В интернете можно часто встретить громкие заголовки вроде «тысячи нераспроданных квартир» или даже «миллионы нераспроданных объектов недвижимости». Возникает вопрос — кому все это строят? Многие люди, не являясь экспертами рынка, рассказывают, что проезжают мимо жилых комплексов, где по вечерам не горят окна. Создается впечатление, будто дома стоят пустыми: построили, продали, а жить там никто не стал. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, проанализирует рынок недвижимости.
Аналитика рынка недвижимости
Чтобы разобраться в этом вопросе, обратимся к фактам. Например, по данным РИА Недвижимость от 9 октября этого года, объем невыведенного в продажу первичного жилья вырос на 24%. Здесь важно понимать терминологию: «невыведенное» — это не «нераспроданное». Речь идет о квартирах, которые застройщик еще не выставил на рынок. Это нужно отличать от введенного в эксплуатацию жилья и от запуска новых проектов.
Если посмотреть на статистику по регионам с активными продажами новостроек, цифры на первый взгляд действительно впечатляют. В Москве доля нераспроданного жилья составляет 58%, в Свердловской области — 62%, в Санкт-Петербурге — 64%. Когда люди видят эти цифры, они часто делают поспешные выводы: «Наверное, цены должны падать, ведь столько непроданных квартир». Но не все так однозначно.
В Москве действительно есть готовые жилые комплексы, где часть квартир по-прежнему числится застройщику. Один из таких примеров — ЖК «Триколор» от Capital Group. Проект можно включить в тройку худших жилых комплексов.
Почему так? Все просто: плохие планировки, низкие потолки, неудобная транспортная доступность — в целом, некачественный проект. Поэтому, если бы кто-то пришел в агентство и попросил продать квартиру в «Триколоре», можно сразу предупреждать: такая сделка может тянуться два года. Некоторые владельцы, купив жилье еще при строительстве, спустя годы продают его с убытком. Естественно, впечатления от владения такой недвижимостью у них негативные, и создается ощущение, будто «рынок плохой». Но на деле проблема не в рынке, а в неудачном выборе объекта.
Даже у таких проектов стоимость со временем растет — графики показывают, что цены поднимались после ввода в эксплуатацию. Но если бы дом действительно относился к бизнес-классу, то цена за квадратный метр была бы не 385 тыс. руб., а минимум 600 тыс. руб. Таким образом, это пример не проблем рынка, а конкретного некачественного проекта.
К слову, «Триколор» начали строить еще в 2007 году, сдали в 2015–2016, и даже спустя 12 лет после сдачи у застройщика все еще остались квартиры, доступные под семейную ипотеку.
Возьмем другой пример — Nametkin Tower на Калужской от ГК ОСНОВА. Сдача дома запланирована на июль 2026 года, а на данный момент распродано около 70% квартир. На первый взгляд, кажется, что оставшиеся 30% не успеют продать к сдаче. Логично предположить: значит, застройщик будет давать скидки. Ведь если дом введут в эксплуатацию с большим количеством непроданных квартир, придется платить высокий налог на владение, а также нести расходы по содержанию.
Однако застройщики нередко действуют иначе. Они просто переносят срок сдачи — условно, с 2026 на 2027 год. Таким образом, объект остается на стадии строительства, и застройщик продолжает пользоваться дешевым проектным финансированием, полученным в 2022 году на выгодных условиях. Это позволяет избежать лишних налогов и сохранить рентабельность без снижения цен. К тому же с 2026 года планируется повышение НДС, поэтому застройщикам выгоднее растянуть строительство.
У AIST Residence от Монарха ситуация посложнее. В проекте Resident уровень распроданности — всего 73%, что соответствует 553 лотам. Для сравнения, у Nametkin Tower — 1600 лотов, то есть объем гораздо больше, но продано больше квартир. Видно, что продажи в AIST Residence активизировались после периода «затишья» — вероятно, за счет скидок или акций. В целом проект не плохой и может представлять интерес для инвесторов и флипперов.
У «Самолета» похожая история. Их «Квартал на воде» имеет 63% нераспроданных квартир — около 690 объектов. Ситуация не критическая, просто застройщик добавил новую очередь, и процент распроданности упал, хотя общая динамика нормальная.
Еще один яркий пример — «Береговой 2» от «Главстроя». Проект стартовал в 2021 году и долгое время продавался крайне слабо: всего по 2–3 квартиры в месяц. У комплекса неудачное расположение, сомнительная концепция и вопросы к качеству. Однако с 2023 года продажи заметно выросли. Возможно, застройщик обновил отдел продаж или пересмотрел ценовую политику.
