В ноябре 2024 года, был уничтожен миф о защищённости добросовестного приобретателя жилья. Молодая семья с двумя детьми, приобретшая в ипотеку квартиру, погасив досрочно (в течении шести лет) ипотеку, решением суда была выселена на улицу. На момент подготовки статьи, решение устояло в апелляционной инстанции Московского городского суда.
Возникает вопрос. Возможно ли было выявить этот риск на этапе заключения договора купли-продажи?
Абстрактно рассуждать можно бесконечно. В публичном доступе удалось найти это уникальное решение, ставшее холодным душем для всего рынка вторичной недвижимости. Оно было всесторонне изучено. Со всей ответственностью, основанной на более чем 20-летнем опыте юридической практики, могу утверждать – этот риск выявить было невозможно!
Глава семьи Денис К. с помощью риелтора, нашел подходящую трёшку. Обратился в банк за ипотекой, которая после проверки всех факторов сделки, была предоставлена. Квартира была куплена и обременена залогом банка. Спустя шесть лет, когда Денис К. пошел в МФЦ снимать залог, в связи с полным гашением ипотеки, он получил иск от Департамента недвижимости города Москвы о прекращении права собственности на квартиру, признании его договора купли-продажи недействительным и о выселении из собственной квартиры. Как выяснилось, право собственности на квартиру мошенниками было зарегистрировано на основании поддельного решения суда. После того, как мошенники оформили квартиру в собственность, они произвели её отчуждение третьему лицу (не известно, причастному или нет). В итоге, указанное третье лицо продало квартиру семье Дениса К., не имевшего в силу закона доступа к гражданскому делу, в рамках которого было вынесено решение суда, использованное для оформления права собственности на квартиру за мошенниками.
Тут стоит сделать юридическую оговорку. В силу положений части 6 статьи 8.1. Гражданского кодекса РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
На момент приобретения Денисом К. квартиры, в государственном реестре было сделано уже 2 записи, каждая из которых является актом признания государством права собственности за мошенниками (регистрация права собственности и регистрация перехода права собственности на продавца Дениса К.).
Тем не менее, Департамент имущества города Москвы сославшись на положения части 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, заявил суду, что квартира выбыла из собственности города преступным путём (похищена), следовательно город имеет право истребовать квартиру у добросовестного приобретателя.
В случае с Денисом К. ситуация не является безнадёжной, если уповать на последующее справедливое судебное разбирательство дела. Суть в том, что если с момента хищения квартиры у государства, любым преступным путём, прошло более трёх лет, её уже нельзя истребовать у добросовестного приобретателя, коим является семья Дениса К. Указанный запрет установлен положениями части 4 статьи 302 Гражданского кодекса РФ. Из содержания решения Зюзинского районного суда города Москвы, по делу Дениса К. усматривается, что суд не устанавливал наличие обстоятельств недобросовестности Дениса К. В то время как, именно это обстоятельство для семьи Дениса К. является надеждой на спасение квартиры.
А что, если квартира была похищена не у государства, а у физического лица. Что в этом случае будет происходить с правами потерпевшего на истребование квартиры у добросовестного покупателя? Не сложно догадаться, что квартиру заберут.
Тут, следует обратить на другое, достаточно громкое дело. Пенсионерка при заключении договора купли-продажи действовала по указанию мошенников, которые сообщили, что с ее счета осуществлена попытка перевода денег гражданину Украины, что является изменой Родине, за что предусмотрена уголовная ответственность. В целях поимки преступников и сохранения квартиры, от пенсионерки потребовали «сотрудничества с сотрудниками ФСБ, Центробанка». Несмотря на то, что в материалах дела нет ни одного доказательства причастности покупателя к мошенникам, ни одного доказательства, что покупательница знала или должна была знать о том, что на продавца осуществляется противоправное воздействие со стороны мошенников, в июне 2025 года Московский городской суд вернул квартиру пенсионерке и прекратил право собственности на квартиру добросовестного приобретателя, произведшего ремонт квартиры на общую сумму 2 млн. руб.
Пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли.
Таким образом, в случае с пенсионеркой, квартиру можно забрать от добросовестного приобретателя, независимо от срока, когда квартира была зарегистрирована за добросовестным приобретателем. Наличие преступления, связанного с выбытием от собственника квартиры, является основанием для истребования квартиры даже у добросовестного приобретателя.
