Что значит участок с подрядом и без подряда: в чем разница и что выбрать?

При поиске участка для покупки многие сталкиваются с понятием «земельный участок с подрядом» и не всегда понимают, что означает слово «подряд». Рассказываем, что такое участок без подряда, чем он отличается от участка с подрядом, какие особенности есть в покупке такой земли и какие обязательства принимает на себя покупатель. Также объясняем, в чем плюсы и минусы участка с подрядом для будущего собственника дома на его территории.

Собственники участка с подрядом сразу знают, сколько будет стоить строительство дома. Фото: Мир Квартир

Что такое участок с подрядом

Что значит участок с подрядом? Земельный участок с подрядом — это участок, который продается уже с готовым проектом дома и заключенным договором на строительство. Это фактически означает, что когда вы покупаете участок, вы автоматически соглашаетесь с тем, что дом на нем будет построен по заранее определенному плану, и, как правило, тем подрядчиком, которого выбрал застройщик.

Часто застройщик предлагает несколько вариантов проектов. К примеру, могут быть разные планировки, площади, архитектурные решения для будущего дома. Также вы вправе выбрать не только понравившийся вариант дома, но и сам участок. Например, тот, что расположен на окраине поселка или ближе к центру, с более удобным подъездом или с менее удобным, но более дешевым по стоимости.

Когда используют формулировку «участок с обязательным подрядом», под словом «подряд» понимают официальный договор, заключенный между заказчиком, будущим собственником участка и дома, и строительной компанией, в котором среди прочей информации прописано:

• какие работы будут выполнены;
• в какие сроки проведут работы;
• сколько стоят услуги строительной компании;
• какие материалы будет использовать строительная компания;
• как и когда будет принята работа.

Покупка участка с подрядом — это приобретение пустой земли в комплекте с дальнейшим строительством дома по уже готовому проекту. Схема сделки такова, что покупатель соглашается на заранее определенные условия строительства. Юридической основой такой сделки служит договор строительного подряда, который фиксирует все параметры объекта и условия работ.

Чаще всего такие участки, как в Москве, так и на территории других городов, предлагают в организованных коттеджных поселках. На них девелопер, выкупив и разделив большую территорию, обеспечивает возведение на каждом участке домов, соблюдая единый архитектурный стиль.

Что такое участок без подряда

Участок без подряда — это пустой земельный участок, который продается без привязки к какому-либо проекту или подрядчику. Купив его, вы получаете полную свободу: можно строить что угодно, например дом, гостевой коттедж, баню, мастерскую. Единственное, на что нужно обращать внимание — нормы строительства и разрешенное использование земли.

При этом у покупателя земли есть обязательство — освоить участок. Закон не позволяет оставлять землю пустой бесконечно. Если вы не начнете строительство в установленные сроки, возможны штрафы или даже изъятие участка. К примеру, для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года, срок освоения составляет три года.

Комментирует Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф: «Основное преимущество покупки участка без подряда — полная свобода выбора. Человек самостоятельно определяет подрядчика, проект, материалы, удобные ему сроки строительства и прочее, исходя из своих финансовых возможностей.

Ключевой недостаток в том, что вся ответственность за организацию процесса ложится на собственника, который может столкнуться со сложностями в поиске надежных исполнителей. Еще с риском необоснованного роста цен на материалы и отсутствием единого бюджета и сроков на весь проект, что может привести к перерасходам».

Можно ли купить участок с подрядом и изменить проект от застройщика

Изменить проект, предложенный застройщиком, можно, но не всегда. Большинство компаний работают по типовым решениям и не готовы вносить серьезные корректировки. В некоторых случаях можно, к примеру, изменить:

• цвет фасада;
• тип кровли;
• внутреннюю отделку, например, плитку на полу на ламинат;
• межкомнатные перегородки, точнее, их расположение. Но только при условии, что они не несущие.

Практически невозможно изменить:

• конфигурацию несущих стен;
• конфигурацию и параметры фундамента;
• расположение инженерных стояков;
• общую площадь дома.

Даже если вам удастся договориться о каких-то серьезных корректировках, учтите, что это может повлечь за собой дополнительные расходы и увеличение сроков работы.

Как образуются участки с подрядом

Процесс образования и продажи участков выглядит так:

1. Компания покупает большой участок земли.
2. Большой участок разбивается на мелкие — под отдельных собственников.
3. Застройщик продает участки по отдельности — уже с привязкой к проекту дома.

Строительство дома на участке с подрядом ведется либо самим застройщиком, либо его подрядчиком. Иногда в одном поселке работает несколько строительных бригад. При этом архитектурный стиль, материалы и качество часто остаются едиными, чтобы не допускать разнообразия во внешних видах домов.