Сейчас цена квадратного метра в «Береговом» приближается к 600 тыс. руб., при реальной цене в 550 тыс. руб. То есть проект стабилизировался. Когда его запускали, примерно на такую маржинальность и рассчитывали.
Пойдет ли российский рынок недвижимости по китайскому сценарию?
Для понимания вспомним пример Китая. Город Ордос был рассчитан на 1 млн жителей, но реально в нем живет лишь около 120 тыс. человек. Там строили ради показателей ВВП — создавали «бетон без спроса». Похожие истории были с проектами вроде «копии Парижа», где дома пустовали на 70%, но позже часть жилья все же выкупили.
В России ситуация иная. Сейчас ввод жилья (включая ИЖС и апартаменты) составляет около 107–108 млн м². При этом цены на первичном рынке растут примерно на 10% в год, на вторичке — на 3,7%. Инфляция при этом держится в районе 10%, то есть рост цен на жилье в целом соответствует экономической реальности.
Да, ипотека дорожает, льготные программы постепенно сворачиваются, и кажется, что строим мы больше, чем можем продать. Но пока что это не кризис перепроизводства, как в Китае, а скорее естественная коррекция рынка.
Средняя ставка по ипотеке в Китае составляет около 4,5%, тогда как в России — 17%. Это ключевой момент для сравнения. Что касается доли инвесторов на рынке, то, по статистике компании Smarent, которую можно получить в нашем чат-боте, она не превышает 20%. То есть говорить о том, что рынок перегрет инвестиционными покупками, нельзя — инвесторская активность сейчас относительно низкая.
Если взглянуть на статистику, видно, что цены на недвижимость у нас растут, а не падают. При этом доля населения с ипотекой составляет всего 16%, тогда как в Китае — около 30%. Это означает, что в России сохраняется большой отложенный ипотечный спрос. Когда ставки опустятся хотя бы до 7%, число желающих приобрести жилье для личного проживания, а не в инвестиционных целях, резко возрастет.
Если перейти к официальным данным Центробанка, то можно отметить следующее. Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке (по ДДУ) сегодня — около 6%, по всем жилищным кредитам — 7,7%, а без учета льготных программ — 11,5%. Фактически, средняя ставка по рынку сейчас примерно 11%. При снижении ключевой ставки эти цифры также будут постепенно уменьшаться.
Основная доля кредитов приходится именно на первичный рынок — за счет льготных программ. Да, можно спорить, насколько эти программы полезны или вредны для экономики, но с точки зрения текущей стабильности рынка недвижимости — это безусловно плюс. Люди, купившие квартиры под 6%, будут продолжать обслуживать свои кредиты, даже если жилье немного подешевеет. Они не станут продавать имущество себе в убыток, ведь недвижимость для них — способ сохранить сбережения.
Если у человека, к примеру, было 3 млн руб. и он добавил ипотеку, купив объект за 15 млн, то даже при колебаниях рынка он остается с конкретным активом. В противном случае у него были бы просто деньги на депозите, которые не принесли бы ощутимой выгоды. Деньги ради денег — это утопия. Люди зарабатывают, чтобы улучшать качество жизни: купить жилье, поехать в отпуск, оплатить обучение детей, а не просто копить наличность.
Несмотря на высокие ставки, рынок ипотечного кредитования постепенно растет. По данным по ДДУ, объемы немного просели — примерно на 1 млрд руб., но это не критическое снижение. Почему же застройщики продолжают активно строить, даже при падающем спросе? Все просто: у них есть проектное финансирование и льготные ипотечные программы.
Кроме того, сейчас девелоперы активно выходят в регионы — особенно в арктические зоны и на Дальний Восток. Там действуют особые льготные программы, включая «дальневосточную ипотеку». То есть застройщики строят не от спроса, а от доступного финансирования. Они делают продукт под конкретную льготную категорию, а не под реальные потребности покупателей.
У девелоперов есть план по квадратным метрам, который нужно выполнить. Строят, потому что это поддерживает экономику — своеобразный «бетонный ВВП». Государственная цель — к 2030 году ввести 1 млрд м² жилья. Сейчас вводится около 107 млн м² в год, и чтобы достичь целевых показателей, темпы строительства должны оставаться высокими.
Проблема в том, что рынок стимулируется не спросом, а финансированием. Девелоперы не думают о будущем жильцов: «Сделаем комфортное пространство для семей с детьми» — нет, рассуждают иначе. «Какие сейчас действуют льготные программы? Какое финансирование мы можем получить? Дадут ипотеку под 5% — отлично, значит, строим». Если льгот не будет — строительство просто останавливается.
