В среднем по городам-миллионникам жильё возвращает вложения быстрее — примерно за 14,5 года. Парковочные места в целом медленнее — около 16 лет и 1 месяца. Но у правила есть крупные исключения: в семи из шестнадцати мегаполисов, включая Москву и Санкт-Петербург, картина переворачивается — машино-места окупаются раньше. Ниже — почему так происходит и как быстро оценить проект на своих цифрах.
Полная методика, топ городов и примеры — у нас на сайте:
👉 Развернутый материал на kreditzay.ru : https://kreditzay.ru/novosti--chto-vygodnee-v-megapolisah-sdavat-kvartiru-ili-parkovochnoe-mesto
Ключевые ориентиры
- Окупаемость аренды в среднем по миллионникам:
— квартира: ~14,5 года;
— машино-место: ~16 лет 1 месяц. - Города-исключения (их семь): парковка выходит в плюс быстрее квартиры. Среди них — Москва и Санкт-Петербург.
- Москва как пример: при стабильной сдаче квартира «отбивается» около 17 лет 1 месяца, парковка — ~15 лет 2 месяца.
Источники: сводные обзоры рынка (в т. ч. РБК Недвижимость) и наша сверка по объявлениям и закрытым сделкам.
Почему результаты различаются
Когда экономика района тянет долгосрочную аренду (университеты, ИТ-кластер, новые линии МЦД/метро), ставки по квартирам растут быстрее, а входной чек относительно умеренный — отсюда меньший срок окупаемости. В ряде мегаполисов, напротив, дефицит парковок рядом с деловыми центрами и плотная застройка поддерживают высокую аренду машино-мест при относительно меньших вложениях — и парковка «обгоняет» квартиру по скорости возврата.
Как прикинуть окупаемость
Берём простую формулу: цена покупки / (месячная аренда × 12).
Для корректного сравнения используйте медианные ставки по актуальным объявлениям и сценарий без простоев — так можно сопоставлять города и типы активов между собой.
Иллюстрация. Машино-место за 1,8 млн ₽ и аренда 12 000 ₽/мес →
1 800 000 / (12 000 × 12) ≈ 12,5 года.
Что чаще всего искажает расчёт
- Пустые месяцы между арендаторами. Даже 1–2 месяца простоя в год растягивают окупаемость на 10–15%.
- Комиссии и налоги. Чистый результат всегда ниже «на бумаге».
- Капвложения. Для квартир — ремонт и техника; для паркингов — автоматика, ворота, мелкая инженерка.
Когда квартира логичнее
- Район с устойчивым спросом на долгосрочную аренду и хорошей транспортной рамкой.
- Новые планировки и близость к метро/МЦД — меньше простоев, ровнее поток арендаторов.
- Если покупка в ипотеку, субсидированные программы (например, семейная) заметно снижают ежемесячную нагрузку и ускоряют выход на «ноль». В полной версии — примеры платежей и сценарии.
Когда прагматичнее парковка
- Низкий порог входа и минимальные операционные риски (нет ремонтов/мебели).
- Районы с дефицитом дворовых мест или деловые кластеры, где спрос стабилен.
- Следите за конкуренцией: избыток предложений быстро «срезает» ставку.
Альтернатива тем, кто хочет максимальной пассивности
Не всем подходит арендный бизнес. Сравните чистую доходность после налогов с инструментами фиксированного дохода — вклады и короткие облигации. Если цифры сопоставимы, возможно, трудозатраты и риски аренды не имеют смысла именно сейчас.
Чек-лист перед сделкой
- Ликвидность: как быстро уходят аналогичные лоты в вашем доме/районе.
- Тренды ставок: динамика арендных цен и фон (ключевая ставка, рынок труда).
- Качество объекта/комплекса: для парковок — удобный въезд, безопасность, отсутствие подтоплений; для квартир — шум, транспорт, работа УК.
Вывод
Универсального победителя нет. В среднем квартира окупается быстрее, но в семи крупнейших городах парковка выигрывает за счёт сочетания цены входа и арендной ставки. Считайте локально и под свои условия — тогда итог будет ближе к реальности, а не к «среднему по рынку».
👉 Читать полную статью на Кредитный Зай
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.