Турецкий рынок жилья продолжает расти по объёму сделок, но теряет долю иностранных покупателей. Итог — рынок всё больше «на лирах», а не на твёрдой валюте. Это меняет модель ценообразования, риски и горизонты для девелопера и инвестора.
Объём: рост за счёт ипотеки
- 150,6 тыс. продаж жилья в сентябре (год к году +6,9%).
- С начала года — ~1,1 млн сделок (+19,2%).
- Драйвер — ипотека: 21,3 тыс. кредитных покупок в сентябре (14,1% всех сделок; м/м +34,4%, YTD +76%).
- Наличными/без ипотеки — 129,4 тыс. (+3,4%), но именно этот сегмент формирует 85,9% рынка.
География. Лидирует Стамбул (24,1 тыс.), затем Анкара (13,4 тыс.) и Измир (8,5 тыс.). В хвосте — малые провинции.
Иностранцы: минимум за 3 года
- Продажи иностранцам в сентябре — 1 867 (год к году –7,7%), доля — 1,2%.
- За 9 месяцев — 14 944 против 17 095 годом ранее (–12,6%).
- Топ-покупатели: Россия (267), Иран (202), Ирак (146).
- Основные локации — Стамбул (744), Анталья (557), Мерсин (124).
Что изменилось. Ужесточение визовых/административных правил, волатильность курса и снижение долларовой доходности сместили спрос в пользу внутреннего покупателя, который использует недвижимость как защиту от инфляции.
Цены: рост в лирах ≠ рост в долларах
- Индекс цен на жильё в августе: +53,3% г/г в TRY — вклад +8,1 п.п. в общий индекс.
- В USD цены падают: Стамбул со $1 879/м² (2К’23) до $1 613/м² (4К’24), –14,1%; по стране — –9,6%.
Механика расхождения:
- Ослабление TRY нивелирует лировый рост в пересчёте на USD/EUR.
- Высокие ставки → скидки за «кэш» и рассрочки, что снижает валютную цену сделки.
- Домохозяйства перераспределяют бюджет в пользу обязательных трат (еда/транспорт/ЖКХ) — ликвидность вторички проседает.
Макро: инфляция замедляется, но давит
- CPI: пик ~59% два года назад → 51,97% в 2024 → 32,95% в августе 2025.
- PPI: +25,2% г/г; продукты +33,3% — давление по всей цепочке.
- Прекращение программы валютозащищённых вкладов (KKM) 23 августа 2025 года вернуло на рынок полный FX-риск.
Вывод. Для инвесторов в твёрдой валюте номинальный рост в лирах может означать реальную девальвацию актива.
Спрос: кто держит рынок
- Внутренние покупатели — ключевой фактор: ипотека, «анти-инфляционное» сбережение, миграция внутри страны.
- Иностранный спрос локализуется в премиальных/туристических коридорах (первая линия, управляемые комплексы), но уже не тянет рынок в целом.
Стратегии: что работает в 2025–2026
Для девелопера
- Продукт «на лиры»: упор на платёжеспособный локальный спрос, прозрачные рассрочки, понятная эксплуатационная экономика.
- Портфельный хедж: доля проектов в твердо-валютных потоках (аренда туристического сегмента, сервисные апартаменты).
- CAPEX-дисциплина: ранние закупки электро/ХVAC, жёсткая работа со сроками и подрядчиками.
Для инвестора
- Считать доходность в валюте входа, а не в TRY.
- Фокус на арендной доходности и операционной эффективности (управляемые комплексы/бренд-менеджмент).
- FX-риски: диверсификация по валютам и бенчмаркам, а не «натуральный хедж» в лирах.
- Долгий горизонт: на спекулятивных перепродажах в USD рынок стал менее предсказуем.
Риски и катализаторы
Риски: курс TRY, политика ставок, юридическая неопределённость для отдельных программ (CIP и т. п.), давление на реальные доходы.
Катализаторы: замедление инфляции быстрее ожиданий, нормализация кредитования, стабилизация правил для иностранцев, рост туризма вне пикового сезона.
Что это значит
Турецкий рынок вошёл в фазу «локальной опоры»: объём держат граждане и ипотека, а внешняя валютная ликвидность — слабее. Для девелопера это сигнал проектировать «внутренний» продукт. Для иностранного инвестора — считать валютную доходность и держать план Б на случай волатильности.
Читайте также:
Рынок недвижимости Турции в 2024-2025 годах: риски и ограничения для иностранного инвестора