Миф о постоянном росте стоимости недвижимости — один из самых живучих. Каждая пенсионерка на пальцах вам объяснит, что по молодости она купила квартиру (досталась от государства, и т.п.) а теперь ее стоимость ого-го. Что сейчас она никогда бы не смогла купить квартиру, потому, что цены сумасшедшие!
И вроде все верно, цены действительно выросли и спорить с этим бесполезно. Но цены растут на все! Есть ли у недвижимости особое преимущество перед любым другим активом? Выскажем свое мнение.
В отличии от других активов, тех же денег, например, недвижимость всегда наглядна. Она проста для понимания далеких от инвестирования людей. Стоимость недвижимости постоянно индексируется вместе с ростом цен на прочие активы. Это очень удобно.
Механизм извлечения прибыли тоже простой - ищешь арендатора и трясешь его как грушу))). А еще, выросшую в цене недвижимость можно потом продать с прибылью. А взамен что? Конечно купить другую недвижимость))). Все наглядно и очевидно.
Так, где же здесь собака порыта? Давайте разбираться.
Итак, цена недвижимости все время растет! Да, растет. Вроде бы. Но что такое рост? Это когда цена сегодня больше чем вчера? Но, наверное, никому не надо объяснять, что если вы пойдете в Пятерочку и посмотрите цены, в сравнении с тремя месяцами ранее рост точно есть! Так и что это значит?
Многие еще помнят начало девяностых, когда зарплата от условных 300руб. стала исчисляться миллионами. Практически все мы стали миллионерами. И да, формально так и было, только что это дало нам? Да ничего хорошего.
А еще многие наши подписчики с гордостью рассказывают, что цены на недвижимость вот выросли и они стали богаче! Только богатство немного странное - как была у вас условная двушка, так и осталась. Только она стареет с каждым годом и падает в цене и привлекательности. Хотя поначалу это заметно не сильно.
Здесь мы переходим к такому понятию как инфляция. Если цены выросли на все, то значит все остались при своих. Т.е. на самом деле роста никакого не произошло, и весь ваш рост ничего вам не дал реального.
При этом актив ведь физический, т.е. недвижимость, как предмет этого мира, требует ухода, а значит, и расхода. По факту вы потеряли и продолжаете терять деньги. К сожалению, пенсионеры не сильны в расчетах, это для них слишком сложно, куда проще смотреть номинальный рост и жить в своем мире иллюзий, где они богатеют с каждым днем.
Т.е. вы получаете некий предмет этого мира, который условно растет в цене, но это повышение вы можете реализовать только если его продадите. Если же вы не продаете квартиру, а это именно так, то вы вынуждены деньги терять! Хорошо иметь квартиру, но владение ею связано с постоянными расходами.
Вторым элементом в этой картине мира является возможность сдать квартиру в аренду. Ведь можно сдавать квартиру и арендаторы окупят все затраты на недвижимость. Типа, арендаторы оплатят все коммунальные платежи, и еще что-то останется в виде дохода.
Мысль здравая, но велик ли доход? Да, не очень.
Любые расчеты показывают среднюю доходность арендного бизнеса не более 5%, при этом там полно заморочек. Начать с того, что арендаторов надо искать, что они ломают мебель и разрушают квартиру. Вашу квартиру! А еще, они не всегда стабильно платят, а могут смыться без оплаты. А пока найдешь нового, квартира простаивает. И еще, ремонт вам придется за свой счет.
В общем, это бизнес со своими рисками и издержками, которые ложатся сверху на издержки содержания квартиры. Примечательно, что никто не учитывает потраченные при этом нервы и время на показы и устройство очередного арендатора. Ваше время и силы! Или они ничего не стоят?
В общем, радости такой предмет как квартира, если вы в ней не живете, приносит не так что бы много, а забот достаточно. Нетрудно представить, что если вы просто положите такую сумму в размере стоимости квартиры во вклад, вы заработаете много больше без всяких заморочек.
Например, деньги на бюджетную однушку в Москве (для простоты - 10 млн. руб.) во вкладе под 15% годовых принесут вам 125 000руб. ежемесячного дохода. Причем КАЖДЫЙ месяц без беготни и нервов. А еще год назад ставки были и 20%, и даже 25%.
Конечно, у пенсионеров еще один железный довод - зато надежно. Ну, да, надежно! Но за надежность, как оказывается, надо платить. И не мало.
Что бы квартира была выгодной инвестицией, нужно что-то большее, чем рост цены на уровне инфляции и арендный доход в 5%. А это уже совсем другая история.
Найти недвижимость, стоимость который вырастет выше рынка, не просто! Найти ее в бюджетном жилье в обычной многоэтажке сложно.
Здесь надо учитывать такие разные моменты, как расположение объекта — недвижимость в центре города или популярных локациях обычно дорожает быстрее.
А еще, учитывать инфраструктуру и ее развитие. Например, открытие метро в локации повышает цены, и существенно. Большое значение имеет качество строительства — престижные ЖК с хорошей планировкой и дизайном сохраняют стоимость лучше.
Влияет на цены и экономическая ситуация — тот же ковид и льготная ипотека перекроили рынок полностью.
А еще, цены на недвижимость может падать, не смотря на все ваши фантазии об обратном. Периоды спада цен бывают каждые лет десять - тут и экономический спад с падением реальных доходов населения. Есть и перепроизводство — когда избыток предложения на рынке приводит к снижению цен.
Как видите, недвижимость не является гарантированным инструментом роста капитала. В лучшем случае, это инструмент сохранения капитала, но ввиду постоянных расходов даже для этого нужно сильно постараться.
Все, что мы хотим вам сказать, так то, что недвижимость далеко не гарантированная инвестиция. Как любая инвестиция, она может принести и убыток, но проблема в ее дороговизне. Для простого человека ошибка в выборе объекта может его оставит без штанов. Не смотря на номинальный рост цены, реально можно стать беднее.
Резюмируя сказанное: Нет гарантированных средств получения дохода и везде есть свой риск. Будьте внимательны и не будьте в плену своих иллюзий.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.