Судебная практика не является статичной и сейчас можно наблюдать, как раз, её разворот на сто восемьдесят градусов.
Как бы это не звучало парадоксально, но если раньше, обманутые пенсионеры вызывали чувство жалости, то сейчас чувство сострадания заслуживают покупатели таких квартир.
В качестве примера несколько случаев:
Пенсионерка из Москвы отсудила свою квартиру, спустя шесть лет после продажи, доказав в суде факт того, что на момент продажи страдала умственным расстройством.
Ещё один подобный случай произошёл в Адыгее. Там пенсионерка спустя четыре года "разорвала" договор доказав, что на момент его подписания страдала психическим заболеванием. Факт её самостоятельного обращения к риелтору, подписание документов у нотариуса и её участие в подаче документов в Росреестр, которые были подтверждены в суде, не убедили суд в том, что она действовала осознано.
Кто-то возразит: нужно было требовать справку от психиатра!
Так поступила жительница Северной столицы, когда "выходила" на сделку с пенсионеркой. Та предоставила справку от психиатра, кроме того, сделка проходила под контролем банка, так как недвижимость покупалась на заёмные средства, а значит продавцу пришлось общаться с оценщиками, нотариусом и т.д., но спустя год новая владелица получила иск в суд, который встал на сторону пенсионерки, которая, кстати, в суде признала, что осознавала свои действия, но была уверена, что квартиру ей вернут после ремонта. Собственно, формально, так и произошло, ведь "новая" владелица успела там сделать ремонт. Теперь, правда у неё нет квартиры, но остался долг перед банком.
Ещё рад громких случаев, с возвратом проданных квартир, связан с обманом пенсионеров мошенниками, которые под разными предлогами убеждают пожилых людей избавиться от их имущества "с целью его защиты", а полученные деньги "спрятать" на "специальном счёте".
Во всех этих делах прослеживается один нюанс: никто не интересовался, где эти пожилые люди будут жить после продажи? Собираются ли они покупать себе новое жильё и где?
В большинстве случаев сыграл фактор "продажи недвижимости по цене ниже рынка", когда вот он "счастливый случай" купить заветные метры так дёшево... правда получились они совсем не дешёвыми.
Как я оцениваю шансы на возврат денег, которые были потрачены на покупку этих квартир?
Моё мнение, что для начала нужно разделить два понятия: это "выиграть" дело в суде и исполнить решение суда.
Опираясь на гражданский кодекс, суды примут положительные решения по искам о возврате денег, ведь речь идёт о так называемой "обратной реституции", когда при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
И вот тут возникает проблема, что денег у этих пенсионеров уже нет, а жильё является единственным и, в соответствии с законом об исполнительном производстве не может быть взыскано.
В чём выражается проблема этих решений? Да, пенсионеров, оставшихся без жилья в результате обмана или не понимая сути сделки конечно жалко, но как быть покупателям? Ведь теперь понятие "добросовестного покупателя", который проявил "должную осмотрительность": затребовал все справки, в том числе о состоянии здоровья, полностью положился на ту информацию, которая находится в государственных реестрах, обратился к юристам, нотариусам и т.д. просто не работает.
Ко мне, как к специалисту, довольно часто обращаются с просьбой "проверить" ту или иную сделку. Я, совместно с клиентом, запрашиваю определённые документы, анализирую их и на основании этого клиент принимает решение.
Сейчас, покупатель жилья становиться максимально не защищённой стороной договора покупки недвижимости и это я ещё не говорю о тех исках, которые могут "прилететь" в рамках процедуры банкротства, когда в рамках соответствующих процедур все сделки в период до трёх лет до момента банкротства могут быть оспорены.
Решить данные проблемы через страхование от изъятия недвижимости в результате оспаривания сделки, тоже не гарантия, в виду довольно высокой стоимости, а также никакая страховка не сможет учесть изменения стоимости жилья на рынке в перспективе, хотя бы, трёх лет.