Жили - не тужили и тут тебе новые изменения. Казалось бы в многоквартирных домах и так уже существует много требований и ограничений - куда еще новые? Впрочем, некоторые изменения порабуют собственников квартир.
Апартаменты могут подорожать и приблизиться в цене к квартирам
Поправки в Налоговый кодекс отменяют освобождение от НДС для услуг застройщиков при строительстве апартаментов. Это касается объектов, строительство которых начнётся с января 2026 года.
В результате апартаменты могут подорожать и в некоторых случаях сравняться в цене с квартирами.
Для покупателей это снизит привлекательность апартаментов, которые ранее часто выбирали из‑за меньшей стоимости, несмотря на минусы (отсутствие социальной инфраструктуры, более высокие коммунальные и налоговые расходы и т. п.).
Капитальный ремонт - по фактическому состоянию дома; возможна амнистия пени
С 1 января 2026 года региональные власти получили право за свой счёт проводить технические обследования домов и формировать очередность капитального ремонта исходя из реального состояния зданий, а не только от года ввода в эксплуатацию.
Кроме того, обязанность собственников вносить платежи на капремонт сохраняется ежемесячно. Во многих регионах обсуждается прощение накопленных пеней по взносам за капремонт; например, губернатор Ростовской области предложил освободить от пени тех, кто полностью погасит основную задолженность.
Как ожидается, в 2026 году в ряде регионов могут объявить подобные амнистии - обычно речь идёт только о списании пеней.
Жёстче проверять учредителей управляющих компаний при выдаче лицензий
Ужесточены требования при выдаче лицензий на управление многоквартирными домами: теперь внимательнее проверяют учредителей и их предыдущую деятельность.
Ранее встречалась схема, когда компания минимально выполняла работы, не рассчитывалась с поставщиками и банкротилась, после чего учредитель создавал новую УК и продолжал управление домом. В таких ситуациях новой компании с тем же учредителем лицензию давать не будут.
Смена управляющей компании станет сложнее
Порог для смены управляющей компании увеличен. Раньше решение об отстранении УК принималось при сборе 25% + 1 голосов собственников, теперь необходимо собрать не менее 50% + 1 голос.
Сменить управляющую организацию до истечения срока можно будет только в исключительных случаях: если общее собрание примет решение об изменении способа управления домом (например, создать ТСЖ), либо если суд установит, что управляющая организация не исполняет условия договора. При этом судебные споры обычно затягиваются - нередко на год и более.
Право на информацию
Каждому собственнику гарантировано право получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием.
Эту информацию обязаны предоставлять лица, отвечающие за её хранение - управляющая организация и жилинспекция (протоколы общих собраний в обязательном порядке направляются в жилинспекцию).
По сути, это закрепляет уже действовавшую практику.
Запрет на выдел доли в натуре и отдельную отчуждённость
Запрещается выделять долю в праве на общее имущество в натуре (то есть в виде конкретного помещения или его части) и отчуждать такую долю отдельно от самого объекта недвижимости (например, квартиры). Соответствующие сделки считаются ничтожными.
Ранее подобные схемы могли приводить к тому, что часть общего имущества оказывалась в собственности посторонних лиц; теперь это исключено.
Принятие решений по общему имуществу
Решения о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом принимаются большинством голосов всех собственников, если законом не установлено иное. Это означает, что, например, разрешение на установку кондиционера или спутниковой антенны на общем фасаде можно получить простым большинством голосов собственников, если иное не предусмотрено.
Ранее Верховный суд указывал, что для пользования общим имуществом требуется согласие других собственников, но конкретное количество голосов для принятия таких решений не было закреплено, что вызывало многочисленные судебные споры.
Передача общедомового имущества третьим лицам (не являющимся собственниками помещений) допускается только при поддержке более чем 2/3 голосов собственников.
Расходы на содержание общего имущества
Закон прямо закрепляет обязанность каждого собственника участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально его доле. Более того, если дополнительные расходы возникли вследствие действий или бездействия конкретного собственника, именно он обязан их возместить.
Это нововведение направлено на решение проблемы оплаты перерасхода коммунальных ресурсов на общедомовые нужды сверх утверждённых нормативов: если будет доказана вина конкретных собственников (например, неучтённое потребление или несвоевременная передача показаний счётчиков), с них можно взыскать стоимость такого сверхнормативного расхода.
Сменить управляющую организацию до окончания срока договора можно только в исключительных случаях: если общее собрание решит изменить способ управления домом (например, создать ТСЖ), либо если суд установит, что управляющая организация не исполняет условия договора. При этом судебные споры обычно затягиваются - нередко на год и более.
За порчу общего имущества устанавливается персональная ответственность
Закон теперь прямо закрепляет, что каждый собственник недвижимости (включая владельцев квартир) обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве на него.
Если действия или бездействие конкретного собственника привели к возникновению дополнительных расходов по содержанию общего имущества, этот собственник обязан возместить соответствующие затраты. Нововведение помогает решить давнюю проблему распределения сверхнормативного потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды: ранее расходы оплачивали все собственники дома вне зависимости от того, кто стал причиной перерасхода.
Иными словами, при установлении вины отдельных собственников (например, вследствие неучтённого потребления или несвоевременной передачи показаний счётчиков) с них могут взыскать стоимость сверхнормативно израсходованных ресурсов.