Выводы:
- Проверить квартиру на 100% её юридической чистоты невозможно, поскольку факты противоправных действий, в отношении собственника, практически не доступны новым приобретателям.
- Нотариальная сделка никак не гарантирует от риска покупки квартиры, выбывшей от собственника, помимо его воли.
- Риелторская и / или банковская проверка квартиры не исключает риски истребования квартиры, незаконно выбывшей от собственника;
- Квартиру, незаконно выбывшую от государства, добросовестный приобретатель может сохранить за собой, если с момента её приобретения первым добросовестным приобретателем прошло более трёх лет. При этом, добросовестность приобретения такой квартиры должна быть безупречной.
Как принимать решение о покупке квартиры?
Мы должны в любой ситуации иметь возможность документального подтверждения того обстоятельства, что покупатель является добросовестным. Если при проверке выясняется наличие признаков противоправных сделок, в истории квартиры, то статус добросовестного приобретателя можно не доказать. А это, потеря того самого единственного шанса сохранить квартиру, когда в результате преступления квартира была похищена у государства. Подробно, процедура проверки чистоты квартиры приведена в статье «Как купить квартиру без риска».
Второй фактор, который необходимо установить, но не всегда возможно, это фактор отсутствия в истории квартиры выбытия квартиры помимо воли собственника. Для целей статьи, будет использовано экспрессивно-усиливающее понятие – «криминальная квартира».
Как не купить криминальную квартиру?
Если мы сознательно допускаем, что риск противоправного выбытия квартиры невозможно 100% распознать, то это уже половина успеха. Есть первичные признаки криминальной квартиры:
- продавцы торопят покупателя;
- цена квартиры ниже рыночной;
- квартира находится в собственности продавца менее 6 месяцев;
- квартира несколько раз перепродана, за последние год – полтора;
- продавец одинокий или пожилой, не имеющий в собственности другого равнозначного жилья;
- в истории квартирных сделок одинокие пожилые люди, нерыночные цены и сделки эти не нотариальные;
- в истории квартирных сделок есть договоры заключенные по доверенности продавца;
- нет исторических документов на квартиру (копии, не оригиналы);
- представители продавца не дают возможности общаться с продавцом;
- сделку предлагают совершить по доверенности, без присутствия продавца;
- представители продавца имеют криминальные запашки или вид.
Если, хоть один из перечисленных признаков имеется, то на сделку выходить можно только имея заключение юристов в письменной форме. При этом, заключение следует получать от юридической компании, имеющей положительную репутацию на рынке. В таком случае, покупатель получит профессиональный анализ факторов риска, основанный на профильном опыте консультантов юристов. Данный опыт позволит получить исключительный вывод или вероятностное суждение, относительно возможности выявления факторов криминальной квартиры.
Вместе с тем, следует иметь ввиду, что не все криминальные квартиры могут продаваться «мошенниками». Криминальная квартира может находится у цепочки добросовестных приобретателей. В этом случае, ряд перечисленных признаков не сработает. Добросовестный приобретатель будет дееспособным, открытым и комфортным в общении. Он лично будет подписывать документы. Будет согласен на нотариальное удостоверение. Представит все оригиналы исторических документов и так далее. Но, криминальная квартира всегда может быть истребована собственником, который её утратил.
Оптимизм внушает то обстоятельство, что частный собственник, утративший квартиру в результате преступления, проявится в Росреестре или в суде довольно быстро. Такой срок законом не нормируется, но если квартира находится в собственности продавца более 3-х лет, то вероятность её криминальности существенно ниже. И с каждым последующим годом она существенно снижается.
Тем не менее, прежде чем купить квартиру, нужно познакомиться с продавцом, понять реальную причину продажи и где собирается жить. Основываясь на опыте житейской коммуникации, следует удостовериться, не продаётся ли квартира под воздействием мошенников и вымогателей. Чтоб максимально копировать риск покупки у продавца, находящегося под воздействием мошенников, необходимо нотариальную сделку записать официально на видео, нотариусом.
По данной проблематике дал свои устные комментарии для канала РБК в передаче ЧЭЗ.
Свои предложения по поддержке государством потерпевших, сформулировал в другом эфире РБК в передаче ЧЭЗ.