Из-за этого появляются неликвидные жилые комплексы. Строятся дома без понимания, кому они нужны. Нарезают много студий — ведь стоимость квадратного метра выше. При этом никого не волнует, что дом потом превратится в подобие общежития. Главное — продать, получить прибыль и уйти.
Как результат — рынок получает массу однотипных квартир без четкой целевой аудитории. И если вы когда-нибудь задавались вопросом «для кого строят этот проект», скорее всего, вы сталкивались именно с таким примером.
По данным компании Smarent, основная доля продаваемых квартир — это студии и однокомнатные варианты. Они покупаются либо под аренду, либо для сохранения капитала. Доля реальных «квартир для жизни» — минимальна. Трехкомнатные варианты занимают около 2% рынка.
Инвесторы и застройщики рассуждают одинаково: «Есть льготная ипотека — беру». Никто не задается вопросом, нужен ли этот дом конечному покупателю.
По свежим данным, рассрочка сейчас активно вытесняет ипотеку. Семейная ипотека становится все труднее доступна, а рассрочку дают почти всем — хотя и с подводными камнями. Покупательская способность снижается, спрос падает, но стройка продолжается.
Многие новостройки действительно стоят с отделкой, но без жильцов. Это не потому, что квартиры никому не нужны, а потому что у людей банально нет средств на меблировку. Отделка есть, а еще 1–1,5 млн руб. на мебель — уже нет. Ставки высокие, кредиты брать невыгодно — вот и стоят квартиры «пустыми».
На вторичном рынке ситуация иная: там цены снижаются, но конкуренция остается высокой. Это главный вызов для собственников старого фонда. Если у вас есть такая квартира, стоит задуматься, как можно ее реинвестировать. Специалисты Smarent могут дать объективную оценку объекту недвижимости и получить справедливую сумму.
При этом доходность от аренды падает незначительно. Спрос на студии и однушки в сентябре не вырос, хотя именно в это время студенты традиционно возвращаются в города. Почему? Потому что большая часть таких квартир — у инвесторов, а не у реальных жильцов.
Интересно, что растет спрос на двухкомнатные квартиры: средняя аренда сейчас около 150 тыс. руб. в месяц. Таких вариантов не хватает, потому что именно двух- и трехкомнатные квартиры чаще выбирают семьи для личного проживания.
Высокие ставки делают покупку жилья сложной: квартира за 30 млн руб. при 12% ипотеке — это огромная финансовая нагрузка. Даже при крупном первоначальном взносе. Поэтому аренда остается востребованным инструментом.
При этом аренда – это актив, который должен приносить прибыль. Даже при хорошей планировке необходима правильная меблировка – недавно специалисты Smarent реализовали подобный проект в ЖК Матвеевский парк. Собственник получил квартиру «под ключ», и сейчас она приносит рентный доход, превышающий ипотечный платеж
Это наглядный пример того, что грамотный подход позволяет превратить даже «пассивный» объект в доходный актив. Рынок недвижимости не стоит на месте — важно не только наблюдать за цифрами, но и понимать реальные механизмы, которые за ними скрываются.
Выводы
Покупать объекты стоит в ликвидных районах — где уже есть инфраструктура или она появится в ближайшее время. Главный ориентир — доход от аренды, а не только рост стоимости. Недвижимость дает и арендный поток, и капитализацию. Важно отметить, что хранить деньги на депозите невыгодно, так как проценты не перекрывают рост цен и инфляцию. Оптимальная стратегия — держать часть средств на депозите или в ОФЗ, а часть — инвестировать в новостройку с рассрочкой. Также важно заранее считать все затраты на ремонт, отделку, налоги — все это влияет на итоговую доходность. Инвестировать нужно там, где живут люди, а не там, где «строят отчеты». ЖК Матвеевский парк в этом случае — яркий пример: нравится он или нет, но там люди хотят жить, а значит, недвижимость там будет ликвидной.
Рост рынка — это не «бумажная доходность», а реальные объекты, где горит свет в окнах. Хорошая недвижимость не обязана дорожать каждый месяц на бумаге. Важно не то, сколько стоит квартира «по версии сайта застройщика», а когда дом сдадут, какой будет арендный поток и какие реальные расходы ждут инвестора.
Напомним, что самая масштабная конференция Smarent пройдет уже 8 ноября. На конференции наша команда проведет разборы разных ЖК, удобных районов и проектов, а участники смогут задать любые интересующие вопросы. Более подробную информацию можно получить по QR-коду.