Рынок недвижимости постоянно меняется, и появляются новые юридические риски, о которых еще недавно никто не задумывался. Стандартной проверки на обременения теперь недостаточно. Вот пять новых «подводных камней», которые могут сорвать сделку или лишить вас квартиры даже после покупки.
1. Реестр военных повесток
Что это?
Официальная государственная информационная система (ГИС), где в электронном виде публикуются повестки военнообязанным. Факт публикации приравнивается к вручению.
В чем риск?
Если продавец (один из собственников) числится в реестре и не явился в военкомат в течение 20 дней, в отношении него действует запрет на регистрацию любых сделок с недвижимостью. Росреестр автоматически отклонит вашу сделку, и вы не станете собственником.
Что делать?
На этапе подготовки к сделке вежливо, но настойчиво запросите у всех продавцов актуальную выписку из реестра военных повесток. Получить ее можно только через подтвержденную учетную запись на Госуслугах на официальном сайте реестра.
2. Реестр злостных должников по алиментам ФССП
Что это?
Это не общий банк данных исполнительных производств (который все проверяют), а отдельный, специальный реестр на сайте ФССП в разделе «Сервисы». В него вносят тех, кого суд признал злостными неплательщиками алиментов.
В чем риск?
Обычная проверка на сайте ФССП может не показать долга, если производство закрыли «за невозможностью взыскания» (человек скрывался). Но долг остается. В любой момент такого должника могут признать банкротом. Финансовый управляющий будет оспаривать все его сделки за последние 3 года, включая продажу квартиры вам. Суд может отменить сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу.
Что делать?
Проведите двойную проверку: сначала в общем реестре ФССП, а затем — в специальном реестре злостных неплательщиков алиментов. Сделать это нужно по каждому продавцу.
3. Проверка статуса чиновника и членов его семьи
Что это?
Установление факта, является ли продавец (или его близкие родственники) госслужащим, депутатом, сотрудником силовых структур и т.д.
В чем риск?
В случае возбуждения уголовного дела за коррупцию или иное преступление, все сделки с недвижимостью, совершенные таким лицом или его семьей за несколько лет, могут быть оспорены государством. Квартиру могут признать приобретенной на незаконные доходы и конфисковать в доход государства. Вы останетесь без денег и без жилья, так как являлись добросовестным покупателем.
Что делать?
Прямо спросите у продавца и риэлтора о таком статусе. При малейших подозрениях (продавец явно не соответствует стоимости квартиры) проверьте информацию через открытые источники: реестры госслужащих, декларации о доходах на сайтах ведомств.
4. Реестр иностранных агентов
Что это?
Официальный реестр Министерства юстиции РФ, куда вносятся физические и юридические лица, признанные «иноагентами».
В чем риск?
Любая финансовая операция с таким лицом попадает под пристальный надзор. Покупатель квартиры автоматически попадает в поле зрения контролирующих органов. В будущем сама сделка может быть признана сомнительной, а ее правовой статус — пересмотрен. Это серьезная репутационная и юридическая неопределенность.
Что делать?
Обязательно проверьте всех участников сделки (продавца-физлица, представителя, агентство) в Реестре иностранных агентов Минюста РФ.
5. Проверка на резидентство «недружественных» стран
Что это?
Подтверждение того, что продавец (физическое или юридическое лицо) не является налоговым резидентом страны из официального перечня «недружественных» государств.
В чем риск?
Сделки с такими лицами регулируются специальными указами Президента. Часто для их проведения требуется предварительное разрешение Правительственной комиссии. Продажа квартиры без этого разрешения является ничтожной. Более того, покупатель, знавший о статусе продавца, может быть привлечен к уголовной ответственности за обход санкций.
Что делать?
Запросите у продавца документ, подтверждающий его налоговое резидентство (например, справку из российской налоговой). Если продавец — юрлицо, зарегистрированное в «недружественной» юрисдикции, или бенефициаром является такой резидент, откажитесь от сделки или немедленно обратитесь к юристу для получения разрешения.
