Казанец Владислав копил на квартиру с 14 лет и даже прошел курсы по покупке жилья. Но в итоге остался без жилья и уплаченных миллионов. Продавца квартиры якобы обманули интернет-мошенники, сделку отменили . И его история не единственная.
Вместе с развитием технологий, больше становится и схем обмана. Люди отдают мошенникам миллионы накоплений и даже продают свои квартиры. Бывает, что в этой схеме оказывается не только две стороны, а три. Появляется и покупатель. Пострадавшим традиционно считается «разводимый» аферистами, однако иногда в самой уязвимой позиции остается именно покупатель.
«На вас точно не оказывается давление мошенников?»
- Планировал купить квартиру, чтобы съехаться с девушкой, создать семью. Часть взял в долг у родственников, часть денег – накопленное с моих 14 лет. Раньше я никогда в жизни не делал крупных покупок, - рассказывает казанец Владислав Гайнуллин.
Осень 2024 года. Молодая пара решает создать семью - пример квартиры уже обозначен, бюджет заложен. И квартира находится - это две комнаты в Приволжском районе за 6,7 миллионов рублей. Продавец квартиры - педагог, заочно знакомая девушке Влада, приятная и общительная. Выбор сделан. Перестраховавшись всеми возможными путями, изучив документы и проконсультировавшись с юристом квартиру было решено покупать.
- Во время переговоров риелтор сказала, что до сделки уточняла письменно и устно у продавца: «На вас точно не оказывается давление мошенников?», а за день до сделки к продавцу приходил участковый, чтобы узнать все ли в порядке с продажей квартиры по просьбе риелтора, - уточняет Гайнуллин.
Сделку с 67-летней хозяйкой квартиры оформляли через сервис «Домклик», передачу денег зафиксировали распиской и на видео. Но в день Х пенсионерка просто не выехала из дома - оказалось, что ее все же обманули мошенники. Женщина перевела им все деньги, полученные от сделки, дополнив сумму несколькими кредитами. После, по словам спикера, на него началось давление родственников продавца.
- И во время общения поведение и реплики продавца, ее сестры и племянника показались мне откровенно мошенническими. Они говорили: «Заведено дело», «Дело уже в Москве, в ФСБ», «Вы останетесь ни с чем». Их целью было заставить меня пойти навстречу и вернуть им уже мою квартиру, за которую заплатил. На следующий день я сам попытался связаться с продавцом, чтобы потребовать выселения, но обнаружил, что меня повсюду заблокировали. А в январе 2025 года я получил исковое заявление с требованием признать наш договор купли-продажи недействительным, - уточнил Гайнуллин.
Суд признал сделку недействительной по ст. 178 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения - «ВК»). Квартиру возвратили продавцу, а покупателю должны вернуть деньги. Проблема в том, что вернуть их некому — деньги у мошенников.
Адвокат Виталий Буркин уверен, что решение суда первой инстанции - грубая юридическая ошибка, которая не должна иметь шансов на удержание в апелляции. Сделка была законной, а последующее мошенничество с деньгами продавца не может быть основанием для ее отмены.
- И органы, и прокуроры неверно понимают необходимость заботы о пенсионерах. Извините, но они не должны нарушать закон и нарушать интересы других людей. Тем более экспертиза показала, что ответ была абсолютно адекватная, вменяемая. Здесь никакой дискуссии быть здесь вообще не может, - поделился Буркин.
Десятки пострадавших со всей России
Ситуация Владислава далеко не единичная - информация о подобных ситуациях при покупке жилья все чаще появляется в публичном пространстве, подтверждает исполнительный директор Фонда поддержки пострадавших от преступлений Матвей Гончаров. Как правило, мошенники «обрабатывают» жертву долго - до нескольких месяцев. Иногда продавцы становятся просто жертвами обмана, а иногда – и фигурантами различных уголовных дел (вплоть до совершения уголовных деяний, квалифицируемых как диверсии или акты терроризма). Но независимо от этого, недвижимость у покупателя изымают и возвращают потерпевшему, которого обманули мошенники.
В такой же истории точно побывали еще около сотни человек со всей страны. Среди них и несколько человек из Татарстана. Например, Елена из Казани купила не квартиру, а заброшенный земельный участок. Там женщина запланировала «построить дом, жить, сажать и выращивать фрукты и овощи с семьей». Но не вышло.
- Допустим, если бы у нее были деньги, вырученные за продажу квартиры, она бы взяла на эти деньги пистолет и убила кого-то. Это я тоже должна была бы виновата? Тут ведь тоже самое - она распорядилась деньгами за продажу так, как хотела, - вопрошает Елена.
Сейчас женщина готовится к новому судебному процессу. Она говорит, что не понимает, как многие обманутые все еще не опустили руки - держать себя в «тонусе» и сражаться за квартиру на судах забирает очень много сил.