Ограничения и возможности строительства дома на участке с подрядом

Что именно можно строить на участке, зависит от его статуса, точнее, от:

• вида разрешенного использования;
• категории земель.

Информацию о земле теперь можно получить через Национальную систему пространственных данных (НСПД), которая заменила публичную кадастровую карту. Чтобы узнать статус участка, достаточно ввести его кадастровый номер или адрес — эти данные всегда можно уточнить у продавца.

Если участок находится в зоне ИЖС, готовый объект на нем будет:

• не выше 20 метров;
• не выше трех этажей;
• без разделения на квартиры, дуплексы или таунхаусы.

Жилое строительство также разрешено на землях:

• для садоводства;
• для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), но только если они находятся в границах населенного пункта.

Построенный на участке с подрядом дом должет отвечать параметрам, определенным законодательством и девелопером. Фото: Мир Квартир

Выгодно ли покупать земельный участок с подрядом

Точно сказать, выгодна ли покупка участка с подрядом, нельзя. При этом многие отмечают, что основная выгода заключается в возможности сэкономить на строительстве дома. К примеру, в одном и том же поселке участок без подряда может стоить от 2,4 млн рублей, а участок с подрядом — от 10,7 млн рублей. Разница в 8 млн рублей — это стоимость строительства. При этом если вы строите самостоятельно, такой же дом обойдется вам в 12–15 млн рублей.

Почему такая разница? В том числе это связано с тем, что застройщик закупает материалы оптом — он строит не один дом, а десятки. Он может заказать фасадные панели, окна, кровлю из другого региона и получить дополнительную скидку. В то время как вы как частное лицо покупаете поштучно — в строительных гипермаркетах. Также опыт позволяет компании выбирать оптимальные решения: где можно сэкономить при строительстве и покупке материалов, а где нельзя. Непрофессионал часто тратит лишнее на ненужные детали или, наоборот, экономит там, где нельзя, а потом платит дважды.

По какому договору покупать участок с подрядом

Есть два основных способа оформить сделку по земельному участку с подрядом: по ДДУ или ДКП с договором подряда.

1. Покупка по договору долевого участия (ДДУ)

Этот способ регулируется Федеральным законом №214-ФЗ — тем же, что и продажа квартир в новостройках. Оплата идет не напрямую застройщику, а через эскроу-счет — специальный банковский счет, защищенный законом. Деньги застройщик получит только после сдачи дома и подтверждения его соответствия проекту. Такой механизм максимально защищает от недостроев и банкротств.

2. Покупка по договору купли-продажи участка и договору подряда на строительство

Это классический вариант. Договор купли-продажи участка под строительство заключается стандартный, после чего его новый владелец регистрирует право собственности в Росреестре.

Договор подряда на строительство — отдельный документ, регулируемый статьей 702 ГК РФ. В нем обязательно должны быть прописаны:

• данные сторон покупателя и застройщика;
• суть сделки. Она заключается в том, что застройщик строит дом, покупатель принимает и оплачивает работу застройщика;
• адрес и кадастровый номер участка;
• сроки строительства и штрафы за просрочку, если застройщик нарушит их;
• подробности проекта, при этом сам проект должен быть приложением к договору;
• условия оплаты: суммы, этапы, сроки, банк, в котором находится счет;
• порядок приемки работ;
• гарантии застройщика и порядок устранения брака;
• ответственность за нарушения;
• действия в случае форс-мажора (пожар, пандемия, природные катаклизмы и прочее);
• условия расторжения договора;
• порядок передачи участка после завершения строительства.

Важно: договор подряда не регистрируется в Росреестре. Также если вы берете ипотеку по госпрограмме, сделка проходит через эскроу-счет, как при ДДУ. Если вы берете рыночную ипотеку, можно использовать аккредитив, а не эскроу. Но это рискованнее.

Плюсы и минусы участка с подрядом

Однозначного ответа на вопрос о том, что лучше — участок с подрядом или без подряда, нет.

Преимущества покупки земли с подрядом

Из ключевых плюсов участков с подрядом — предсказуемость. Покупателю заранее известна стоимость всего проекта, которая зафиксирована так же, как и сроки строительства, что избавляет от необходимости самому заниматься координацией процессов. Плюс такой вариант чаще оказывается дешевле, чем построить аналогичный дом самостоятельно.

