного наследия, их охранные и защитные зоны, охранные зоны ЛЭП, газопроводов и т.д.). Я пользуюсь государственной nspd.gov.ru/map (там же, наверное, и выписки заказать можно, не пробовал, но кнопочки там такие есть). Зоны с особыми условиями использования территории даже рядом с участком скорее всего либо полностью исключат строительство, либо точно внесут серьезные ограничения, поэтому изучайте внимательно!
- В идеале надо пригласить кадастрового инженера, чтобы он вынес в натуру границы участка, это важно при наличии соседей, так как нередки случаи, когда часть участка оказывается кем-то занята.
- Еще на кадастровой карте надо посмотреть в частной или муниципальной собственности дороги к участку (больше актуально для СНТ). Если дороги в частной собственности, то на них может вполне законно в какой-то момент появиться платный шлагбаум....
У меня в выписке из ЕГРН была запись "Ограничения, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ" и указаны реквизиты "документа-основания". Конечно же в интернете я нашел этот документ и оказалось, что проблем это ограничение не несет. Какая-то дальняя аэродромная санитарная зона, запрещающая строить санатории, детские сады вроде бы, дома для сирот, вобщем дачников никак не касается.
Подводя итог: электричество было рядом с участком, скважины у местных не глубокие, устроили меня дороги, и расстояние до участка от города, и особенности ландшафта, понравился сам участок и лесок на нём, понравился полноценный прогулочный лес в шаговой доступности и близость природы, при проверке ограничений и обременений на участок не выявил, уединение есть, скоростной интернет есть, земля в населенном пункте, назначение ЛПХ (значит можно прописаться при желании), дороги зимой чистят, алкашей, наркоманов нет, люди приятные, юридических ограничений не было. Вот так в итоге было принято решение о покупке.
Если вам интересно, что пишу, что будет дальше (уведомление о строительстве, геология, строительство, полезные материалы, что чем и как делал, какие проблемы были, как пытался пробурить скважину сам), сами хотите обзавестись дачей то, пожалуйста, подпишитесь - вам не сложно, а мне приятно!