Еще один пострадавший, Динар Ахмадуллин купил «трешку» в Московском районе города больше двух лет назад. Половину денег он оплатил самостоятельно, на остальные 50% взял ипотеку. После новости о том, что пенсионерка передала суммы мошенникам он подал иск на выселение продавца из купленной им квартиры - продавец подала встречный иск, чтобы аннулировать договор купли-продажи. Рассмотрение дела сейчас приостановлено из-за неустановления лица, совершившего преступление. Динар с семьей живет на съемной квартире, и продолжает платить ипотеку каждый месяц.
«Мы входим в тот процент, которые смогли вернуть дом»
Диана Глухова из Смоленской области - история с квартирой началась в их семье прошлой осенью. Семья решила купить себе жилье в соседнем городе и выбрала для этого двухкомнатную квартиру во «вторичке». Женщина-продавец рассказала, что ее муж погиб на СВО - она хочет переехать поближе к дочери в Подмосковье. Сделка прошла хорошо, через несколько недель продавец передала паре ключи и пожелала им удачи.
- Потом узнали, что на квартиру наложен арест. Мы ничего не понимали, прибежали в суд, потом к следователю. А он на нас смотрит и говорит: «в смысле вы купили квартиру»? Выходит, что 4 сентября она передала нам право собственности, а шестого числа уже написала заявление в полицию о том, что ее обманули. 20 сентября она с нами встречалась, передавала ключи, вышла из квартиры и пожелала нам удачи. И даже слова нам не сказала, - рассказала Глухова.
Далее назначили дату экспертизы для продавца и время заседания, покупательница же сразу уточнила - они будут бороться до конца. Как считает Диана, в голове у продавца «что-то щелкнуло», и она просто не пришла на экспертизы. Прокуратура говорила пенсионерке, что у нее хорошие шансы выиграть дело, но на суде она все таки отказалась от своих первоначальных требований.
«Покупатель в этой схеме оказывается самым уязвимым звеном»
Суд руководствуется не эмоциями, а сухими нормами гражданского права. В том числе и статьей 167 Гражданского кодекса РФ о последствиях недействительности сделки, рассказал адвокат, заслуженный юрист Татарстана Николай Иванов. С точки зрения закона, юридически, здесь происходит не одна, а две отдельные сделки.
Сделка №1: Между продавцом и мошенником. Основание — например, договор займа, инвестирования, какая-либо афера. Эта сделка является недействительной (ничтожной или оспоримой), потому что она совершена под влиянием обмана.
Сделка №2: Между продавцом и покупателем. Основание — договор купли-продажи квартиры. Эта сделка изначально считается законной: квартира принадлежала продавцу на праве собственности, в ЕГРН не было запретов, договор составлен корректно, регистрация прошла.
- Когда суд признает сделку №1 недействительной, он применяет механизм реституции — возврат сторон в исходное положение. Поскольку деньги, полученные от покупателя, были сразу же изъяты мошенниками, у продавца нет возможности вернуть их мошенникам. Но закон требует вернуть то, что было получено по недействительной сделке. Единственное, что осталось у продавца от всей этой цепи — это деньги, полученные от покупателя за квартиру, - объясняет Иванов.
Как защититься покупателю?
Полностью «неоспоримых» сделок не существует, так как закон предусматривает основания для оспаривания, отметил ведущий юрист объединения «Юристы Татарстана» Денис Красноярцев. Главным союзником становится нотариальная форма сделки.
- После сделки нужно обязательно бессрочно хранить все документы: договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры, расписки о получении денег (если они были), документы, подтверждающие перевод денег (выписки со счета) и нотариальные согласия, отказы, - уточнил юрист.
Адвокат Иванов же указывает, безопасность это вопрос не везения, а строгой, последовательной юридической гигиены при совершении такой крупной сделки. Защититься можно с помощью титульного страхования (страхование залога, который защищает от риска утраты права собственности по причинам, которые не были известны на момент сделки. - «ВК»), тщательной юридической проверки продавца или при использовании аккредитива или банковской ячейки с особыми условиями. Кроме того, при покупке квартиры нельзя экономить. Лучше потратить деньги на хорошего юриста и не верить в слишком выгодные цены.
- Самый лучший способ - титульное страхование. При покупке квартиры, особенно на вторичном рынке, обязательно заключать договор титульного страхования. Страховая сумма равна стоимости квартиры. Если суд отнимет квартиру, страховая компания выплатит вам полную стоимость утраченного жилья. Стоимость полиса — это тысячные доли процента от стоимости квартиры, но это ваша главная финансовая подушка безопасности, - уверяет эксперт.
Матвей Гончаров также рекомендует покупателям изучать историю права собственности, обеспечивать финансовую прозрачность (использование банковских ячеек или аккредитивов) и по возможности фиксировать процесс сделки (видеозапись переговоров, сохранение документов, переписок. Фонд предлагает и создать механизм, по которому добросовестный приобретатель мог бы получить компенсацию от государства, если собственник истребует это помещение в судебном порядке. Если продавец, вернувший себе квартиру, не в состоянии вернуть уплаченные покупателем денежные средства, у покупателя появится возможность компенсировать от государства хотя бы ту сумму денежных средств, которую он передал продавцу. С такими законодательными предложениями фонд планирует обратиться в профильные комитеты Госдумы и Совета Федерации.
Автор материала: Дилия Мингазова