Многие владельцы недвижимости предпочитают заключать соглашения об аренде на период, не превышающий год (обычно до 11 месяцев), чтобы избежать дополнительных требований, применимых к договорам, заключенным на год и более. В частности, долгосрочная аренда требует обязательной регистрации в Росреестре и предоставляет арендатору приоритетное право на возобновление договора (ст. 683 ГК РФ). Для обеспечения большей гибкости владельцы часто включают в краткосрочные договоры пункт об автоматической пролонгации.
Юридические лазейки публикуем в НОРМАТИВНОМ
Конституционный суд РФ в свое время дал разъяснения по ключевым аспектам, которые теперь имеют важное значение для собственников:
Если арендные отношения фактически продолжаются больше года из-за регулярного продления краткосрочных соглашений, такие отношения рассматриваются как долгосрочные и подпадают под соответствующие юридические последствия.
Право на одностороннее расторжение договора без обращения в судебные органы возможно только при наличии виновных действий со стороны арендатора, например, при значительной задолженности или серьезном нарушении правил проживания. Простое указание в договоре о том, что владелец может расторгнуть соглашение и выселить арендатора в любой момент, является недостаточным.
В отсутствие оснований для расторжения арендатор вправе защищать свои интересы в суде и требовать возмещения убытков.
В случае договоров, заключенных на срок более года, владелец, как правило, не имеет права выселить арендатора без решения суда: право на жилище и стабильность проживания гарантируются Конституцией (ст. 40).
Что это значит для владельца квартиры? Если вы заключаете краткосрочный договор с автоматической пролонгацией и регулярно его продлеваете, судебные органы могут признать ваши отношения долгосрочными. В этом случае вы утрачиваете возможность быстрого выселения жильцов без обращения в суд.
Чтобы сохранить право на внесудебное расторжение, оформляйте отдельные договоры на срок до одного года и избегайте включения в них условия об автоматическом продлении. При необходимости продления заключайте новый договор на новый срок. Такой подход соответствует позиции Конституционного суда и снижает риск возникновения проблем при выселении недобросовестных арендаторов.