К основным преимуществам можно отнести следующее:

• цена будет ниже, чем если бы вы покупали участок и строили самостоятельно;
• застройщик подводит коммуникации — электричество, воду, газ, канализацию. Вам не нужно искать подрядчиков и оплачивать их услуги;
• территория будет благоустроена — в поселке, где строительством домов занимается застройщик, быстрее и организованнее делают дороги, освещение, есть озеленение;
• нет необходимости выбирать отделку, планировку, материалы для будущего дома;
• итоговая стоимость известна заранее — вы знаете, сколько заплатите. На участке без подряда смета вырастает в среднем на 20–40%, а то и больше;
• у недвижимости более высокая инвестиционная привлекательность — дома в поселках с подрядом легче продать или сдать в аренду.

Недостатки земельного участка с подрядом

Несмотря на очевидные преимущества, такие как выгодная цена, подведение коммуникаций силами застройщика, благоустройство общей территории и фиксированная стоимость, которая защищает покупателя от роста сметы, у этой модели есть и свои риски. Основные из них — это потенциальные задержки строительства, от которых никто не застрахован, невозможность проверить качество возводимого объекта до его сдачи, а также жесткая привязка к типовому проекту, который может быть сложно адаптировать под индивидуальные нужды. Однако заинтересованность застройщика в своей репутации выступает дополнительной страховкой.

Среди недостатков участков под строительство с подрядом можно выделить следующее:

• есть риск, что дом не построят, к примеру, если застройщик обанкротится;
• невозможно проверить дом до сдачи — вы не увидите, как сделаны стены, чем утеплен потолок, как проложены трубы;
• все проекты — типовые. У вас точно не будет уникального дома, построенного по индивидуальному проекту;
• внести изменения в проект сложно. Также это может повысить стоимость проекта;
• образец дома, который вы увидите — не гарантия того, что вы получите качественное жилье. Показательный дом (шоу-рум) может быть построен из лучших, более дорогих материалов и другими подрядчиками. На вашем участке могут использовать другие материалы и привлекать других подрядчиков — все эти действия будут совершенно законны со стороны заказчика.

Если смотреть, например, по Московскому региону, то в 2025 году спрос на загородные дома снизился, а интерес к участкам без подряда, напротив, вырос на 15–20% по сравнению с прошлым годом. Одна из причин — более доступная цена без обязательств по строительству дома, что позволяет растянуть финансовые траты по времени. Это критически важно для семейного бюджета. Покупатель готов брать на себя хлопоты по организации процесса в обмен на возможность сэкономить и получить именно тот дом, который он хочет.

В то же время модель участка с подрядом не теряет своей ниши, но переходит в категорию более дорогого продукта. Она останется востребованной для той категории клиентов, которые ценят свое время, предпочитают четкую смету и готовы заплатить за готовое архитектурное решение и комплексное благоустройство со стороны застройщика.

Все дома на участках с подрядом строят в едином стиле. Фото: Мир Квартир

Как выбрать участок с подрядом

В первую очередь вспомните общие критерии выбора любого земельного участка. Действовать необходимо также, как если бы вы думали о том, как купить участок без подряда. Стоит учесть:

• бюджет — какую сумму вы можете потратить;
• транспортную доступность, к примеру, с учетом того, как добраться до работы, школы, больницы;
• инфраструктуру — присутствуют ли магазины, парки, аптеки, детские сады;
• коммуникации — есть ли газ, центральное водоснабжение, интернет.

К этим пунктам добавляются специфичные факторы для участка с подрядом:

1. Комплектация лота:

• предчистовая отделка или чистовая;
• меблированный дом или нет;
• какие коммуникации заведены;
• выровнен ли участок, есть ли газон.

2. Присутствие дополнительных опций:

• теплые полы;
• система рекуперации;
• артезианская скважина;
• уличное освещение;
• навес для авто;
• система видеонаблюдения.

3. Инфраструктура поселка и частные опции:

• есть ли охрана;
• кто отвечает за уборку, ремонт дорог.

4. Соответствие проекта вашим нуждам, к примеру:

• хватит ли мощности септика на 5 человек;
• удобна ли планировка для семьи с детьми;
• есть ли место для гостевой комнаты.

5. Сроки сдачи. Также учтите, что если вы покупаете объект на старте продаж, возможно, до заселения останется 3–5 лет. Еще нужно понимать, что стройка у соседей будет идти рядом. Значит, будет шум, пыль.

6. Возможность оформления ипотеки и регистрации по месту жительства сразу после покупки, если это необходимо.

Как организовать зоны для отдыха на даче или в частном доме

Выбираем участок для строительства дома: на что обратить внимание и как провести сделку

Регистрируем право собственности на земельный участок — куда обращаться и что делать?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости